（2015）永民初字第349号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-10-13
案件名称
李嘉瑜与廊坊益田房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
永清县人民法院
所属地区
永清县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李嘉瑜,廊坊益田房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第349号原告李嘉瑜，现住河北省三河市。委托代理人孙文靖，退休干部，现住河北省三河市。(系原告母亲)。委托代理人李兆祥，教师，现住河北省三河市。(系原告父亲)。被告廊坊益田房地产开发有限公司。住所地:河北省廊坊市永清县工业园区。法定代表人李玉田，该公司董事长。委托代理人王超，该公司法律顾问。委托代理人吴建国，该公司法律顾问。原告李嘉瑜与被告廊坊益田房地产开发有限公司（以下简称为益田公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周萍担任审判长，与代理审判员王丽伟、人民陪审员韩义之组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李兆祥、孙文靖、被告益田公司委托代理人王超、吴建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李嘉瑜诉称，2010年8月28日，原告与被告益田公司签订了一份《房屋买卖合同》，原告购买被告开发的位于永清县工业园区的第13幢2单元302号房屋一间套，总价款为290738元。被告于2012年1月3日交付房屋，依据法律规定被告在房屋交付起180日内应为原告办理产权登记，逾期办理的应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金。现原告已付房款290738元，但被告未能为原告办理产权登记证书，被告的行为已违反法律规定。故原告将被告诉至法院，要求：1、判令被告为原告办理房屋产权证书；2、判令被告按日万分之二点七三标准支付原告自2012年7月1日至起诉之日的违约金68012.39元；判令被告按日万分之二点七三标准支付起诉之日至实际交付产权证书之日的违约金；3、案件受理费由被告承担。被告益田公司辩称，被告益田公司没有为原告办理房屋产权证书的义务，该房屋是原告购买，是原告的合法财产，根据物权法的规定，房屋产权人应该为自己所有的不动产办理产权登记。原告主张的违约金数额明显过高，同时也没有任何证据，根据我国合同法的规定，违约金的性质属于损害赔偿金的范畴，而原告并没有因此受到任何的物质损失。原告李嘉瑜为支持其诉讼请求向法庭所提交如下证据：1、房屋买卖合同一份。证明双方当事人签订了房屋买卖合同。原告购买了被告开发的商品房，双方之间存在权利义务关系。2、票据一张。证明原告已向被告交付购房款285080元，房屋买卖关系成立。3、收据14张。证明原告支付了一部分费用和补交了部分房款，房款共计344577元。原告依照合同补充协议第2条第4款的规定向被告交付了相关材料、契税、维修基金及产权工本费。说明被告有为原告办理房产证的法定义务。4.个人购房担保借款合同一份。证明原告向银行借贷145000元，并为该房交了保险，保险费是1248.62元。被告益田公司为证实自己的诉讼主张，向法庭提交如下证据。永清县住房保障和房产管理局出具的证明，证明被告已按合同约定在永清县住房保障和房产管理局完成备案。依据原被告双方的质证意见，结合双方庭审陈述综合分析，本院对原告提交的证据确认如下：1.《商品房买卖合同》有双方当事人的签字认可，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定。故本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。2.销售不动产发票载明付款人为李嘉瑜，付款金额为285080元，收款方为益田公司，且有益田公司的财务用章。故本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。3.编号为0013827、0013636的收据所盖印章为深圳市万方兴业物业管理有限公司廊坊分公司印章及中国人民财产保险股份有限公司永清支公司印章。二证据虽具有真实性，但与本案不具有关联性，故本院对该证据的证明目的不予认定。其余12张收据载明的相关人员为原告李嘉瑜及被告益田公司，并加盖了益田公司的财务用章，故本院对此12张收据的真实性、合法性及关联性予以认定。4.个人购房担保借款合同，系原告与中国农业银行永清县支行钱定，具有真实性、合法性与关联性，故本院对该证据的证明效力予以认定本院对被告提交的证据确认如下：永清县住房保障和房产管理局出具的证明，因该证明系房屋产权机关出具，并加盖了该单位的印章，说明该证明具有真实性、合法性。其内容与本案又具有关联性，故本院对该证据的证明效力予以认定。经审理查明，原告李嘉瑜与被告益田公司于2010年8月28日签订了编号为GF-005357的《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告开发的位于永清县燃气工业园区的王府社区第13幢2单元302号号商品房一套，房价款共计344577元，付款方式为按揭贷款。交付期限为2012年1月3日前将经验收合格的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第15条关于产权登记做了如下约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《合同补充协议》的约定执行。《合同补充协议》第2条对《商品房买卖合同》第15条作了如下补充约定：“1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按中国人民银行货期存款利率付给利息；2.买受人不退房，出卖人继续为其办理房屋所有权证；3。双方同意，该条所属之出卖人责任是指，（1）出卖人的权属证件不齐全（2）出卖人未缴齐应缴政府部门的相关费用。除上述两种情况外的其他原因造成办理该商品房的房屋所有权证迟延的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告于签订合同当日依约向被告支付首付款145738元，余款14500元由银行或指定机构提供贷款。被告于2012年1月3日向原告交付了涉案房屋，并于2010年至2012年向原告收取或代收了燃气安装材料费、产权工本费、测绘费、房屋契税、维修基金等各项费用，但原告至今未取得房产证。另查明，被告益田公司已于2010年9月30日将涉案房产在永清县住房保障和房产管理局完成备案。本院认为，原告李嘉瑜与被告益田公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律规定及强制性规定，合同合法有效，双方应积极遵守和履行。该合同第15条关于产权登记明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《合同补充协议》的约定处理。补充协议第2条第3项写明，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并给付利息。买受人不退房的，出卖人继续为其办理房屋所有权证书。双方同意第15条所讲的出卖人的责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐全（2）出卖人未缴齐应缴政府部门的相关费用。除上述两种情况外的其他原因造成办理该商品房的房屋所有权证迟延的，出卖人不承担任何责任。上述约定的内容有双方当事人的签字认可，系双方当事人的真实意思表示，且协议约定的内容没有违背法律规定及强制性规定，约定内容合法有效，对双方当事人都具有约束力。故本案中，原告在未取得房产权属证书、且不愿退房的情况下，被告益田公司应依据合同约定，为原告李嘉瑜继续办理房屋产权证书。房屋买卖过程中，被告益田公司向原告代收了办理房屋产权证书应缴纳的契税、产权工本费及测绘费等相关费用，应视为被告也认可其为原告办理房屋产权证书。故依照《商品房销售合同》和《合同补充协议》第2条的约定及本案事实，原告诉称益田公司应为原告办理房屋产权证书的主张，本院予以支持。本案中，依照双方签订的《商品房销售合同》，出卖人益田公司应在商品房交付使用后的180日内将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。庭审中，被告提交了永清县住房保障和房产管理局出具的证明，证实被告已于2010年9月30日将涉案房屋在永清县住房保障和房产管理局完成备案。益田公司未违背房屋买卖合同的约定，依法未构成违约。另在合同补充协议中，双方认同出卖人责任只存在上述两种情况，但在审理过程中，原告并未提交任何证据证明被告益田公司权属证件不齐全或未缴齐应缴政府部门的相关费用。故依照合同约定，被告益田公司不属于合同约定的承担责任的情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此条法律规定的前提是“由于出卖人的责任在规定期限未办理房屋权属证书的，承担违约责任”。本案中，原告未提交任何证据证明被告益田公司具有合同及补充协议约定的违约责任的两种情形。故本院对原告主张的判令被告按日万分之二点七三标准支付原告自2012年7月1日至起诉之日的违约金68012.39元；判令被告按日万分之二点七三标准支付起诉之日至实际交付产权证书之日的违约金的诉讼请求，因不符合《商品房销售合同》的约定及法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告廊坊益田房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告李嘉瑜代办王府社区第13幢2单元302号商品房产权证书。二、驳回原告李嘉瑜的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由被告廊坊益田房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。审 判 长 周 萍代理审判员 王丽伟人民陪审员 韩义之二〇一五年五月二十九日书 记 员 周国清 微信公众号“”