（2014）穗天法民四初字第1665号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-12-25
案件名称
广东省龙眼洞林场与广州佳时达企业有限公司、广东中加技工学校租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东省龙眼洞林场,广州佳时达企业有限公司,广东中加技工学校
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第五十八条，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第二条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1665号原告：广东省龙眼洞林场，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：谢远崧。委托代理人：赵芃，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州佳时达企业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：邝伟文，经理。被告：广东中加技工学校，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：邝伟文，校长。两被告共同委托代理人：彭楷伦，广东金粤律师事务所律师。原告广东省龙眼洞林场诉被告广州佳时达企业有限公司（以下简称佳时达公司）、广东中加技工学校（以下简称中加学校）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东省龙眼洞林场的委托代理人赵芃，被告佳时达公司、中加学校的共同委托代理人彭楷伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东省龙眼洞林场诉称：被告佳时达公司于2011年3月25日与原告签订了一份租赁合同，合同约定被告佳时达公司向原告承租位于银湖工业区内的原华港学院围墙内的房屋（不包括旧的林场职工宿舍第四栋的东面楼梯101、102、201、301房，面积约共8000平方米）及场地用于经营学校教育产业，租期五年零四个月，到2016年7月30日租期届满。上述合同签订后，原告严格按照合同的约定履行了自己的义务，但被告佳时达公司却经常拖欠房屋租金、场地租金、物业管理费、水电费、卫生管理费。经原告多次去函催讨，被告仍未付清欠款。到目前为止，被告佳时达公司拖欠的房屋租金、场地租金、物业管理费、水电费、卫生管理费已达210万余元之巨，其因逾期付款而产生的违约金也已达262万余元。被告中加学校及佳时达公司作为合同一方于2012年8月30日与广东省机械高级技工学校签订了一份委托培训学生协议书。而被告中加学校的住所地及办学、经营所用场地就是上述租赁合同中被告佳时达公司向原告承租的原华港学院围墙内房屋及场地。现查明，被告中加学校的举办者为广东佳时达信息服务有限公司，广东佳时达信息服务有限公司的股东为被告佳时达公司及其法定代表人邝伟文，而且广东佳时达信息服务有限公司及两被告的法定代表人同为邝伟文。因此实际上被告中加学校及佳时达公司因在原告出租的场地上共同经营学校教育产业产生了财产混同。原告认为，原告与被告佳时达公司签订了租赁合同是在双方友好协商、平等互利的基础上签订的，是合法有效，双方都应恪守信用严格按照合同的规定履行自己的义务。现被告佳时达公司拖欠林场租金、水电费、管理费达2106804.3元及因逾期付款而产生的违约金2622734.82元，经多次催缴后仍不予支付属严重违约行为，应承担违约责任。被告中加学校应对上述欠款承担连带清偿责任。为保障原告权益，请求法院判令：1、原告有权单方终止租赁合同并没收被告的租赁保证金22万元；2、两被告立即支付自2012年11月起拖欠的房屋租金、场地租金、物业管理费、水电费、卫生管理费2106804.3元及因逾期付款而产生的违约金2622734.82元；3、两被告承担本案诉讼费用。被告佳时达公司辩称：一、我方与原告确实有租赁关系，但是双方至今为止对所产生的租金的具体数额并没有进一步核实，我方对原告主张的数额不予认可。同时，我方认为原告提出的逾期付款违约金过分高于原告的实际损失，请法庭予以调整。二、原告在合同没有规定的情况下单方采取了停水停电的措施，导致租赁场地无法经营，造成巨大的损失。被告中加学校辩称：我方并非本案适格主体，本案是基于合同产生的债权债务关系，合同之债具有相对性，没有经过法律的规定和合同特别规定，不能将义务给予第三人。本案是基于原告与被告佳时达公司的租赁关系而产生的合同，与我方无关。因此原告将我方列为本案被告没有法律依据，请法庭予以驳回。经审理查明：2011年3月25日，原告（甲方）与佳时达公司（乙方）签订《租赁合同》（以下简称合同），约定被告佳时达公司向原告承租原华港学院围墙内的房屋（不包括旧的林场职工宿舍第四栋的东面楼梯101、102、201、301房，面积约共8000平方米）及场地（以下简称涉案租赁物业）用于经营学校教育产业。租赁期限从2011年4月1日起至2016年7月30日止，为五年四个月。（第三条）第一期租金（已包含物业管理费）从2011年4月1日起计收，2011年4月1日起至2011年7月31日的月租金为62015元（其中土地租金25130元，房屋租金30717元，物业管理费6168元）；第二期自2011年8月1日起计收，月租金为11万元（其中土地租金46724元，房屋租金57108元，物业管理费6168元）。自2012年8月1日起的第二个承租年起，租金在上一年的基础上逐年递增6%。2011年4月1日起至2011年7月31日的卫生管理费为1000元／月，2011年8月1日起的卫生管理费为2800元／月，由乙方在缴纳月租金时支付给甲方，甲方开具发票给乙方，（第四条）甲方有偿提供物业外缘的水（2寸水管）、电（50千瓦），水电费按甲方的收费标准计收，水电费收费标准可根据供水供电部门的收费进行调整。物业内的水、电、消防设施等配置安装由乙方自行负责。（第五条）乙方必须在2011年7月22日前支付220000元给甲方作为租赁保证金，同时支付首月租金110000元。在本合同期满，经协商或依法解除合同时，在乙方结清租金，所有费用及赔偿金等，及将房地产等物业完好地交回给甲方后，甲方十五个工作日内将保证金本金（无息）一次性退回乙方。在乙方欠租、欠费、应付赔偿金及因乙方原因造成甲方向第三人承担垫付或赔偿责任时，甲方有权直接在租赁保证金中扣除，扣除后乙方应在七个工作日内补足租赁保证金。（第六条）租金、管理费和水电费按月支付，乙方必须在每月的十日前到甲方财务缴交当月租金、管理费和上个月水电费。（第八条）1、合同的变更和解除均须采用书面形式，合同的变更经双方签章后生效，因出现本合同约定的单方可解除合同的情形时，有解除权的一方应当书面通知对方，合同在通知送达对方时解除……（第九条）1、乙方逾期交纳租金或逾期补足保证金的，每逾期一日，按应付款项的千分之五支付逾期付款违约金。逾期十天未交欠款，甲方有权采取适当措施追收。逾期30天不交欠款，则视乙方为违约，甲方有权单方终止该租赁合同，并没收乙方的租赁保证金，同时要求乙方补交所欠款项……3、在租赁期间，如甲方违约，甲方除将租赁保证金退回乙方外，并按租赁保证金的一倍的标准赔偿给乙方，因乙方违约而导致甲方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，由此造成的损失由乙方负责。如乙方违约造成甲方损失的，乙方还应赔偿损失。（第十三条）……2、甲乙双方达成共识，具体在租赁物业上经营学校教育的新实体（以下简称“新实体”），正在成立之中（新实体与乙方属关联关系），故由乙方暂代新实体签署并履行本合同。待新实体成立，本合同只限将承租方变更为新实体，其他条款保持不变。届时甲方协助办理相关变更手续等条款。2012年11月13日，广东省国营龙眼洞林场物业管理办公室向某时达公司发出《关于欠付租金等事宜的函》（佳时达公司确认同日收到），要求佳时达公司在收函后五日内，向林场交纳拖欠的租金及水电费，并按合同约定的标准交纳滞纳金。如果在收到本函后五日内没有缴纳上述款项，林场将根据约定，解除该协议，收回出租的场地，没收履约金，并请佳时达公司在收到本函后十五日内，立即将场地及地上建筑物腾空（不得损坏房屋结构及不得拆除固定设施），并交还林场。2013年6月12日，广东省国营龙眼洞林场物业管理办公室及广东国林珍稀植物培育中心（以下简称培育中心）向某时达公司发出《解除合同及催缴欠付款项函》（佳时达公司确认同日收到），称佳时达公司一直拖欠林场租金、水电、管理费，至2013年6月止欠款达949600元。虽经林场多次催款，佳时达公司一直没有履约。综上，培育中心根据合同第九条的约定，通知佳时达公司解除合同，收回出租的物业，没收保证金；在收到本函五日内，向培育中心交纳拖欠的租金及水电费，并按合同约定的标准交纳滞纳金；收到本函五日内，立即将物业腾空（不得损坏房屋结构及不得拆除固定设施），并交还培育中心。2014年3月3日，广东省国营龙眼洞林场物业管理办公室及培育中心向某时达公司发出《解除合同及催缴欠付款项函》（佳时达公司确认同日收到），称佳时达公司一直拖欠林场租金、水电、管理费，至2014年2月止欠款达1991741.8元。虽经林场多次催款，佳时达公司一直没有履约。综上，培育中心根据合同第九条的约定，通知佳时达公司解除合同，收回出租的物业，没收保证金；在收到本函三日内，向培育中心交纳拖欠的租金及水电费，并按合同约定的标准交纳滞纳金；收到本函十日内，立即将物业腾空（不得损坏房屋结构及不得拆除固定设施），并交还培育中心。关于合同约定的租金，原告与佳时达公司均确认：2011年8月至2012年7月期间总租金为110000元；2012年8月至2013年7月在上一年度基础上递增6%，总租金为116600元，其中土地租金49695元、房屋租金60737元、物业管理费6168元；2013年8月至2014年7月在上一年度基础上递增6%，总租金为123596元，其中土地租金52842元、房屋租金64586元、物业管理费6168元。关于合同第十三条约定的新实体，原告认为指中加学校，佳时达公司认为指广东省机械高级技工学校天河校区。原告与佳时达公司均确认双方就承租方主体变更问题没有再签订任何协议。关于广东省国营龙眼洞林场物业管理办公室及培育中心与原告的关系。原告提交以下证据予以证明：1、培育中心于2012年3月1日出具《关于单位名称变更的说明》（加盖有原告公章及标注“情况属实”，加盖有广东省林业厅公章及标注“情况属实”），载明原广东省国营龙眼洞林场经有关部门批准，于2012年2月13日名称变更为培育中心，经济性质为全民所有制，国有独资经营。培育中心是省林业厅直属事业单位广东省龙眼洞林场的下属企业。2、培育中心于2015年4月14日出具《关于“广东国林珍稀植物培育中心”公章及“广东省国营龙眼洞林场物业管理办公室”业务章的说明》。载明原广东省国营龙眼洞林场自2012年2月13日变更为培育中心后，启用新公章，原内部机构“广东省国营龙眼洞林场物业管理办公室”业务章继续使用。受原告委托，培育中心和广东省国营龙眼洞林场物业管理办公室向某时达公司发催款函等业务。3、培育中心同日出具《广东省龙眼洞林场与广东国林珍稀植物培育中心的说明》。载明按粤脱钩发（1999）39号文批复：广东省国营龙眼洞林场，系有事业编制的全民所有制企业法人，与广东省林业厅暂不脱钩。培育中心使用土地性质为划拨，办有国有土地使用证：穗府国用（2007）第01300145号。按粤机编办（2001）159号文批复：广东省国营龙眼洞林场定编后名称为广东省龙眼洞林场，直属广东省林业厅，为正处级事业单位，人员经费自筹。原广东省国营龙眼洞林场经济业务继续开展。由于没有在省财厅办理资产核拨手续，故上述国土证一直没有办理变更土地使用权人。按粤核变通内字（2012）第1200001215号文批复：广东省国营龙眼洞林场变更为培育中心。该说明同时附有上述文件复印件。两被告称不需核对上述证据原件，由法院核对，对上述证据没有意见。关于佳时达公司交纳租金、管理费等款项的情况，原告称佳时达公司一直未按时向原告交纳上述费用，而是隔一段时间向原告交纳几十万来抵扣上述费用。最后一次交纳费用是中加学校于2014年4月份以现金方式分四次向原告交纳了共计20万，其中4月1日向原告交纳了3万，4月10日向原告交纳了10万，4月11日向原告交纳了5万，4月16日向原告交纳了2万。原告收款后向中加学校出具了四张《收条》。原告并称其收到上述20万元后，因为要向水电部门交纳水电费，因此先行抵扣了佳时达公司拖欠的2013年10月至2014年3月期间的电费39320.1元和水费10920.2元。接着抵扣了2012年11月的土地租金49695元，2012年11月份的房屋租金60737元。剩余39327.7元用于抵扣2012年12月份的土地租金，因此2012年12月份佳时达公司尚欠原告土地租金10367.3元（49695元-39327.7元），但原告在本案中只主张10127元。为证明上述主张，原告向本院提交了收款人为吴某乙、落款时间分别为2014年4月1日、4月10日、4月11日、4月16日的手写的《收条》。收条上载明收到中加学校交来现金3万、10万、2万、5万。两被告确认上述《收条》的真实性，确认向原告交纳款项20万。两被告称一般向原告交款后，原告财务进行各种款项的冲抵后出具相应凭证，金额无误即可，对原告冲抵款项的顺序没有异议。关于涉案租赁物业的使用情况。庭审时原告称由中加学校使用；两被告称由佳时达公司使用，佳时达公司承租涉案租赁场地后交给广东佳时达信息服务有限公司，再由该公司交付给中加学校使用，且确认中加学校在涉案租赁物业上进行教学活动。2015年3月30日，本院组织双方质证时，原告称签订合同后，原告将涉案租赁场地交由两被告使用，后两被告开始拖欠各种费用。原告于2014年7月底对涉案租赁物业停水停电，9月份中加学校开学后自行接通水电继续使用，2014年12月底因有案外人与原告洽谈租赁事宜，因此原告于2014年12月底接管了涉案租赁物业，但中加学校在部分房屋留有部分物品并上锁，导致原告无法使用涉案租赁物业；两被告称签订合同后，租赁物业一直由佳时达公司使用，2014年9月份原告将租赁物业大门换锁，导致去年9月份学生无法入校，因此佳时达公司从2014年9月份起便无法使用租赁物业。2015年5月15日，本院组织双方庭询时，原告明确其于2015年4月17日已收回涉案租赁物业全部的钥匙，其已于当日实际收回涉案租赁物业，故不需要法院处理涉案租赁物业场地收回的问题。另，原告提交穗府国用（2007）第01300145号《国有土地使用证》及平面附图复印件，载明土地使用权人为广东省国营龙眼洞林场，座落在天河区龙洞广汕一路南侧地段，地类（用途）为住宅用地、工矿仓储用地，使用权类型为划拨。原告称涉案租赁物业的具体位置为平面附图复印件中标注橙色部分，被告予以确认。原告明确第一项诉讼请求为要求判令解除合同及没收佳时达公司的租赁保证金22万。原告明确第二项诉请包括以下款项：一、2012年12月至2014年4月期间的土地租金共833570元，其中2012年12月的土地租金为10127元，2013年1月至2013年7月每月的土地租金为49695元，2013年8月至2014年4月每月的土地租金为52842元；二、2012年12月至2014年4月期间的房屋租金1067170元，其中2012年12月至2013年7月每月的房屋租金为60737元，2013年8月至2014年4月每月的房屋租金为64586元；三、2012年11月至2014年4月期间的物业管理费共111024元，每月的物业管理费均为6168元；四、2013年1月至2014年4月期间的卫生管理费共44800元，每月的卫生管理费均为2800元；五、2013年10月至2014年3月期间的水电费50240.3元；六、逾期支付土地租金、房屋租金、物业管理费、卫生管理费（不包括水电费）的违约金2622734.82元（计算方式为以每月土地租金、房屋租金、物业管理费、卫生管理费为本金，按每日5‰的标准，从当月11日起计至2014年4月30日止）。诉讼中，原告申请撤回第二项诉讼请求中主张的2013年10月至2014年3月期间的水电费50240.3元。原告主张中加学校与佳时达公司财产混同，中加学校应就原告主张的欠款及违约金与佳时达公司承担连带责任。为此，原告向本院提交以下证据：1、广东省机械高级技工学校（甲方）与佳时达公司、中加学校（乙方）于2012年8月30日签订的《委托培训学生协议书》（复印件）。载明：甲方委托乙方培训学生462人；甲方向乙方支付文科生每人每年3500元的委托培训费，工科生每人每年4300元的委托培训费。甲方付给乙方462名免学费生委托培训费共计1665000元；本协议有效期限为一年，自2012年9月1日至2013年8月31日。2、《民办非企业单位登记证书》及《民办学校办学许可证》。上述证据反映中加学校住所为广州市天河区龙洞银湖工业区，法定代表人邝伟文；广东省社会组织管理局出具的《证明》，载明中加学校的举办者为广东佳时达信息服务有限公司，业务范围为全日制中级技工教育和短期职业技能培训。3、佳时达公司的《企业法人营业执照》、《商事登记信息》、《公司变更登记申请书》、《股东会决议》、《股东转让出资合同书》、《章程》。上述证据反映邝伟文为佳时达公司的股东、法定代表人，佳时达公司的经营范围为批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）、轻工产品技术咨询服务、计算机集成、电脑软件产品开发、科技信息技术咨询。3、广东佳时达信息技术有限公司的《企业法人营业执照》、《商事登记信息》、《公司设立登记申请书》、《章程》、《企业开业通知书》。上述证据反映该公司的法定代表人为邝伟文，股东为邝伟文及佳时达公司，经营范围为计算机信息技术开发及技术服务、计算机软件、硬件的开发及技术服务、项目投资策划、投资管理（法律、法规禁止经营的项目除外）。4、佳时达公司及中加学校于2012年9月18日向广东翠园物业管理有限公司出具的《变更书》（加盖有佳时达公司及中加学校公章）。载明：由于佳时达公司是中加学校的举办者和投资方，因财务核算需要，特申请将发票付款方名称变更为中加学校。5、佳时达公司于2014年2月28日向原告、广东翠园物业管理有限公司出具的《还款计划及承诺》。载明：根据双方签订的合同，截止至2014年2月佳时达公司应缴交的房租、水电合计200万元（具体以双方财务核算为准）未能履约，特致歉并请求谅解。佳时达公司将在2014年3月10日前缴交100万元以示还款诚意，所欠余款于2014年4月底前一次性交清，请求原告及广东翠园物业管理有限公司同意上述还款计划。6、中国农业银行股份有限公司于2012年7月12日出具的《银行进账单》。显示：中加学校为出票人，广东翠园物业管理有限公司为收款人，金额为45万元。7、《中国工商银行支票》，载明收款人为广东翠园物业管理有限公司，出票人为佳时达公司，金额20万。原告称该支票为空头支票，但可证明佳时达公司代中加学校支付租金。两被告对上述证据1-3、5、6的真实性予以确认；对证据4的真实性不予确认，但不申请鉴定，且认为无法证明原告与广东翠园物业管理有限公司的关系；对证据6，认为中加学校代佳时达公司支付租金并不能证明中加学校与原告有租赁关系；对证据7的真实性不予确认。鉴于原被告均明确涉案租赁物业中的房屋没有取得建设工程规划许可证，本院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，依法释明合同中涉及房屋的条款应认定为无效条款，并询问原告是否变更诉讼请求。原告在本院释明后要求将第二项诉讼请求中的房屋租金变更为房屋占用费，数额不变，其他诉讼请求均不变更。另，原告与佳时达公司均明确同意解除合同（涉及房屋的合同条款除外）。本院认为：原告申请撤回第二项诉讼请求中主张的2013年10月至2014年3月期间的水电费50240.3元属原告对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。本案合同（涉及房屋的合同条款除外）是原告与佳时达公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的，各方均应依约履行。佳时达公司作为承租人，应按合同约定向被告交纳土地租金、物业管理费、卫生管理费。由于佳时达公司未举证证明其已向原告交纳了2012年12月的土地租金10127元及2013年1月至2014年4月期间的土地租金、2012年11月至2014年4月期间的物业管理费、2013年1月至2014年4月期间的卫生管理费，应由其承担举证不能的责任，本院对佳时达公司上述欠费情况予以确认。按合同九条约定，佳时达公司逾期三十天不交欠款，视为佳时达公司违约，原告有权单方终止合同，并没收佳时达公司的租赁保证金。2013年6月12日，广东省国营龙眼洞林场及培育中心受原告委托向某时达公司送达《解除合同及催缴欠付款项函》，明确要求解除合同。佳时达公司确认同日收到上述函件，故本院依法确认合同（涉及房屋的合同条款除外）已于2013年6月12日解除，原告有权没收相应的租赁保证金。按合同第五条约定，佳时达公司按两个月租金（首月租金11万）的标准支付22万给原告作为租赁保证金，故土地租金及物业管理费对应的租赁保证金为105784元【（46724元＋6168元）×2】，房屋租金对应的租赁保证金为114216元（57108元×2）。故原告有权没收佳时达公司土地租金及物业管理费对应的租赁保证金105784元。合同（涉及房屋的合同条款除外）已于2013年6月12日解除，故佳时达公司应向原告交纳2012年12月至2013年6月12日期间的土地租金278480元（10127元＋（49695元／月×5个月）＋（49695元÷30天×12天）】。因合同（涉及房屋的合同条款除外）解除后，佳时达公司在2013年6月13日至2014年4月期间仍实际占用涉案租赁场地，故佳时达公司应按合同约定的土地租金标准向原告支付该期间的土地占用费555090元【（49695元÷30天×18天）＋49695元＋（52842元×9个月）】。同理，佳时达公司应向原告支付2012年11月至2013年6月12日期间的物业管理费及2013年1月至2013年6月12日期间的卫生管理费；在合同（涉及房屋的合同条款除外）解除后，佳时达公司在2013年6月13日至2014年4月期间仍实际使用涉案租赁物业，故佳时达公司应向原告支付2013年6月13日至2014年4月期间的物业管理费及卫生管理费。按此，佳时达公司应向原告支付2012年11月至2014年4月期间的物业管理费111024元（6168元／月×18个月），2013年1月至2014年4月期间的卫生管理费44800元（2800元／月×16个月）。佳时达公司拖欠租金（包括土地租金及物业管理费），应承担相应的违约责任。按合同第六条及第九条的约定，佳时达公司必须在每月的十日前交纳当月租金，每逾期一日，按应付款项的5‰支付违约金。原告在本案中主张土地租金、物业管理费的违约金的计算方式为以每月的土地租金、物业管理费为本金，按日5‰的标准，从当月11日起计至2014年4月30日止。佳时达公司提出原告主张的违约金过高，请求本院予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，本院酌情将逾期交付土地租金及物业管理费的违约金调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。按此，逾期支付2012年12月至2013年6月12日期间土地租金的违约金，应以每月欠付的土地租金为本金【其中2012年12月土地租金的违约金的计算本金为10127元，2013年1月至2013年5月期间土地租金的违约金的计算本金为49695元／月，2013年6月1日至2013年6月12日期间土地租金的违约金的计算本金为19878元（49695元÷30天×12天）】，按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自当月11日起计至2014年4月30日止；每月土地租金的违约金总额应以本金为限。逾期支付2012年11月至2013年6月12日期间的物业管理费的违约金，应以每月欠付的物业管理费为本金【其中2012年11月至2013年5月期间物业管理费的违约金的计算本金为6168元／月，2013年6月1日至2013年6月12日期间物业管理费的违约金的计算本金为2467.2元（6168元／月÷30天×12天）】，按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自当月11日起计至2014年4月30日止；每月物业管理费的违约金总额应以本金为限。因合同（涉及房屋的合同条款除外）已于2013年6月12日解除，故原告主张逾期支付2013年6月12日至2014年4月期间的土地占用费、物业管理费的违约金没有合同依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”。本案中，涉及房屋的合同条款虽为无效条款，但原告主张按合同约定的房屋租金标准计算房屋占用费并无不当，本院予以支持。由于佳时达公司未举证证明其已向原告交纳了2012年12月至2014年4月期间的房屋占用费，应由其承担举证不能的责任，故本院对原告主张佳时达公司支付上述期间的房屋占用费1067170元【（60737元／月×8个月）＋（64586元／月×9个月）】的诉讼请求予以支持。因合同中涉及房屋的条款无效，故原告主张佳时达公司支付逾期支付房屋占用费的违约金，本院不予支持。同时，根据合同法第五十八条的规定“合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，原告应将房屋租金对应的租赁保证金114216元退还佳时达公司。原告主张没收该部分租赁保证金，本院不予支持。关于原告主张中加学校对欠款及违约金承担连带责任的问题。首先，本案合同相对方为原告与佳时达公司，合同第十三条第二款虽约定待具体在涉案租赁物业上经营学校的新实体成立，合同只限将承租方变更为新实体，但本案中原告与佳时达公司均明确就合同主体变更问题没有再签订任何协议，且双方就新实体具体指向的陈述不一致，故本案合同相对方仍为原告与佳时达公司。其次，原告主张中加学校与佳时达公司财产混同，但提交的证据不足以证明两被告财产混同，丧失独立人格。综上，本院对原告要求中加学校对欠款及违约金承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广东省龙眼洞林场与被告广州佳时达企业有限公司签订的《租赁合同》（涉及房屋的合同条款除外）于2013年6月12日解除。二、原告广东省龙眼洞林场收取的租赁保证金220000元，原告广东省龙眼洞林场有权没收其中的105784元；剩余的114216元，由原告广东省龙眼洞林场自本判决发生法律效力之日起10日内，退还给被告广州佳时达企业有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州佳时达企业有限公司向原告广东省龙眼洞林场支付2012年12月至2013年6月12日期间的土地租金278480元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州佳时达企业有限公司向原告广东省龙眼洞林场支付2013年6月13日至2014年4月期间的土地占用费555090元。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州佳时达企业有限公司向原告广东省龙眼洞林场支付2012年11月至2014年4月期间的物业管理费111024元。六、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州佳时达企业有限公司向原告广东省龙眼洞林场支付2013年1月至2014年4月期间的卫生管理费44800元。七、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州佳时达企业有限公司向原告广东省龙眼洞林场支付2012年12月至2014年4月期间的房屋占用费1067170元。八、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州佳时达企业有限公司向原告广东省龙眼洞林场支付逾期支付2012年12月至2013年6月12日期间土地租金的违约金【以每月欠付的土地租金为本金（其中2012年12月土地租金的违约金的计算本金为10127元，2013年1月至2013年5月期间土地租金的违约金的计算本金为49695元／月，2013年6月1日至2013年6月12日期间土地租金的违约金的计算本金为19878元），按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自当月11日起计至2014年4月30日止；每月土地租金的违约金总额应以本金为限】。九、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州佳时达企业有限公司向原告广东省龙眼洞林场支付逾期支付2012年11月至2013年6月12日期间的物业管理费的违约金【以每月欠付的物业管理费为本金（其中2012年11月至2013年5月期间物业管理费的违约金的计算本金为6168元／月，2013年6月1日至2013年6月12日期间物业管理费的违约金的计算本金为2467.2元），按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自当月11日起计至2014年4月30日止；每月物业管理费的违约金总额应以本金为限】。十、驳回原告广东省龙眼洞林场的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46400元，由原告广东省龙眼洞林场负担21400元，被告广州佳时达企业有限公司负担25000元；保全费5000元，由原告广东省龙眼洞林场负担2500元，被告广州佳时达企业有限公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 陈楚珠人民陪审员 刘亚丽人民陪审员 吴旭英二〇一五年五月二十九日书 记 员 梁怡筠林碧锋本判决书于2015年月日送达