（2015）嘉民三（民）初字第436号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-07-06
案件名称
陈玖志与上海国际机电五金交易中心有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,上海某某五金交易中心有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第436号原告陈某某。委托代理人常玉梅，上海俊豪律师事务所律师。被告上海某某五金交易中心有限公司。法定代表人杨德凤。原告陈某某与被告上海某某五金交易中心有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人常玉梅到庭参加诉讼。被告上海某某五金交易中心有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月14日，原、被告签订《上海市房屋出售合同》，约定：被告以总价款60万元将其位于嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX层XXX室商品房出售给原告，原告需另行支付人民币三万元作为该房屋的装修费用；被告交付房屋时保证无产权纠纷和财务纠纷，并保证无抵押权或已清除原由被告设定的抵押权；2014年12月31日前，由被告向房管局申请办理产权过户手续，被告承诺原告2014年12月31日前取得房屋产权证；双方约定采取一次性付款方式，无贷款。合同签订当日，原告一次性付清全部购房款60万元，且另行支付了3万元作为对被告的房屋装修费用补偿。原告于2014年7月20日与被告办理了房屋交接手续，并实际入住使用该房屋。2015年3月17日，原告通过向嘉定区房屋登记部门获知，被告在该房屋出售之前已将该房屋抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行，并做了抵押登记，且该房屋目前被嘉定法院及其他人民法院正式查封。原告认为被告故意隐瞒出售房屋已被抵押的事实，致使原告在违背真实意思的情况下与之签订了房屋买卖合同，且目前房屋已被法院查封，无法办理过户手续，致使原告合同目的无法实现，给原告造成了巨大的损失，故原告起诉要求：1、判令解除原、被告于2014年7月14日签订上海市商品房出售合同；2、判令被告返还原告购房款60万元；3、判令被告赔偿原告上述购房款利息损失（60万元为基数，按同期人民银行贷款利率，自2014年7月14日计算至法院判决生效日止）；4、判令被告支付违约金3000元；5、判令被告返还原告装修费用损失3万元；6、判令被告支付合同被解除的赔偿金60万元。被告未答辩。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、上海市商品房出售合同，证明双方的买卖合同关系及其约定。合同第八条明确约定了甲方向乙方保证在交付该房屋时未设定或者清除抵押权、第十九条也明确约定被告限期取得小产证且过户给原告；2、2014年7月14日支付60万元购房款发票、支付3万元装修费发票及交易记录，证明原告已付全款，且3万元装修款与房款一并支付被告的事实；3、水电费发票、物业费支付凭证，证明原告实际入住、使用该房屋的事实；4、居住证明，由机电五金市场经营管理有限公司出具的，证明原告已经居住该房屋的事实；5、2014年3月调取的房地产抵押状况信息，证明房屋出售前被抵押的事实；6、房地产权利限制状况信息，证明房屋现已被法院查封的事实；7、购房确认书，证明约定的购房总价为63万元，其中3万元是装修费，被告交付的是装修房。根据上述原告的诉称和举证意见，本院对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：2014年7月11日，原告签订《上海某某五金城购房确认书》一份，向被告认购泰云路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，购房总价63万元，定金2万元，并承诺在2014年7月16日前与被告签订预售合同，首期付款63万元。原告于当日以刷卡方式支付定金2万元。2014年7月14日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》一份，约定：原告向被告购买嘉定区泰云路255弄《上海某某五金城》26号7层724室建筑面积为47.86平方米的房屋，总房价款60万元；原告于2014年7月14日签约时一次性支付房款60万元；被告在收到原告全部房价款之日起15天内，向原告交付该房屋；被告向原告保证在交付房屋时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，被告未设定抵押权或已清除原由被告设定的抵押权，已缴纳了被告应缴纳的房屋维修基金；2014年12月31日前，由被告向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）；因被告原因，原告无法在2014年12月31日前取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金为总房价款的0.50%，2014年12月31日起90日内，原告仍无法取得房地产权证（小产证），原告有权单方面解除合同；原告行使合同约定的单方解除合同权利时，应书面通知被告，被告应当在收到原告的书面通知之日起15天内将原告已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行同期存款利率计算）全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的1%计算，在退还房价款时一并支付给原告。合同签订当日，原告分别以刷卡方式向被告支付37万元、24万元。同日，被告出具金额为60万元的购房款发票一张。2014年7月20日，被告向原告交付案外人上海灿优贸易有限公司开具金额为3万元的装修费发票一张。被告于2014年7月14日在原告支付购房款后向原告交付了房屋，房屋为装修房。原告于2014年7月20日入住至今。2015年3月17日，原告通过向嘉定区房地产交易中心查询房地产登记簿获知，系争房屋分别于2014年4月18日、2014年4月29日设立了抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行的抵押债权共计500万元，并于2014年12月18日被本院司法查封，于2015年1月21日被告上海市第二中级人民法院轮侯查封。原告认为被告向其隐瞒了系争房屋设有抵押权的事实，且房屋目前被司法查封无法办理过户手续，原告的合同目的无法实现，遂涉讼。另查，系争房屋的抵押债权目前尚未涤除。审理中，经本院释明，原告表示因合同约定的解约违约金过低，故其放弃主张违约金，坚持主张因被告故意隐瞒出售房屋已被抵押的事实而致合同解除的赔偿金。原告同时表示，若合同解除，同意将房屋返还被告。以上事实，有购房确认书、上海市商品房出售合同、付款凭证及发票、房地产登记簿及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产出售合同》及《上海某某五金城购房确认书》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。原告已向被告支付全部购房款和装修费，现系争房屋因被告涉讼被司法查封，致使原告合同目的无法实现，原告要求解除合同并无不当，本院予以支持。合同解除后，被告理应返还原告已支付的购房款60万元和装修费3万元。因被告在原告交付房款当日已将房屋交付原告使用，故对于原告主张的利息损失，本院不予支持。关于原告主张的惩罚性赔偿金，本院认为被告在与原告签订商品房出售合同时隐瞒了系争房屋已经抵押的事实，且在合同约定的办理房地产权证的期限之前并未涤除该抵押，存在明显恶意，原告主张被告应承担赔偿责任合法有据，考虑到被告已于合同签订当日将房屋交付原告使用至今等情况，本院酌情确定被告应承担购房款0.6倍的惩罚性赔偿。至于原告主张的逾期办理房地产权证的违约金，本院认为该违约金是以合同继续履行为前提的，现原告已主张解除合同，该违约金不再适用，本院不予支持。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈某某与被告上海某某五金交易中心有限公司于2014年7月14日签订的《上海市商品房出售合同》于本判决生效之日解除；二、被告上海某某五金交易中心有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某购房款人民币600000元；三、被告上海某某五金交易中心有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某装修费人民币30000元；四、被告上海某某五金交易中心有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陈某某赔偿金人民币360000元；五、原告陈某某应于本判决生效之日起十日内将嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋返还被告上海某某五金交易中心有限公司；六、驳回原告陈某某其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15897元，减半收取7948.50元，财产保全费5000元，合计诉讼费12948.50元，由被告上海某某五金交易中心有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 刘燕枫二〇一五年五月二十九日书 记 员 居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：