（2015）秦民重字第00004号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-11-20

案件名称

原告咸阳天元轻工商城有限公司、原告咸阳天元建材市场有限公司诉被告咸阳新合作乐家购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

咸阳市秦都区人民法院

所属地区

咸阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2015）秦民重字第00004号原告咸阳天元轻工商城有限公司。法定代表人陈婵娟，系该公司董事长。原告咸阳天元建材市场有限公司。法定代表人陈婵娟，系该公司董事长。共同委托代理人赵会斌，男，陕西宇斌诚律师事务所律师。被告咸阳新合作乐家购物广场有限公司。法定代表人裴若涵，系该公司董事长。委托代理人陈思利，女，汉族。委托代理人何培荣，男，陕西咸益律师事务所律师。原告咸阳天元轻工商城有限公司、原告咸阳天元建材市场有限公司诉被告咸阳新合作乐家购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月29日做出（2013）咸秦民初字第02401号民事判决书。两原告对判决不服，提出上诉。2014年11月5日，咸阳市中级人民法院以（2014）咸中民终字第00288号民事裁定书，以原审认定事实不清，将该案发回重审。本院依法重新组成合议庭，于2015年4月9日、2015年5月25日公开开庭审理了本案。两原告共同委托代理人赵会斌，被告咸阳新合作乐家购物广场有限公司委托代理人陈思利、何培荣到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告诉称，2012年2月23日，原告与被告经平等友好协商签订了《房屋租赁合同》。承租了位于咸阳市民生路与新兴路口的9532平方米的商业用房，租期9年9个月。随后原告根据该合同约定，向被告全面地、适当地履行了合同义务。2013年7月12日，原告接到被告发出的解除《房屋租赁合同》通知书，被告单方面解除双方签订的《房屋租赁合同》，根据相关法律法规之规定，该单方解除合同的行为应当是无效的。故起诉至法院请求：1、依法确认2013年7月12日被告向原告发出的解除《房屋租赁合同》通知书的单方解除合同行为无效；2、被告承担本案诉讼费用。两原告当庭列举了以下证据材料：证据一、①《咸阳民生路房屋租赁合同》一份、②收款收据七张及会计凭证、进账单、电汇凭证。①证明2012年2月23日，原告与被告经平等友好协商签订了《商铺租赁合同》。承租了位于咸阳市民生路与新兴路口的9532平方米的商业用房，租期9年9个月。随后原告根据合同约定，向被告全面地、适当地履行了合同义务。②证明实际付款日期在收款收据载明日期之前。被告对以上证据的真实性无异议，对证明问题不予认可。证据二、①任命通知书一份、②2013年4月6日原告咸阳天元轻工商城有限公司给被告递交的《申请书》一份、③2013年4月29日原告咸阳天元轻工商城有限公司给被告递交的《申请书》一份、④（2013）咸秦证经字第006369号《公证书》一份。①证明2012年10月28日，被告给袁一站发出了《任命通知书》，委托袁一站为被告公司副总经理，代理被告法定代表人监督履行检查合同执行情况的落实。②、③证明原告根据双方签订的租赁合同第4.7条约定，两次向被告递交了书面申请书，被告代理人袁一站同意将剩余半年租金于2013年8月30日一次性付清。④证明2013年8月26日，原告向被告公证送达了《缴纳房租函》，通知被告来领取第二年剩余房租1445000元。原告尽到了按时支付租金的义务。被告对①的真实性无异议。对②、③不予认可，认为袁一站已于2013年4月8日被被告解聘，其于2013年4月29日在申请书上的签字承诺无效。被告对④证明的问题不予认可。证据三、①2013咸渭证民字第0679号《公证书》及被告给原告发出的解除《租赁房屋合同》通知书。②《律师函》及新合作商贸连锁集团有限公司向被告发出的解除《房屋租赁合同》通知书。①证明被告向原告发出解除《房屋租赁合同》通知书，试图单方解除双方经平等协商一致的《咸阳民生路商铺租赁合同》。该通知书是无效的，其理由完全是虚构的，没有法律依据和事实依据。另外，该通知书落款日期为2013年7月5日，但是公证书的送达日期为2013年7月12日。2013年7月12日才是被告向原告发出解除通知书的实际时间。②证明由于被告违约，致新合作商贸连锁集团有限公司同被告解除了租赁合同。被告由于失去了转租权，才向原告发出了解除《房屋租赁合同》通知书。新合作商贸连锁集团有限公司向被告发出的解除《房屋租赁合同》通知书的日期为2013年7月9日。被告却在通知书上书写了“2013年7月16日”收到字样。被告对①②真实性无异议，证明问题不认可。被告辩称，原告与被告的房屋租赁事实存在，租赁合同为合法有效合同。由于原告违约，长期拖欠被告租金、物业费等，被告才解除合同。被告解除合同正当、合法、有效，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。被告当庭列举了以下证据：证据一、书证《咸阳民生路商铺租赁合同》。证明原、被告双方于2012年2月23日签订了商铺租赁合同，该合同已生效且已全面履行。原告对证据一无异议。证据二、书证《天元轻工与新合作对账遗留问题》。证明经双方对账，原告承认截至2012年2月1日欠被告租金23800元、物业费10万元的事实。按合同约定其行为已构成违约。原告对证据二证明问题不认可。证据三、北京集团公司催收税款的函件及《商城2012年税金凭证》四张。证明在2012年度，原告一直拖欠商城经营房产税税金，北京新合作总公司来函督促，被告只好代缴房产税款318240元。原告方构成违约，被告有权解除合同。原告对证据三证明问题不认可。证据四、书证催款通知；八份回复函及公证书一份。证明原告长期拖欠被告租金，经多次催款至今未付清。原告对证据四证明问题不认可。证据五、书证财务对账明细单；原告交款收据七张；银行承兑汇票三张；2012年至2013年7月拖欠费用清单。证明原告截至2013年7月已拖欠被告租金、税款、物业费及滞纳金4154884.20元。原告对证据五的真实性及证明目的均不认可。证据六、书证解聘函；袁一站庭审证词。证明袁一站已被被告解聘，该解聘函已送达原告。原告对证据六袁一站的解聘函的真实性有异议。证据七、书证《解除房屋租赁合同通知书》及《公证书》。证明原告严重违约，拖欠被告4154884.20元，被告按合同约定依法解除合同的行为合法有效。原告对证据七的证明目的有异议，认为原告并未违约，被告无权单方解除合同，其单方解除合同的行为无效。证据八、书证《会谈备忘录》及《关于咸阳房产处置的函》。证明因为原告的违约行为，导致无法上交租金，北京新合作集团公司于2013年7月16日解除了和被告之间的合同。原告对证据八所要证明的问题不认可。本院依职权对证人袁一站及原告法定代表人陈婵娟进行了询问。袁一站的证言，证明他被同学裴彦斌叫到被告公司帮忙，至于裴彦斌在被告处任何种职务他不清楚，但这家公司裴彦斌说了算。2012年10月28日，被告任命他为公司副总经理，具体向原告催收房租。期间，原告交了部分房租。2013年4月6日，他在原告的缓缴房租申请书上签了承诺意见。2013年4月11日，他与裴彦斌等人喝酒，席间因为就原告是否缴纳税款、物业费、滞纳金等问题裴彦斌与他产生了争执，裴彦斌一直骂他，并在陈婵娟给他打电话过程中抢过电话，对陈婵娟说他把他的公司副总职务免了。过了几天，裴彦斌又让他回公司给原告要钱，陈婵娟也让他从中协调。2013年5月11日左右的一天，陈婵娟让其公司的李世民将他叫到办公室，陈让他看了他的解聘函，当时裴彦斌等人也在场，他当时非常生气。袁一站还证明他在原告落款时间为2013年4月27日申请缓缴房租的申请书上的签字及承诺是2013年8月7日书写的，不是落款时间为2013年4月29日当天书写。陈婵娟的陈述，证明袁一站为被告公司副总。因市场不景气，收不上房租，她公司给被告打了两份缓缴房租申请，被告公司副总袁一站代表被告于2013年4月6日在第一份申请上签署了同意意见，于2013年4月29日代表被告在第二份申请上签署了同意意见。这两份申请都是一式两份。2013年7月份，被告不知因何解除了他们之间的租赁合同。原告对证人袁一站的证言提出异议，认为裴彦斌无权解除袁一站职务。另外，袁一站是裴彦斌同学，有利害关系，袁的证言与原来的证言不一致。被告认为袁一站的证言相互矛盾。被告对陈婵娟在谈话笔录中的陈述不予认可。上列证据，经双方当事人质证和合议庭审查，作如下认定：对原告当庭列举出示的证据一、证据二、证据三，来源合法，内容真实，本院予以确认。对被告当庭列举出示的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性予以确认。对证据五中原告交款收据七张、银行承兑汇票三张的真实性予以确认，对账明细单及拖欠费用清单不予认定。对证据六、证据七、证据八的真实性予以确认。对证人袁一站的证言中称其在2013年4月27日申请书上的落款时间为2013年4月29日的承诺签字，实际书写日期为2013年8月7日的证言，因无其他证据佐证，不予确认。经审理查明，2012年2月23日，原告咸阳天元建材市场有限公司与被告咸阳新合作乐家购物广场有限公司双方就被告位于咸阳市民生路与新兴路口的9532平方米的商业用房转租给原告达成一致意见，并签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告将位于咸阳市民生路与新兴路口的9532平方米的商业用房出租给原告咸阳天元建材市场有限公司，租期为9年零9个月，租期从2012年6月1日起至2022年3月31日止。租金第一年为3750000元，物业费每年100000元。第一年租金应于2012年4月15日前分三次由原告咸阳天元建材市场有限公司向被告支付，后每年按3%递增，由原告咸阳天元建材市场有限公司一次性向被告支付。合同还约定，从第二年度起年租金在每年3月1日前支付，有特殊原因则于被告方沟通后，每次交租金不能少于半年的租金。合同签订后，原告咸阳天元建材市场有限公司法定代表人陈婵娟等人成立了咸阳天元轻工商城有限公司，进行具体经营管理。两原告缴纳了500000元保证金，并向被告缴纳了第一年度租金。2012年10月28日，被告委任袁一站为其公司副总，代表被告公司法定代表人监督检查合同执行情况的落实。2013年2、3、4、5月份，原告咸阳天元轻工商城有限公司分五次共向被告缴纳了第二年租金2417500.04元，尚欠1444999.96元租金及物业费100000元和房产税未缴纳。2013年4月5日，原告咸阳天元轻工商城有限公司以存在八种“特殊原因”，依据《房屋租赁合同》第四条第4.7款“有特殊原因则于出租方沟通后，每次交租金不能少于半年的租金”的约定，向被告咸阳新合作乐家购物广场有限公司申请第二年租金的剩余半年租金于2013年8月30日付清。被告公司副总袁一站于2013年4月6日签字同意2013年4月份、5月份、6月份各付500000元，剩余租金于2013年8月30日付清。2013年4月27日，原告咸阳天元轻工商城有限公司提出4、5、6月各付500000元租金确有困难，向被告提出第二次申请，申请2013年8月30日前一次性付清第二年租金。2013年4月29日，袁一站签字予以同意。2013年5月12日，被告经公司会议决议，解除了袁一站公司经营管理副总经理职务。被告随后向原告送达了袁一站的职务解聘函。期间，被告于2013年4月15日通过公证向两原告送达了催告函，要求两原告于2013年4月20日前全部付清拖欠原告的租金及应付的税费。2013年7月5日，被告制作了解除《房屋租赁合同》通知书，于2013年7月12日通过公证方式向两原告送达了解除《房屋租赁合同》通知书。本院认为，原告咸阳天元建材市场有限公司与被告咸阳新合作乐家购物广场有限公司签订《咸阳民生路房屋租赁合同》后，由原告咸阳天元轻工商城有限公司实际经营，被告亦予以认可，被告已视两原告为租赁合同的共同承租人。双方依法成立的合同受法律保护，当事人应本着诚实信用的原则予以履行。本案中，原告虽未在2013年3月1日前一次性缴清第二年租金，但依合同约定，原告于2013年4月5日及2013年4月27日两次向被告提出缓缴申请，被告公司副总袁一站于2013年4月29日签字同意剩余租金最后付款期限为2013年8月30日。袁一站的行为为职务行为，应视为被告与原告之间就缴纳第二年度剩余房租等费用期限的变更，即两原告就第二年度剩余房租等费用缴费的最后期限为2013年8月30日。对于被告的代理人当庭提出裴彦斌已于2013年4月8日口头解除了袁一站副总经理职务，袁一站的签字不能代表公司行为的代理意见。经查，被告的法定代表人裴若涵虽委托裴彦斌全权管理公司事务，但根据《公司法》的相关规定，对于副经理的解聘须由公司经理提名，公司董事会决定。因此，裴彦斌无权解聘袁一站的副总经理职务。根据被告提供的相应证据，被告经公司会议决议，于2013年5月12日解除了与袁一站的聘用关系。因此，袁一站被被告解除副总经理职务的时间应为2013年5月12日。故对被告代理人此代理意见不予采纳。本案中，两原告未违反《房屋租赁合同》的相应条款，被告于2013年7月5日制作随后向两原告送达的解除《房屋租赁合同》通知书，于法无据，不应支持。对两原告的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：被告咸阳新合作乐家购物广场有限公司于2013年7月5日制作的向原告咸阳天元轻工商城有限公司、原告咸阳天元建材市场有限公司发出的解除《房屋租赁合同》通知书的解除合同行为无效。案件受理费100元，由被告咸阳新合作乐家购物广场有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审　判　长　　王志辉代理审判员　　张　丹人民陪审员　　魏明利二〇一五年五月二十九日书　记　员　　曹　倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。搜索“”