（2014）南民一初字第628号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-11-23
案件名称
苏汉春与黑龙江省恒运房地产（集团）股份有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民一初字第628号原告苏汉春，男，1963年3月7日生，汉族，个体业户，住哈尔滨市南岗区。委托代理人李国华，男，哈尔滨市道外区民主法律服务所法律工作者。被告黑龙江省恒运房地产（集团）股份有限公司，住哈尔滨市南岗区花园街304号恒运大厦B栋21层。法定代表人赵同生，职务董事长。委托代理人韩强，男，1977年4月16日生，汉族，公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。原告苏汉春与被告黑龙江省恒运房地产（集团）股份有限公司（以下简称恒运公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人李国华、被告委托代理人韩强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年原告承包黑龙江省八建建筑工程有限公司（以下简称八建公司）建材校、香格里拉、沃尔玛等工地装饰工程，2005年10月17日经双方结算，黑龙江省八建公司欠原告人工费150400元，双方结算后省八建公司将被告开发的哈尔滨市香坊区天鹅公寓小区2栋1单元8号、建筑面积39.641平方米车库价值166488元，折抵原告人工费150400元，将该车库产权转让给原告。八建公司将该车库转让给原告后，原、被告于2006年4月26日签订诉争之房商品房买卖合同书，被告给原告出具了诉争之房收款收据，并向原告下发了诉争之房进户通知单，原告进户过程中，被告又将诉争之房转让给其他人，致使原告不能按期进户，现原告为维护合法权益，诉至法院，请求：1、依法确认原、被告签订的天鹅公寓小区2栋1单元8号商品房买卖合同有效。2、被告为原告办理诉争之房产权更名手续。3、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求，其根本原因是被告认为我公司与原告之间不存在真实的房产买卖关系，本案的具体情况是我单位与八建公司在1999年存在建设花园街恒运大厦的施工合同关系，＋2003年2月24日，双方签订一份工程结算协议书，确定了工程的结算总额为1.15亿，2004年8月18日，我公司与八建公司签订了一份以物抵剩余工程款的协议书，该协议书的抵账金额为1835余万元，内容涉及抵账资产较多，其中就含有本案涉及的位于中山路的天鹅公寓2号楼1单元8号商服，当时我公司与八建公司对该套商服的抵账金额确定为16.6488万元，该协议签署后，八建公司于2005年10月25日向我公司开具了一份收到16.6488万元工程款的财务收据，＋2006年八建公司向我公司提出要求将该套房产的手续落在原告名下，我公司根据八建公司要求开具了一份收到原告16.6488万元的财务收据，并在该收据上明确表明了该套房产为“建八工程的抵款”，以此区分和表明，我公司实际上与原告并没有直接的买卖关系，也没有真的收到过原告的购房款。但不知道是什么原因，该套房产一直没有交付。2008年5月19日，八建公司以部分抵账物品与抵账协议书的约定不符为由，到哈尔滨仲裁委起诉我公司。要求退回部分抵账物品。在众多要求退回的资产中就有天鹅公寓2号楼1单元8号商服。2009年11月26日，哈尔滨仲裁委下发（2008）哈仲裁字第977号裁决书，裁决：八建公司将包括天鹅公寓2号楼1单元8号商服在内的众多与抵账协议书中不符的物品退回我公司，由我公司另行给付等值的工程款1000万余元。裁决下发后，我公司于2011年11月8日与八建公司就还款事宜另行签订了一份《三方协议》，以其他房产作为替代履行了全部还款义务。另查，2009年11月30日我公司已将上述天鹅公寓2号楼1单元8号商服另卖给他人，并已经交付（新买受人叫于欣瓒）。我公司认为，1、我公司与原告没有直接的买卖关系，虽然为其出具过一些手续，但在财务收据上明确表明了是八建公司的工程抵款房。2、该房产始终没有对八建公司或是原告进行交付。3、八建公司已经通过仲裁程序退回了该套房产，且我公司也已用其他房产抵偿了八建公司的全部债务。4、该套房产已在5年前另卖他人，也无法继续履行交付。综上，我公司认为原告应向八建公司主张退款为宜。原告为证明其主张的事实成立向本院提交证据及被告质证意见如下：证据一、2005年10月17日原告与省八建公司签订协议书一份。证明八建公司拖欠原告人工费用150400元，八建公司将被告折抵给他的房产价值16.6488万元债权及房产转让给原告。被告对该证据的质证意见：由于该协议的签署双方没有被告单位，因此对协议的真实性不予质证，与本案的关联性有异议，该协议证明原告在客观上并没有真实地支付过16万余元的购房款，是施工合同结算性协议，不是直接出资购买房产的协议，这份协议书不是债权转让通知书，也不等同于债权转让通知书，我公司至今也没有收到八建公司要将该笔相关的债权转让给原告的任何通知，在该协议书的第四条明确说明了甲方八建公司为乙方原告进户提供完全的手续，仍然是八建公司负有向原告提供手续的义务，而不是被告。证据二、2006年4月26日原、被告签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份。证明2005年10月17日原告凭据与八建公司签订协议书，八建公司将债权即被告拖欠省八建人工费16.6488万元的房产即位于哈尔滨市香坊区天鹅公寓2号楼1单元8号车库转让给原告，原告凭此协议书与被告签订了商品房买卖合同，该份合同已经得到省八建、原告及被告三方的认可，该合同具有法律效力。被告对该证据的质证意见：由于恒运公司的资料大量丢失，我们已无法考证，不发表质证意见，即使是真实的，被告单位也是根据八建公司的指示在向第三人履行债务，不等同于默认债权转让，更不存在真实的合同交易关系。证据三、2006年5月4日被告给原告出具的购房款票据一张。证明原告购买被告的诉争之房，依据合同约定，交付了诉争之房购房款16.6488万元。被告对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，原告从来没有向被告交付过16.6488万元购房款，被告单位也不是基于双方签订的商品房买卖合同为其开具了该票据，被告是基于八建公司指示为其开具，同时我们请法庭特别注意，在该票据交款事项上明确标注了“建八工程抵款”而非原告交款。证据四、2006年4月25日被告给原告进户通知单一份。证明诉争之房原告已结清购房款，具备进户的条件，准予进户并且在一周内为原告办理进户手续。被告对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，1、这个进户通知单只说了1层8号，没说明是哪个楼。2、上面明确说明的是抵款，双方没有真实的商品房买卖关系。3、在客观上虽然为他开具了进户通知单，但实际上该房屋并没有真正交付给对方。被告为证明其抗辩理由成立向本院提交证据及原告质证意见如下：证据一、2004年8月18日被告与省八建公司双方就恒运大厦工程款结算一事达成的以物抵工程款的协议书及其附表（复印件）。证明被告单位为偿还拖欠八建公司的工程款已将包含本案争议的商服，通过签定协议抵账给了省八建公司。该协议书已在哈尔滨仲裁委另案审理中进行质证。原告对该证据有异议，原告不清楚被告是否与省八建公司签订过这样的协议，依据最高人民法院证据规则第十条的规定，提供证据应当提供原件，由于该证据是复印件故对它的真实性无法质证，对证明的问题有异议，该份协议书从整个内容上看不能证明诉争之房含在双方用实物抵付工程款的范围内，依据最高人民法院证据规则第三、四条的规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据，当事人在举证期限内不提交的视为放弃举证权利，本案被告没有在法律规定和法院指定的期限内提供该证据，故该证据已经超过举证期限，已经证据失权，该证据不是新证据，且没有在第一次庭审前或庭审中提交，故该证据不能作为认定本案事实的法律依据。证据二、资金往来结算凭证票据一张。证明该票据是2005年10月25日被告与八建公司双方签定抵账协议后，八建公司为被告出具的收到16.6488万元工程款的收据。原告对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据证明被告欠案外人八建公司工程款16.6488万元，省八建公司将该笔欠款充抵了拖欠原告的人工费，证明被告欠原告16.6488万元，不然票据上不会有原告的签字。被告补充：原告说该收据上有原告的名字，就视同被告欠原告16.6488万元，但该票据上同时还有八建公司的公章，按原告的观点等于被告公司还欠八建公司16.6488万元，一笔16.6488万元我到底欠几家的，该票据是单位与单位之间结算，不是单位与个人之间结算，至于原告为什么在上面出现他的名字，我们认为与该票据所要证明的内容没有关联，而且在收款单位一栏上也明确写明了是八建公司，在交款事项当中也明确写明了是花园大厦工程款，而被告恒运公司与原告之间不存在花园大厦工程款纠纷，上面也没有注明是商品房买卖合同关系，因此对于原告的质证意见我方认为不成立。证据三、八建公司出具的证明一份。证明协议是2006年八建公司向恒运公司出具的证明，证明的内容是八建公司与恒运公司于2004年8月18日签订了以房抵花园大厦工程款的协议，现在八建公司要求将天鹅公寓2号楼8号建筑面积39.64平方米，价值16.6488万元的房子归原告，请予以办理房屋所有权证。证明被告与原告之间不存在真实的房屋买卖关系和工程抵账关系，而被告单位为其出具财务票据和商品房买卖合同是根据八建公司的书面指示要求。原告对该证据有异议。该份证据虽然被告没有在举证期限内向法庭提供但原告对该份证据的真实性无异议，对该份证据证明问题有异议，该份证明当中能够证明被告与省八建公司签订以房抵花园大厦工程款，省八建公司要求被告将天鹅公寓2号楼1单元8号、建筑面积39.64平方米、价值16.6488万元房产归原告并要求被告为其办理房屋产权过户手续。证据四、财务票据一份。证明2006年5月4日，八建公司收到证据三的书面指示后为原告出具了一份16.6488万元的财务收据，同时该财务票据上明确注明交款事项是“建八工程抵款”。原告对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，这份票据能够证明原告凭据被告提供的第二份证据即2005年10月25日黑龙江省单位往来资金结算票据与被告签订商品房买卖合同后，被告为原告出具的诉争之房购房款凭据。证据五、仲裁申请书一份及关于《以物抵债协议履行情况的统计》及明细附表。证明2008年5月19日八建公司以交付抵帐物品与所签抵账协议不符为由起诉被告到哈尔滨仲裁委员会，要求退物返款，在明细附表的第六项明确注明了本案诉争门市房“没到手”，意味着八建公司并没有实际占有使用此房产。原告对被告提供的仲裁申请书及关于《以物抵债协议履行情况的统计》真实性无异议，对明细附表真实性有异议，对证明的问题有异议，1、该仲裁申请书当中，省八建公司的诉请是要求被告支付拖欠工程款及给付欠款利息，没有退物返款的诉请。2、关于被告提供的以物抵债协议履行情况的统计，对真实性没有异议，对证明的问题有异议，在该份履行债务情况统计中未履行约定的内容不包括诉争之房，对于后面被告提供的明细附表，该证据没有加盖省八建公司的公章，且是复印件，对该证据的真实性无法质证，依据证据规则三、四条的规定，这组证据被告没有在举证期限或法院指定的期限内举证，已经超过举证时限，该证据不属于新证据。证据六、哈尔滨仲裁委裁决书一份。证明该裁决书的第一项判项八建公司将以物顶账协议中不符合约定的实物，包括本案诉争的门市房退还给被告，该裁决书现已生效。原告对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，1、该份裁决书不能证明哈尔滨仲裁委员会将诉争之房裁定退还给被告，该裁决书仲裁第一项天鹅公寓2号楼12号、14号、15号、26号车库和8号门市房退还给被告这个当中并不包括2单元1单元8号车库，即不包含诉争之房，因为这份裁决书当中写的是26号车库和8号门市房，而原告所诉请的诉争之房是2号楼1单元8号车库，而非门市房。2、即使该裁决书将诉争之房裁定退还给本案被告，依据最高人民法院证据规则第九条第二款的规定，原告有足够的证据证明该诉争之房归原告所有，该份裁决书对原告不产生法律效力。4、该份裁决书依据证据规则的规定超过举证时限不是新证据。证据七、资金往来财务票据一张。证明2009年11月30日被告公司已将本案诉争房产另卖给案外人于欣瓒，客观上也无法履行，且原告在起诉书当中也承认该房产已另售他人。原告对该证据真实性和证明的问题均有异议，1、从真实性来说，该票据是被告单方面出具的，没有付款人的签章。2、依据《物权法》和商品房买卖法律法规，商品房的买卖应该有商品房买卖的合同书，应当有产权部门办理的产权更名过户手续，故对该证据真实性及证明问题均有异议。证据八、三方协议书一份及附表一份。证明仲裁裁决书生效后已由第三方代替恒运公司向八建公司履行了给付工程款的义务。原告对该证据有异议，与本案没有关联性。本院认为，原、被告提交的证据真实有效，本院予以采信。根据原、被告的举证，本案经开庭审理并分析当事人所提供的证据，确认如下事实：2003年2月24日被告与八建公司因施工合同关系签订工程结算协议书，确定八建公司为被告施工的工程结算总额为1.15亿。2004年8月18日被告与八建公司签订《以物抵工程款协议书》，该协议书确定被告尚欠八建公司工程款18358681.95元，被告以其总价值为23524810元的实物抵账，抵账资产中包括本案诉争房屋，双方约定诉争房屋抵账金额为16.6488万元。2005年原告承包八建公司建材校、香格里拉、沃尔玛等工地装饰工程，2005年10月17日经双方结算，八建公司欠原告人工费150400元，八建公司将自被告处抵账的诉争房屋抵账给原告，基于上述关系八建公司向被告提出将诉争房产手续落在原告名下的要求，被告按八建公司要求于2006年4月26日与原告就诉争房屋签订《商品房买卖合同书》，被告为原告开具收到原告16.6488万元的财务收据，并在该收据上明确注明“建八工程抵款”。＋2008年5月19日八建公司以部分抵账物品与抵账协议书约定不符为由，向哈尔滨仲裁委申请仲裁，要求退回被告部分抵账物品，其中包括诉争房屋。2009年11月26日哈尔滨仲裁委下发（2008）哈仲裁字第977号裁决书，裁决八建公司将包括诉争房屋在内抵账财产退回被告。裁决下发后，被告于2011年11月8日与八建公司就还款事宜另行签订一份《三方协议》，以其他房产偿还全部债务。2009年11月30日被告将诉争房产卖给案外人于欣瓒，并已交付。本院认为，诉争房屋系被告抵账给案外人八建公司的抵账财产，八建公司又将该房屋抵账给原告，原、被告因此签订《商品房买卖合同书》，双方虽签订了《商品房买卖合同》，但在被告为原告开具的《黑龙江省单位往来资金结算票据》中交款事项已写明为“工程抵款”。在原、被告尚未办理房屋登记的情况下，八建公司已将诉争房屋退还给被告，被告也以其他方式偿还了八建公司的债权，故原、被告之间的房屋买卖关系已失去存在的基础，故原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告苏汉春的诉讼请求。案件受理费100元，由原告苏汉春负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 董 颖代理审判员 刘立颖人民陪审员 韩志伟二〇一五年五月二十九日书 记 员 李欣欣 百度搜索“”