（2015）青民一终字第856号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-07-29
案件名称
薛某甲、薛某乙与王某某、徐某甲物权保护纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第856号上诉人（原审被告）王某某。委托代理人许金光，山东胜华律师事务所律师。委托代理人时圣华，山东胜华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）薛某甲。委托代理人朱建新，山东雅博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）薛某乙。委托代理人朱建新，山东雅博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐某甲。上诉人王某某因与被上诉人薛某甲、薛某乙物权保护纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第3381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛某甲、薛某乙在一审中共同诉称，薛某甲与徐某甲原系夫妻关系，2000年10月法院判决两人离婚，离婚时对拆迁安置的青岛市同乐路×号×户房屋未作处理。之后，徐某甲先后两次起诉薛某甲腾房，法院均裁定驳回。后，王某某称购买了涉案房屋，强行将薛某甲、薛某乙从涉案房屋内搬出。薛某甲、薛某乙认为徐某甲、王某某恶意串通，损害薛某甲、薛某乙的利益。要求：1、确认徐某甲、王某某关于青岛市同乐路×号×户房屋的买卖合同无效；2、要求徐某甲、王某某返还涉案房屋；3、诉讼费由徐某甲、王某某承担。徐某甲在一审中辩称，1、涉案的青岛市同乐路×号×户房屋系徐某甲的个人财产，徐某甲有权买卖自己的合法房产；2、徐某甲和王某某之间买卖涉案房屋资料齐全，手续合法；3、徐某甲在取得涉案房屋是交纳了超安费、产权费等。综上，涉案房屋是徐某甲的个人财产，徐某甲有权出售自己的房屋。因薛某甲霸占徐某甲的涉案房屋，徐某甲因身体原因欠下大量债务，因此不得不出售涉案房屋。王某某在一审中辩称，薛某甲已经通过行政诉讼提起诉讼，现以同一事实和理由向法院提起诉讼，违反了“一事不再理”的诉讼原则，法院应予以驳回；王某某购买涉案房屋系善意取得，购买过程中无任何过错，包括通过中介购买，中介持房屋的相关证件到房产登记机关咨询，交纳全部购房款和税费，并且王某某已经入住涉案房屋。一审法院经审理查明，薛某甲与徐某甲原系夫妻关系，二人于1991年登记结婚，原住本市南仲家洼×号。该房原系青岛第二石棉制品厂职工杨某某的私房，杨某某于1991年12月将该房交给青岛第二石棉制品厂，后该厂将该房分配给徐某甲，未办理过户手续。该房于1999年11月被拆迁，薛某甲、徐某甲被异地安置在浮山后×小区×号楼×单元×户（青岛市同乐路×号×户房屋）。经青岛第二石棉制品厂、杨某某夫妇、徐某甲、薛某甲协商，青岛第二石棉制品厂、杨某某夫妇自愿放弃浮山后×小区×号楼×单元×户房屋的购买权，同意由徐某甲购买拥有产权并进行了公证。该房共应交纳超面积安置费、购买产权款24246.29元。1999年12月28日，徐某甲将公证书协议、安置协议、注销证明、身份证复印件、平面图、配置图、规划许可证复印件交到青岛市房产登记中心。2000年1月7日，薛某甲将上述材料取走。2000年1月24日，薛某甲之父代交超安费、产权费8246.29元。同年9月，薛某甲交纳超安费、产权费4000元。2001年10月，薛某甲进入该房屋居住至今。一审另查明，2000年，薛某甲起诉要求与徐某甲离婚，（2000）北民初字第763号民事判决，准许双方离婚，对因拆迁而安置的房屋未予处理。薛某甲不服提出上诉，要求对拆迁安置的房屋作出处理。青岛市中级人民法院于2000年10月10日作出（2000）青民终字第2315号民事判决，认为：本市浮山后×小区×号×单元×户房屋至今没有实际分配给薛某甲、徐某甲，所以不能依法分割该房屋，待有关单位将该房屋实际交付给二人之后，双方可自行协商解决或另案处理。据此判决驳回上诉，维持原判。2005年徐某甲对薛某甲提起诉讼，要求薛某甲提供（交出）办理青岛市市北区浮山后×小区×号×单元×户房屋的产权证明材料，判令薛某甲协助、配合徐某甲办理上述房屋的产权证明并依法分割上述房屋。（2005）北民一初字第1084号民事判决书，判决：驳回徐某甲的诉讼请求。2012年8月1日徐某甲办理了该房屋的产权登记，登记地址为市北区同乐路×号×户，建筑面积为70.13平方米。2012年8月20日，徐某甲起诉要求薛某甲腾让涉案房屋。2012年10月25日作出（2012）北民一民初字第515号民事裁定，该裁定认为该房屋不是徐某甲的个人财产，故依法驳回徐某甲的起诉。一审再查明，王某某提供一份签订日期为2012年12月27日的地产买卖契约，由徐某甲（甲方）与王某某（乙方）签订，其中约定：甲方将青岛市同乐路×号×户房屋出售给乙方，面积70.13平方米，成交价为人民币550000元等内容。上述合同签订后，徐某甲、王某某于2013年2月4日在房产登记机关办理房屋产权过户登记，王某某取得涉案房屋的房地产权证（证号为：青房地权市字第201311129号）。在房产登记机关的档案中，徐某甲、王某某办理房产登记过户所依据的合同并非上述合同，而是一份价款为30万元买卖合同。王某某还提交中国银行客户回单一份，该客户回单记载，王某某向徐某甲的账户存入516424元，以证明向徐某甲付款的事实。薛某甲、薛某乙对上述合同真实性不予认可，认为双方的交易不真实，而且交易价格过低。一审中，王某某陈述购房过程，其中包括：到涉案房屋看房时，敲门涉案房屋内没有人，就到涉案房屋楼上去看的户型，记得是个女的开的门，当时没有进该户室内，只是在门口看了看户型。中介还拿着房产证及相关的材料领王某某去市北房产交易中心去问过，当时市北房产交易中心工作人员答复，涉案房屋产权明晰，可以进行买卖。当时徐某甲没有一起去看房屋，只是中介带着王某某等人去的现场。之后王某某与徐某甲签订合同，办理了房屋产权变更登记，王某某向中介王秀香支付中介费10000元。一审法院找到中介工作人员王秀香落实，其陈述过程如下：2012年，一女士到我中介处登记出售房屋，即本案涉案房屋，留的联系电话是徐某甲的电话。登记的那个女士称因为着急用钱，最好是现金交易，房屋70.13平方米，要价每平方米10000元。因为该房屋是一楼，且因购买未过五年交易税高，因此我建议60万出售。王某某之前在此登记要购买房屋给老人居住，于是我打电话让王某某过来一起去看房。看房是我和王某某及其一位家人一起去看的，当时敲门家里没有人，就到涉案房屋的楼上看了户型。王某某看好户型后，我让徐某甲拿着房产证、身份证到我这儿谈，经查验相符。后双方谈价格，最后以55万元成交。办案人要求中介王秀香出示其涉案房屋当初的出售登记信息，王秀香称因时间过久，现在找不到了。办案人问王某某通过中介购买房屋，是否签订居间合同？王秀香称未与王某某签订居间合同。王某某取得涉案房屋的房地产权证后，强行将薛某甲、薛某乙赶出涉案房屋。现涉案房屋由王某某控制使用。一审法院认为，2012年10月25日的（2012）北民一民初字第515号民事裁定已经认定涉案房屋不是徐某甲的个人财产，该裁定已经生效。徐某甲明知涉案房屋不是其个人财产，仍在办理房地产权证后单独将涉案房屋出售，具有明显恶意，且侵害了薛某甲的合法权利。王某某在购买涉案房屋过程中，没有实际进入到涉案房屋勘验了解，未尽谨慎义务，具有重大过失。涉案房屋非徐某甲的个人财产，即涉案房屋另有其他共有人，因此徐某甲对涉案房屋没有独立的处分权，其单独处分涉案房屋，恶意将涉案房屋出售给王某某，未经其他共有权人同意，该买卖行为无效。综上，薛某甲、薛某乙要求确认徐某甲、王爱龙关于青岛市同乐路×号×户房屋的买卖合同无效以及要求徐某甲、王爱龙返还涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、徐某甲与王某某关于青岛市同乐路×号×户房屋的买卖合同无效；二、王某某于判决生效之日起三十日内将青岛市同乐路×号×户房屋返回薛某甲。案件受理费人民币9400元，由徐某甲、王某某共同负担（薛某甲、薛某乙已预交，王某某、徐某甲于判决生效之日起十日内支付给薛某甲、薛某乙）。宣判后，王某某不服一审判决提起上诉。上诉人王某某上诉请求撤销一审判决，依法改判。其主要事实理由为：王某某对涉案房屋已经进行了产权登记，合法取得不动产权属证。薛某甲已经提起行政诉讼，在行政诉讼尚未审结的情况下，再提起本案诉讼，违反一事不再理的原则。王某某不应被列为一审被告，本案一个是离婚析产的民事法律关系，一个是撤证的行政法律关系。不应一并予以处理。王某某系善意第三人，一审认定其未勘验房屋，具有重大过失，判决王某某返还房屋，认定有误。被上诉人薛某甲、薛某乙共同辩称，徐某甲在明知房屋属于夫妻共同财产的情况下，私自将房屋买卖，价格低于市场价格，构成恶意转移财产，其买卖行为是无效可撤销的。王某某作为购房者不到房屋内勘查，并强行将薛某乙、薛某甲赶出房屋，拉走薛某乙、薛某甲的所有私人财物，有连续的媒体报道可以证明。请求二审法院维持一审原判，驳回上诉。被上诉人徐某甲辩称，涉案房屋系其个人财产，其出卖给王某某不违法。二审查明事实与一审查明一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，针对王某某上诉请求及事实理由，本院作如下分析。首先，经二审核查，由薛某甲、薛某乙提起诉讼的（2013）北行初字第32号行政案件，因本案的民事确权诉讼而予以中止审理，薛某甲、薛某乙提起的行政诉讼与本案并非同一法律关系，不构成一事不再理。其次，薛某甲、薛某乙在本案中系主张徐某甲与王某某之间的房屋买卖合同无效，王某某作为房屋买卖合同的一方主体，应作为当事人进入本案诉讼，因此，一审列其为被告，并无不当。最后，对于徐某甲与王某某房屋买卖合同的效力问题，徐某甲明知涉案房屋权属并非其个人所有而自行进行处分，具有主观恶意，而王某某在购房过程中，亦未到涉案房屋予以勘验了解，未尽到相应的谨慎义务，其购房行为亦不符合常理。因此，一审认定徐某甲未经其他共有权人同意处分涉案房屋的买卖行为无效，并无不当，本院予以维持。王某某负有向薛某甲返还房屋的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由上诉人王某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 董则明代理审判员 龙 骞代理审判员 王 蕾二〇一五年五月二十九日书 记 员 郭丹丹书 记 员 王庆光 更多数据：