（2014）青民一初字第352号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2016-07-27
案件名称
陆忆、陆瑞莱等与广西明华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆忆,陆瑞莱,广西明华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百五十三条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第352号原告陆忆。原告陆瑞莱。委托代理人刘兴业，广西君桂律师事务所律师。委托代理人梁林强，广西君桂律师事务所律师。被告广西明华房地产开发有限公司。法定代表人黄跃，副总经理。委托代理人张莎，广西万益律师事务所律师。委托代理人张凝凯，广西万益律师事务所律师。原告陆忆、陆瑞莱诉被告广西明华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁林强、被告的委托代理人张莎、张凝凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆忆、陆瑞莱诉称，2008年9月21日，原告与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：xx），约定原告以460100元向被告购买汇东郦城北苑组团1B栋1单元1503号房，被告应于2010年4月30日前按照相关规定交房，并于商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因××责任××不能在规定期限内取得房地产权属证书且××不退房的，××应按已付房价款的每日万分之二向××支付违约金。据此约定，被告应当在2011年4月30日前将办理产权证的相关资料提交南宁房产登记机关进行备案，而根据《房屋登记办法》（建设部令第xx号）第二十三条“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日；……公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可延长，但最长不得超过原时限的一倍”的规定，原告的房产证最迟应当于2011年6月30日办理完毕。但实际上由于被告的拖延，原告直到2012年5月3日才取得房屋所有权证，拖延办证时间达一年之久。原告认为，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，应按合同约定支付违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付延期办证违约金27606元［计算方法：按照购房合同金额460100元×万分之二×300天（从2011年6月30日计至2012年5月3日）］；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告的全部诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应全部驳回；二、假设本案的诉讼时效未超过，被告也无需向原告支付违约金，理由如下：1、根据合同第十五条的规定，被告在约定期限内仅有义务将办理权属登记需××提供的资料报产权登记机关备案；原告认为被告应在限期内为其取得产权证既无合同依据也无法法律依据。2、处理交存物业专项维修资金相关事宜期间依法应从被告提交的备案资料的期限中扣除，扣除后被告未逾期提交备案资料，故无需支付违约金；三、假设法院认定被告应向原告支付违约金，原告要求按已付房款每日万分之二的利率计算违约金已经过分高于其损失，故被告现依据我国合同法第114条的规定请求法院调低前述利率。经审理查明：2008年9月21日，原告（××）与被告（××）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：xx），约定由原告购买被告开发建设的青秀区青环路90号汇东郦城北苑组团1-B号楼1单元1503号房，房屋总价款为460100元。合同第八条约定，××应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质检部门、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。合同第十五条约定，××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案；如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书，且××不退房的，××按已付房价款的每日万分之二向××支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了购房款。2012年2月6日，南宁市房屋产权交易中心受理了被告提交的申请商品房现售备案（新建商品房）所需的22件材料，并向被告出具了《南宁市房屋产权交易中心受理通知单》。2012年2月28日，被告取得了汇东郦城项目商品房现售备案证明（南房商备字（2012）第xxx号）。2012年5月3日，原告取得涉案房屋的所有权证书。2013年8月5日，原告以被告逾期提交材料报产权登记机构备案，致使其逾期取得房屋产权证构成违约为由，起诉至本院，本院于2014年1月22日立案受理。在庭审中，原告当庭明确其第一项诉讼请求中的延期办证违约金的性质是逾期办理备案登记的违约金，违约金依据双方买卖合同第十五条计算，并陈述称：原告主张的违约金起算时间为2011年6月30日，该时间为合同约定的交付时间2011年4月30日后的360日，原告适当给予被告2个月的办证时间；涉案房屋是在合同约定的2010年4月30日前交付完毕；原告主张的备案的起算时间以合同约定的房屋交付时间即2010年4月30日来起算；被告备案的时间应是在2011年4月30日前备案，原告再适当给予被告两个月的备案时间，所以原告主张被告逾期备案时间的起算点在2011年6月30日。被告则陈述称：涉案房屋是在合同约定的2010年4月30日前交付完毕，同意备案的起算时间以合同约定的房屋交付时间即2010年4月30日来起算，逾期备案时间按合同约定应在房屋交付使用后360日的期限届满后起算；合同第十五条约定的备案义务应为被告为取得商品房现售备案证明而向产权登记机关递交资料的义务，被告在2012年2月6日向产权登记机关递交办理产权登记资料，所以本案违约金的计算截止时间为2012年2月6日。关于诉讼时效的问题，原告主张其在2012年5月3日才取得房产证，因此从这个时候才知道被告办理预售备案存在延期行为，因此诉讼时效从原告知道或者知道自己的权益受到侵害，也就是2012年4月16日起计算；被告则辩称诉讼时效不应从房产证取得的时间起算而应从合同约定备案义务完成期限逾期第一日开始算，原告从逾期备案的第一天开始就知道备案义务没有完成，所以诉讼时效应从该时间开始起算，涉案房屋的约定交房时间为2010年4月30日前，即被告应在2011年4月25日前提交备案资料，诉讼时效应从2011年4月25日开始起算。本院认为：一、关于被告是否构成逾期备案的认定问题。原、被告于2008年9月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xx）系双方当事人的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。从该合同第十五条的约定看，应认被告所负者系将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案的义务而非办理房屋所有权证的义务，亦即被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。被告已在合同约定的期限内将房屋交付原告使用，现原、被告均同意以合同约定的交房时间即2010年4月30日作为办理备案登记期限的起算点，至于逾期备案的起算时间，因原被告持有不同意见，故应按合同第十五条确定，被告应在商品房交付使用后360日内即2011年4月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告直至2012年2月6日才完成该备案义务，亦即被告未能在前述合同约定办理备案登记的期限内完成备案义务，故应认自该期限届满之日起，被告即已构成逾期备案。二、关于原告要求被告支付逾期办理备案登记违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。原告当庭明确其诉讼请求所主张的延期办证违约金系指逾期办理备案登记的违约金，而自前述合同约定办理备案登记的期限届满之日起，原告就知道或应当知道自身权益受到侵害，因此，本案诉讼时效应从2011年4月26日开始起算，至2013年4月25日届满，在此期间原告应当积极向被告主张债权，但原告直至2013年8月5日才就此向本院提起诉讼，且无证据证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告要求被告支付逾期办理备案登记违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第153条之规定，判决如下：驳回原告陆忆、陆瑞莱的全部诉讼请求。本案受理费245元，由原告谭麒任负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 韦伟杰人民陪审员 杨晓玥人民陪审员 黄思霞二〇一五年五月二十九日书 记 员 杨中稳附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见153、当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。 关注微信公众号“”