（2015）南市民一终字第360号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-12-14
案件名称
顿彦杰与广西泳臣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顿彦杰,广西泳臣房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第360号上诉人（一审原告）：顿彦杰。委托代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。委托代理人：黄结兰，广西君桂律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广西泳臣房地产开发有限公司。法定代表人：程海裕，总经理。委托代理人：陈莉，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。委托代理人：张晔朸，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。上诉人顿彦杰因与被上诉人广西泳臣房地产开发有限公司（以下简称泳臣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月7日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人顿彦杰的委托代理人吴树君，被上诉人泳臣公司的委托代理人张晔朸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年8月20日，顿彦杰（买受人）与泳臣公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS×），合同约定，顿彦杰向泳臣公司购买其开发的位于民族大道157号财富国际广场×号楼×号房，建筑面积为151.85平方米，套内建筑面积为128.6平方米。合同第五条约定，商品房为预售房，房屋单价为12705.18元，总金额为1633886元。合同第九条约定，出卖人应在2011年7月30日前将取得建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的，并符合本合约定的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。自出卖人交房通知发出之日起七天内买受人仍未办理交房手续的，即视为自动交付，买受人应承担与该房有关的风险，并承担自动交付之日起该房屋应付的物业管理费、水、电等相应费用。合同附件六：合同补充协议第4条约定，出卖人展示的示范单位（样板间）、模型及宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以《商品房买卖合同》及补充协议为准。该《南宁市商品房买卖合同》并附有赠送装修标准清单一份，该清单对房屋包括门、客厅、餐厅、过道、卧式、厨房、卫生间、阳台等各部门装修所需材料的品牌、规格进行了明确列明。赠送装修标准清单并说明：1、赠送装修标准具体以×﹟楼×楼×号房三房二厅样板房为准，异议期间为交房3个月内有效；2、出卖人保留以同等或更优质的材料及设备替代的权利。3、赠送装修标准，不含家具及用品；4、本赠送之装修标准清单将于双方签订的《商品房买卖合同》中第八条（应为第九条）约定的房屋交付期限内由出卖人、监理公司、施工单位三方验收交付买受人，逾期则按第九条（应为第十条）承担违约责任。上述合同签订之后，顿彦杰支付了全部房款。2011年4月18日，涉案房屋所在的财富国际广场×﹟经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格；2011年8月3日，涉案房屋所在的财富国际广场32﹟楼精装修工程经出卖人、监理公司、施工单位、装修公司、物业公司五家单位验收合格，验收报告名称为《财富国际广场32﹟楼精装修工程竣工验收报告》。顿彦杰之妻向泳臣公司委托的前期物业公司领取了房屋质量保证书、房屋使用说明书、物业协议书、临时规约、防火责任书、房门钥匙等材料，并签收了涉案房屋。2013年1月15日，顿彦杰起诉至法院，主张房屋装修价格不符合合同约定的3000元∕平方米，请求判令：1、泳臣公司向杨兵支付房屋装修价值差价151850元（泳臣公司承诺的房屋装修价值（3000元／平方米－实际2000元／平方米】×151.85平方米=151850元，具体价值根据评估报告确定）；2、本案评估费用及诉讼费用由泳臣公司承担。另查明，泳臣公司在销售商品房过程中，制作了名为《民族大道名片·国际精装范本》的宣传广告，其中关于精装标准的宣传内容为“数得清的是豪装价格，数不清的是豪装价值—3000元∕㎡震憾精装标准，财富国际广场，精心研习星河湾、万科、恒大等一线地产品牌精装经验，在民族大道一线、东盟前沿地标性城市综合体项目，打造国际级豪装居住样本。……”在诉讼中，顿彦杰主张泳臣公司向其交付的房屋精装修价值未达到其宣传的3000元∕平方米，并提供了案外人黄贤轮、邹爱丽所购同号楼×号房屋装修工程估价报告即《广西南宁中天银房地产评估有限责任公司报告书》作为证据予以证明，泳臣公司对此证据不予认可，并提供了《财富国际广场精装工程结算书》予以反驳。顿彦杰对该结算书的真实性、合法性均无异议，亦认可该结算书载明的税后套内面积每平方造价为3254.23元。一审法院经审理认为，本案顿彦杰、泳臣公司双方签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS×）系双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规之效力性规定，应合法有效，对双方均有法律约束力，顿彦杰、泳臣公司均应恪守履行。一、关于顿彦杰向泳臣公司购买的商品房是否为精装房的问题。结合本案商品房的单价、《南宁市商品房买卖合同》所附赠送装修标准清单所载明的内容、泳臣公司提供的《财富国际广场32﹟楼精装修工程竣工验收报告》及《财富国际广场精装工程结算书》的名称及其内容，顿彦杰向泳臣公司购买的商品房应为精装房，此亦更符合等价交易的市场原理，对此，予以确认。二、关于泳臣公司的宣传广告应否视为《南宁市商品房买卖合同》内容的问题。顿彦杰主张宣传广告应为合同一部分，其法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，该法条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该法条是对民法理论关于要约邀请不构成要约的突破，体现了我国法律对于商品房买受人的特别保护。但需指出的是，合同的基本原则在于意思自治，就双方当事人的合同法律关系而言，有约定应从约定，无约定方从法定，如双方当事人就广告问题没有作出约定，自应适用上述司法解释之规定，但根据本案查明的事实，双方当事人已在《南宁市商品房买卖合同》附件六即合同补充协议第4条中对广告等问题作出了明确约定，即“出卖人展示的示范单位（样板间）、模型及宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以《商品房买卖合同》及补充协议为准。”因该条款内容系顿彦杰、泳臣公司在自愿、平等的基础上协商一致的结果，且合同签订后，顿彦杰亦未在法定期限内对该条款内容行使撤销权，可见该条款体现了双方的真实意思，对双方应具有法律约束力。综上，顿彦杰、泳臣公司已在合同补充协议中明确排除了广告的适用，故本案不适用上述司法解释之规定，泳臣公司的宣传广告不应成为合同内容，本案应以《南宁市商品房买卖合同》及补充协议内容确定顿彦杰、泳臣公司的全部权利义务及装修标准。事实上，涉案房屋所在的精装修工程于2011年8月3日经出卖人、监理公司、施工单位、装修公司、物业公司五家单位验收合格后，顿彦杰于2011年8月6日向泳臣公司签收了其购买的精装房，之后并未在合同约定的3个月内对精装修问题提出异议，应视为泳臣公司交付的房屋已符合双方约定的精装修标准。顿彦杰在接收精装修房屋一年余数月后，依照广告内容而非合同内容向泳臣公司主张房屋装修差价，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四条、第八条、第六十条第一款之规定，遂判决：驳回顿彦杰要求广西泳臣房地产开发有限公司支付房屋装修差价款的诉讼请求。本案受理费3338元，由顿彦杰负担。上诉人顿彦杰不服一审判决，上诉称：一、《民族大道名片·国际精装范本》的宣传广告内容明确具体，属于要约，应作为双方权利义务的依据。故一审判决认定其不属于合同内容，实属错误。1、宣传广告的内容已符合法定的要约构成要件。《民族大道名片·国际精装范本》的宣传广告，明确宣传本案讼争房屋所在的×号楼为精装住宅，并对精装房的精装标准及精装所需的配置及品牌等内容作出了具体的描述，而作为双方所签《南宁市商品房买卖合同》重要组成部分附件《赠送装修标准清单》中列明的装饰装修所用的各种材料的配置、品牌与上述宣传册所宣传的相应内容基本一致。此外，对比案外人杨兵所购买的同期开发的×号楼×号房（购买时系毛坯房），面积相同，单价却比本案讼争房屋低了2702.25元。由此可见，该宣传广告的内容明确具体，并对本案讼争房屋价格的确定具有重大影响。该宣传广告的内容已符合要约的构成要件，应当视为双方所签订的《南宁市商品房买卖合同》的组成内容，双方均应予以遵守。2、《南宁市商品房买卖合同》中关于否定宣传广告作为合同内容的约定，违反法律禁止性规定应属无效。首先，该合同属于南宁市房产部门所制定的统一范本，在结合其他相关的案外人所签订的合同来看，应是属于开发商重复使用的合同范本，应为格式合同。该条款应属于无效格式条款，不能作为认定双方权利义务的依据。其次，在民事法律领域，当事人的意思自治范畴不应超越法律所规定权利框架。二、本案讼争房屋即使已经交付，但在被上诉人所交付房屋不符合约定时，上诉人仍可主张相应权利。双方所签订的《南宁市商品房买卖合同》所附的“赠送装修标准清单”中，仅是对房屋各部位所需材料的品牌及规格进行了约定，那么双方在房屋交付时所进行的验收，也就仅仅是对品牌及规格等外观进行了验收。考虑到房屋这一商品的特殊属性，上诉人作为买受人是无法在双方所约定的3个月时间内，仅凭肉眼对房屋装修所使用的具体材质及价格进行认定的。从公平原则考量，双方约定的3个月检验期间应仅为外观检验期间；在交付房屋后，上诉人发现房屋隐蔽瑕疵的，被上诉人仍应承担相应违约责任。综上，一审判决认定事实错误，故上诉至二审法院请求判令：1、撤销一审判决，改判支持上诉人要求被上诉人支付房屋装修价值差价151850元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人泳臣公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。当事人争议的焦点是：上诉人顿彦杰要求被上诉人泳臣公司支付房屋装修价值差价151850元有何事实和法律依据？本院查明的事实与一审查明的事实相一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：上诉人顿彦杰与被上诉人泳臣公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应依约履行。本案中，双方当事人在《南宁市商品房买卖合同》附件六即合同补充协议第4条中对广告等问题作出了约定，即“出卖人展示的示范单位（样板间）、模型及宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以《商品房买卖合同》及补充协议为准。”该条款的约定已明确了双方的权利义务及装修标准应以《商品房买卖合同》及补充协议为准。泳臣公司制作《民族大道名片·国际精装范本》的宣传广告，所载明的内容，即泳臣公司承诺3000元∕㎡震憾精装标准、主要材料、配置及品牌与顿彦杰和泳臣公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》所附《赠送装修标准清单》中所载明的主要材料、配置及品牌相一致，《赠送装修标准清单》中所载明的材料、配置、品牌及规格比《民族大道名片·国际精装范本》宣传广告上更为详细和明确。对此，上诉人在上诉状中也予以认可，故该条款并不存在加重顿彦杰责任、免除泳臣公司责任的情形。顿彦杰作为具有完全民事行为能力的人在买卖合同及补充协议书落款签字之前应当对该条款的内容明确理解，并经过考量。该条款约定不违背《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，顿彦杰未能举证证明所签订的合同附件六即合同补充协议第4条存在法定的无效情形，且合同签订后，顿彦杰亦未在法定期限内对该条款内容行使撤销权，故该条款体现了双方的真实意思，对双方均具有法律约束力。上诉人顿彦杰上诉认为，泳臣公司制作的《民族大道名片·国际精装范本》宣传广告应视为合同的一部分，没有事实和法律依据。本院不予支持。本案中，上诉人顿彦杰主张泳臣公司向其交付的房屋精装修价值未达到其宣传的3000元／平方米，依据是本案案外人黄贤轮、邹爱丽所购同号楼×号房屋装修工程估价报告即《广西南宁中天银房地产评估有限责任公司报告书》作为证据予以证明。该报告的委托方并非上诉人顿彦杰，评估对象也不是本案讼争的房屋×#×号房，而房屋面积、朝向、空间布局不同的评估对象的估价结果必然是不同的，评估时还应考虑市场供需变化、产品更新换代、装修公司合理利润、装修设计费、装修公司人工成本、监理费、管理费、税金等因素。众所周知，装修除了以上因素以外，还存在有装修公司的进货渠道、数量多少、规格大小等等诸多因素。因双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已明确了宣传广告不作为具体的承诺，在泳臣公司不予认可该报告的情况下，泳臣公司提交的《商品房买卖合同》及其补充协议、《附：赠送装修标准清单》、以及其与装修施工单位签订的《建筑装饰工程施工合同》及支付工程款的凭证和发票、关于精装修的《竣工验收报告》、《财富国际广场精装工程结算书》，形成了完整的证据链，证明泳臣公司所赠送的精装修房屋价值已符合双方签订的合同及补充协议中约定的标准。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，顿彦杰无证据证实本案讼争房屋装修价值未达到双方合同约定的标准，应承担举证不能的不利后果。讼争房屋的精装修工程于2011年8月3日经过被上诉人、监理公司等五方验收合格，上诉人在2011年8月6日接收了讼争房屋，事后未在合同约定的三个月异议期内对精装修的问题提出异议，应视为其认可被上诉人所交付房屋是符合合同约定的。故一审判决驳回上诉人请求房屋装修差价款，合理合法，本院予以维持。综上，上诉人顿彦杰上诉所述及请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3338元（上诉人顿彦杰已预交），由上诉人顿彦杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 涛审 判 员 黄 琴代理审判员 兰 帅二〇一五年五月二十九日书 记 员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 更多数据：搜索“”来源：