（2015）穗中法民五终字第1735号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-06-08

案件名称

钱树荣、胡凤莲与张鑑飞、范海燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第1735号上诉人（原审被告、反诉原告）：张鑑飞，住广东省云浮市郁南县。上诉人（原审被告、反诉原告）：范海燕，住址同上。上述两上诉人共同委托代理人：施艳芳，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱树荣，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡凤莲，住址同上。上诉人张鑑飞、范海燕因与被上诉人钱树荣、胡凤莲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市白云区西槎路阳光一街29号901房（以下简称诉争房屋）属钱树荣、胡凤莲共有。2014年3月24日，钱树荣、胡凤莲（甲方，卖方）与张鑑飞、范海燕（乙方，买方）及满堂红（中国）置业有限公司（丙方，房地产中介服务机构）签订编号为穗存量房合字14030079774号的《广州市存量房买卖合同》，约定张鑑飞、范海燕向钱树荣、胡凤莲购买诉争房屋，交易及抵押登记一并办理，总金额663000元，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款，首期款于递件成功当天向甲方支付房款163000元，剩余房款500000元由乙方于2014年3月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，双方同意该房地产交付使用的时间为2014年6月1日前，丙方协助甲乙双方于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记，如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。双方并约定交易不成的违约责任：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除，等等。上述合同签订后，张鑑飞、范海燕向钱树荣、胡凤莲共支付定金50000元、购房款105000元。2014年5月21日，中国银行股份有限公司广州荔湾支行就诉争房屋向张鑑飞出具同意购房抵押贷款意向书。2014年5月30日，钱树荣、胡凤莲与张鑑飞、范海燕到广州市白云区房地产交易登记中心办理了诉争房屋的过户递件申请手续，同时亦申请办理抵押登记手续，抵押权人为中国银行股份有限公司广州荔湾支行。2014年6月25日，钱树荣向张鑑飞发出《敦促函》，告知张鑑飞、范海燕因网签合同有问题须三方共同到广州市白云区房地产交易登记中心退回所有递交的过户文件后再重新签一份网签合同，敦促张鑑飞、范海燕配合钱树荣、胡凤莲在2014年6月29日前一起到广州市白云区房地产交易登记中心退回原件及网签新合同等事宜。张鑑飞无签收该函件，并主张该信件的收信地址是张鑑飞工作单位总公司地址，该地址其无法正常收取信件，但邮单上备注的电话号码确为其联系方式。另查，2014年3月7日，钱树荣、胡凤莲（甲方）与范海燕（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买诉争房屋，总金额663000元，双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天或2014年6月份前等等。钱树荣、胡凤莲于2014年7月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除穗存量房合字14030079774号广州市存量房买卖合同；2.张鑑飞、范海燕向钱树荣、胡凤莲支付违约金66300元；3.诉讼费由张鑑飞、范海燕负担。针对钱树荣、胡凤莲的起诉，张鑑飞、范海燕在原审答辩称：不同意钱树荣、胡凤莲的诉讼请求，张鑑飞、范海燕是完全按照房屋买卖合同履行了自己的义务，是钱树荣、胡凤莲没有按照合同的要求在2014年6月1日之前交付房屋给张鑑飞、范海燕，是钱树荣、胡凤莲违约。钱树荣、胡凤莲与张鑑飞、范海燕签订的合同约定房屋交付时间是2014年6月1日之前，合同签订后，张鑑飞、范海燕按照约定向钱树荣、胡凤莲支付了定金及首期款，双方及中介方于2014年5月30日到白云区房地产交易登记中心办理了递件过户及完税手续，受理回执预约张鑑飞、范海燕于2014年6月11日领取新房产证，过户手续递件后，按照约定，钱树荣、胡凤莲应在2014年6月1日之前交付给张鑑飞、范海燕，当日钱树荣、胡凤莲拒绝张鑑飞、范海燕收楼的要求，几日后，交易中心通知网签资料中社保手续有点瑕疵，要求补交资料重新办理，之后，张鑑飞、范海燕为了房屋交付及补办网签资料多次与钱树荣、胡凤莲交涉，但钱树荣、胡凤莲仍拒绝办理，张鑑飞、范海燕无奈在2014年7月21日报警求助，但钱树荣、胡凤莲仍拒不交付房屋，也不配合办理过户手续。在原审审理过程中，张鑑飞、范海燕提出反诉请求判令：1.钱树荣、胡凤莲继续履行穗存量房合字14030079774号广州市存量房买卖合同，立即配合张鑑飞、范海燕重新办理房屋过户手续；2.钱树荣、胡凤莲立即将广州市白云区西槎路阳光一街29号901房交付给张鑑飞、范海燕；3.钱树荣、胡凤莲向张鑑飞、范海燕支付延期交房违约金，按每日总房款的0.05%自2014年6月1日起计至房屋交付之日止；4.钱树荣、胡凤莲承担案件的诉讼费。针对张鑑飞、范海燕的反诉，钱树荣、胡凤莲在原审答辩称：张鑑飞、范海燕反诉的理由是不符合实际情况的，张鑑飞、范海燕列举的双方同意2014年6月1日前将房产交付使用的事实不存在，当时双方只是一个意向性的意愿，但在2014年5月30日办理房产过户时，情况发生了变化，到现在为止，房产的权属并未变更，在未转新产权证的情况下交楼使用无据，其他事实与钱树荣、胡凤莲诉状相符，另外，2014年7月21日张鑑飞、范海燕到钱树荣、胡凤莲家中要求退还购房款。2014年8月15日，张鑑飞、范海燕向钱树荣、胡凤莲发函，主张其已按合同约定履行义务办理了递件过户手续，钱树荣、胡凤莲应在2014年6月1日前交付房屋给张鑑飞、范海燕，故通知钱树荣、胡凤莲在2014年8月20日前联系张鑑飞、范海燕办理购房过户手续等。钱树荣、胡凤莲在2014年8月18日回函，主张由于张鑑飞、范海燕违约在先，无按合同履行应尽义务，声明在出庭前不与张鑑飞、范海燕作任何交易。原审庭审中，钱树荣、胡凤莲与张鑑飞、范海燕确认在2014年6月4日得知因范海燕漏缴2011年4月份的个人所得税，房管部门要求双方办理退件手续后重新网签房屋买卖合同；钱树荣、胡凤莲主张双方在签订网签合同时达成一致意见，6月1日之前可以交楼，张鑑飞、范海燕并未在2014年6月1日要求交付房屋，之后其因张鑑飞、范海燕不同意办理退件手续而拒绝交付房屋给张鑑飞、范海燕，且认为其在收齐房款后才负有交房义务；张鑑飞、范海燕主张其因钱树荣、胡凤莲不同意交付房屋而拒绝配合办理退件手续，并要求重新网签合同和交付房屋同时办理，后在2014年7月21日要求重新网签时遭到钱树荣、胡凤莲拒绝，之所以要退件是因为其提供的办证资料存在瑕疵导致其不符合购房资格，需重新提交。无证据显示张鑑飞、范海燕曾重新提交符合房管部门要求的办证资料。2014年11月21日的原审庭审中，张鑑飞未经法庭准许中途退庭，原审法院依法裁定其提起的反诉按撤诉处理。原审法院认为：钱树荣、胡凤莲与张鑑飞、范海燕签订的穗存量房合字14030079774号《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。无证据显示钱树荣、胡凤莲与范海燕在2014年3月7日的《广州市存量房买卖合同》曾经张鑑飞确认签署，且钱树荣、胡凤莲亦确认双方在签订网签合同时达成一致意见，6月1日之前可以交楼，双方对于合同内容已做变更，故钱树荣、胡凤莲与张鑑飞、范海燕房屋买卖关系的权利义务内容不应以此合同为准，而应按穗存量房合字14030079774号《广州市存量房买卖合同》确定。据双方陈述可知，双方未能成功办理过户手续的原因在于张鑑飞、范海燕提供的购房资料存有瑕疵导致双方需重新办理过户手续，该资料能否提供直接影响双方交易可否继续进行，在张鑑飞、范海燕未能重新提供该资料并配合重新办理递件手续的情况下，钱树荣、胡凤莲在2014年6月4日后拒绝交付房屋合理，无证据显示张鑑飞、范海燕曾重新提供上述购房资料以完善其购房资格并重新配合办理递件过户手续，张鑑飞、范海燕的行为已构成根本违约，钱树荣、胡凤莲要求解除合同并由张鑑飞、范海燕向其支付违约金合法，范海燕要求继续履行合同、钱树荣、胡凤莲配合办理过户手续、向其交付房屋并支付延期交房违约金无据，原审法院不予支持，予以驳回。然钱树荣、胡凤莲未按合同约定期限交付房屋属实，其对该合同的解除亦负有过错，据双方过错程度，原审法院对钱树荣、胡凤莲主张的违约金标准予以调整并酌定张鑑飞、范海燕须向钱树荣、胡凤莲支付违约金40000元，多出部分，予以驳回，张鑑飞未经法庭允许中途退庭，原审法院依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、一百四十四条的规定，于2014年12月8日作出如下判决：一、钱树荣、胡凤莲与张鑑飞、范海燕在2014年3月24日签订的穗存量房合字14030079774号《广州市存量房买卖合同》予以解除；二、在判决生效之日起十日内，张鑑飞、范海燕向钱树荣、胡凤莲支付违约金40000元；三、驳回钱树荣、胡凤莲的其他诉讼请求；四、驳回范海燕的反诉请求。一审案件本诉受理费1578元，由钱树荣、胡凤莲负担678元，张鑑飞、范海燕负担900元；反诉受理费343元，由张鑑飞、范海燕负担。判后，上诉人张鑑飞、范海燕不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实错误，严重偏袒钱树荣、胡凤莲。1.双方当事人于2014年5月30日去房管部门办理交易递件及贷款抵押手续，因范海燕的税单中间漏了一个月，房管部门要求三日内补交。范海燕于2014年6月3日前在按揭公司工作人员的陪同下去房管部门补交了税单，房管部门工作人员刘成确认范海燕已提交了全部资料，只需等待拿证。至此，范海燕已经完成了房屋过户所需的全部资料，并符合广州市规定的购房资格，原审判决认定张鑑飞、范海燕未能重新提交该资料，但在庭审中并未问及此时，也没作出调查，更无要求张鑑飞、范海燕提交这方面的证据，仅用无证据显示就作出错误的认定，实属枉法裁判；2.2014年6月9日，房管部门工作人员刘成打电话给张鑑飞、范海燕，称因为网签是3月份，税单是截止到5月份，网签时间早于所提供税单时间，不符合内部规定，希望双方有时间再到房管部门重新办理一次网签将网签时间延后，由此可见，需重新办理过户手续是因为房管部门的内部规定，与张鑑飞、范海燕无关，并非原审判决所述的双方未能成功办理过户手续的原因在于张鑑飞、范海燕提供的购房资料存在瑕疵导致双方需重新办理过户手续；3.张鑑飞、范海燕已办理了完税及房贷抵押登记手续，房屋售房款发票也已开具，而钱树荣、胡凤莲拒绝按双方约定的2014年6月1日前交付房屋，已构成违约在先。（二）张鑑飞、范海燕于2014年6月收到房管部门通知后，一直与钱树荣、胡凤莲协商重新网签与交房事宜，但钱树荣、胡凤莲至2014年7月仍拒绝交房和重新网签，2014年8月15日，张鑑飞、范海燕发函要求继续履行合同，其回函拒绝，张鑑飞、范海燕至今都没有拒绝购买诉争房屋，而钱树荣、胡凤莲也未举证证明张鑑飞、范海燕拒绝购买该房产。且合同对房屋过户及剩余房款交付没有约定时间限制，故原审判决认定张鑑飞、范海燕的行为构成根本违约与法无据。另外，原审一方面认定钱树荣、胡凤莲未按合同约定期限交付房屋属实，其对该合同的解除亦负有过错。另一方面又不支持张鑑飞、范海燕主张钱树荣、胡凤莲交付房屋并支付延期违约金的诉请，上述认定自相矛盾。（三）依据双方2014年3月24日网签合同第十三条，约定如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意自行协商。2014年3月7日的合同第十一条，约定如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日其按总房款0.05%按日计算。因此，原审法院判决解除合同无合同和法律依据，并不利于交易安全与社会稳定。（四）本案原审中一共开了三次庭，前二次已将一审程序全部完成，张鑑飞在本案本诉及反诉中属于必要共同诉讼当事人，即使其不到庭也不影响法院对案件的审理和判决，张鑑飞在第三次审理中是按一审法官的要求退出法庭的，故原审法院裁定张鑑飞提出的反诉按撤诉处理，不合理，也不合法。为此上诉请求：1.撤销一审判决二、四项判决，改判驳回钱树荣、胡凤莲的全部诉讼请求；2.钱树荣、胡凤莲向张鑑飞、范海燕支付延期交房违约金，按每日总房款的0.05%自2014年6月1日起计至房屋交付之日止；3.由钱树荣、胡凤莲承担一、二审所有的诉讼费用。被上诉人钱树荣、胡凤莲答辩同意原审判决，不同意上诉人张鑑飞、范海燕的上诉请求。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，张鑑飞、范海燕提供了由白云区房地产交易登记中心于2014年6月3日出具的受理回执，该回执在缴交资料名称栏目中增加有手写内容的“税费单据”，并加盖了该中心的公章，拟证明其在2014年6月3日向房管部门补交了税费单据。钱树荣、胡凤莲对该材料的真实性无异议，但认为该证据不能证明对方有按照房管部门要求退件，其一直拖延履行合同。二审诉讼中，张鑑飞、范海燕表示因为钱树荣、胡凤莲不愿意继续履行合同，其也同意解除合同。钱树荣、胡凤莲确认从2014年6月3日后张鑑飞、范海燕需要补交的材料已经齐全，但张鑑飞、范海燕不愿办理退件手续，而张鑑飞、范海燕认为钱树荣、胡凤莲没有按照合同约定在2014年6月1日交房，故其没有办理退件手续，并提出至少要确认交房的时间才能去办理退件、网签手续。本院认为：钱树荣、胡凤莲起诉主张解除双方签订的穗存量房合字14030079774号《广州市存量房买卖合同》，张鑑飞、范海燕在二审诉讼过程中表示同意解除，本院对此予以确认。本案双方当事人在二审中争议的焦点是导致合同解除的责任认定问题。双方当事人均确认因范海燕漏缴2011年4月份的个人所得税，故房管部门要求双方办理退件手续后重新网签房屋买卖合同。现张鑑飞、范海燕在二审中提供证据证明其在2014年6月3日补交了税费单据，钱树荣、胡凤莲也确认张鑑飞、范海燕于上述日期后需要补交的材料已齐全。故原审法院认定张鑑飞、范海燕未能重新提供购房的瑕疵资料有误，据此作出的认定不当，本院予以纠正。尽管张鑑飞、范海燕之后补交了购房的瑕疵资料，但交易的继续履行仍需由双方办理退件手续并重新网签买卖合同，而张鑑飞、范海燕表示钱树荣、胡凤莲没有在2014年6月1日前交付房屋，故其没有办理退件手续，并提出至少要确认交房的时间才能去办理退件、网签手续。本院认为，张鑑飞、范海燕作为购房者，其与钱树荣、胡凤莲签订合同的目的就是为了取得诉争房屋的产权，至于钱树荣、胡凤莲未能交付房屋，张鑑飞、范海燕可依约向其主张违约责任，但该行为不足以构成张鑑飞、范海燕拒绝办理退件手续及签订网签合同的合理抗辩。因此，在钱树荣、胡凤莲未交房前，张鑑飞、范海燕坚持不同意办理退件、网签手续是导致双方合同解除直接原因。张鑑飞、范海燕的上述行为构成违约，应向钱树荣、胡凤莲承担违约责任。而钱树荣、胡凤莲未能在2014年6月1日前交付房屋，也存在违约的事实，依约也应承担相应责任，但张鑑飞、范海燕于2014年6月4日后拒绝与钱树荣、胡凤莲办理退件及网签合同，故其主张在2014年6月4日之后的违约责任，本院不予支持。鉴于原审法院已酌定调整了钱树荣、胡凤莲主张的违约金标准，且该调整减免的违约金数额多于本院支持钱树荣、胡凤莲应向张鑑飞、范海燕支付的违约金，而钱树荣、胡凤莲没有上诉，故本院不再调整。据此，原审判决张鑑飞、范海燕向钱树荣、胡凤莲支付违约金，并驳回范海燕的反诉请求并无不当，本院予以维持。由于张鑑飞在原审庭审中，未经法院许可中途退庭，因此，原审法院依法裁定其提起的反诉按撤诉处理并无不妥，张鑑飞上诉认为原审对此处理不当，本院不予采信。综上所述，上诉人张鑑飞、范海燕的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费900元，由上诉人张鑑飞、范海燕负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　怡代理审判员　余　盾代理审判员　蔡　峰二〇一五年五月二十九日书　记　员　肖和念陆洁雯来源：百度“”