（2015）扬邗民初字第1147号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-06-19
案件名称
扬州三星物业管理有限公司与谢德松物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州三星物业管理有限公司,谢德松
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2015）扬邗民初字第1147号原告扬州三星物业管理有限公司。住所地在扬州市京杭南路60号（东方名城小区）。法定代表人陆月红，该公司经理。委托代理人李庆，该公司工作人员。被告谢德松。委托代理人卞秋霞。原告扬州三星物业管理有限公司（以下简称三星物业公司）与被告谢德松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员江媛独任审判，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告三星物业公司委托代理人李庆、被告谢德松委托代理人卞秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三星物业公司诉称，2003年11月27日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同约定，原告提供物业服务，被告每年交付物业管理费563元，每年交一次，先交费后服务，逾期交费的从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳滞纳金。2012年1月，经扬州市物价局批准，物业管理费由原来的每平方米0.35元变更为每平方米0.55元，即每年885元。签约后，原告提供了良好的物业服务，而被告却未按约定履行给付物业管理费的义务，原告多次派员工上门催收，被告仍拖欠不交，至目前止，被告尚有2013年2月5日至2015年2月4日物业管理费1770元、违约金467元未付。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告支付物业管理费1770元、违约金467元。其提供的证据：⒈《前期物业管理服务协议》一份，证明原、被告间存在物业管理服务关系以及物业管理费、违约金的计算方法；⒉《催付物业管理费的函》及挂号信回执各一份，证明原告已书面致函要求被告支付2013年至2015年物业管理费；⒊收据一份，证明被告住房面积为134.19平方米及被告曾经交纳物业管理费的事实；⒋扬州市中级人民法院（2014）扬民终字第0268号民事判决书、江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第01330号民事裁定书各一份，证明原告提高物业管理费合理合法。被告谢德松对上述证据无异议。被告谢德松辩称，自2008年起我就未交物业管理费，我拒交物业管理费是有原因的。其提供的证据：⒈房屋漏水照片三张，2006年被告装修房屋前，发现房屋渗水，被告找原告交涉，原告推卸责任，直至2008年，被告自己请人找到漏水原因，系阳台漏水导致房间受潮；⒉诉状五份、民事裁定书三份、民事判决书一份，漏水原因找出后，原告仍说与其无关，被告之妻将阳台积水倒在地上，原告即以电脑损坏为由每年起诉被告；⒊友情告知书、驳友情告知书，证明原告侮辱被告人格，对被告生意造成影响，造成经济损失；⒋2009年筹建业主委员会的相关材料，证明成立业主委员会是大多数业主的意愿，如果小区成立了业主委员会，根本不需要到法院，也不会闹出这么多事情；⒌控告书、信访材料；⒍房屋所有权证，证明被告系本市金凤苑5幢402室房屋所有权人，房屋面积为134.10平方米。原告三星物业公司对上述证据质证意见为：⒈从照片看，无法辨别是否是被告的房屋，且是装修后受潮，无论是装修前还是装修后，都属于房屋质量问题，侵权人不是原告，与原告无关；⒉对诉状、民事裁定书、民事判决书真实性无异议，但与本案无关联性；⒊对友情告知书真实性无异议，与被告拒交物业管理费无关联性；对驳友情告知书不予认可，亦与本案无关联性；⒋筹建业主委员会的材料，与被告拒交物业管理费无任何因果关系；⒌控告书、信访材料，与被告拒交物业管理费无任何因果关系；⒍对房屋所有权证无异议。经审理查明，2004年，原告三星物业公司（甲方）与被告谢德松（乙方）就被告谢德松购买的位于本市友谊路168号金凤苑5幢402室房屋（建筑面积134.10平方米）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由甲方为乙方提供物业服务，并对双方权利和义务、物业管理服务内容和质量进行约定。关于物业管理服务费用，双方约定：乙方交纳费用起始时间为房屋交付使用；住宅按建筑面积每月每平方米0.35元、别墅1.00元（暂定）；业主委员会建立后，物业管理服务费用标准按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整；每次交纳费用时间为12个月。关于违约责任，双方约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。2012年1月10日，扬州市物价局出具扬价服备字（2011）61号《扬州市物价局备案回复表》，同意金凤苑小区普通住宅物业服务费按四级服务标准，即按每月每平方米0.55元收取。原告于上述《扬州市物价局备案回复表》前后，在金凤苑小区公示栏内张贴了关于提高金凤苑物业服务收费标准的公告，告知金凤苑小区业主，定于2012年1月1日起，将小区物业服务收费标准从原来每月每平方米0.35元调整至每月每平方米0.55元。2014年3月26日，原告向被告邮寄《催付物业管理费的函》，被告于同年3月28日签收。另查明，扬州市金凤苑小区未成立业主委员会。2013年2月5日至2015年2月4日期间的物业管理费，被告尚未交纳。本案审理过程中，原告三星物业公司放弃要求被告谢德松给付违约金467元的诉讼请求。以上事实有原告提供的《前期物业管理服务协议》、《催付物业管理费的函》、挂号信回执、（2014）扬民终字第0268号民事判决书，被告提供的房屋所有权证及当事人陈述佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，双方均应按协议约定履行各自义务。业主接受物业服务公司提供的物业服务，应当按照约定支付物业管理费。原、被告签订的协议约定住宅按建筑面积每月每平方米0.35元、别墅1.00元（暂定）收取物业管理费，随着物价上涨，原告仍按此标准收费难以维持正常的物业服务，且金凤苑小区一直未成立业主委员会，此种情况下，原告经征询部分业主意见，在小区内张贴公告拟提高物业收费标准，并经扬州市物价局同意，将金凤苑小区物业服务收费标准提高至每月每平方米0.55元，故应按每月每平方米0.55元标准计算物业管理费，原告要求被告支付2013年2月5日至2015年2月4日物业管理费1770元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称拒绝交纳物业管理费是因为原告物业服务差，并提供了房屋漏水照片、诉状、民事裁定书、控告信、驳友情告知书等证据材料，本院认为，原、被告间存在多次诉讼及金凤苑小区未能成立业主委员会并不能成为被告拒绝交纳物业管理费的依据，且房屋漏水已经法院处理，故对被告该辩称意见，本院不予支持。原告放弃要求被告给付违约金467元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条之规定，判决如下：被告谢德松于本判决生效之日起十日内给付原告扬州三星物业管理有限公司2013年2月5日至2015年2月4日物业管理费1770元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告谢德松负担（此款原告已垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员 江 媛二〇一五年五月二十九日书记员 金桂梅 关注微信公众号“”