（2015）姑苏商初字第00323号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2016-01-27
案件名称
水黄美琼与苏州建瑞房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
水黄美琼,苏州建瑞房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2015）姑苏商初字第00323号原告水黄美琼。委托代理人纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。委托代理人水文渭，水黄美琼丈夫。被告苏州建瑞房地产开发有限公司。法定代表人李建成，该公司董事长。委托代理人张广彩，江苏稼禾律师事务所律师。委托代理人路玲玲，江苏稼禾律师事务所实习律师。原告水黄美琼与被告苏州建瑞房地产开发有限公司（以下简称建瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，由代理审判员刁怡独任审理，于2015年3月20日、2015年5月26公开开庭审理，2015年5月29日公开宣判。原告委托代理人纪慧、水文渭、被告委托代理人张广彩、路玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年5月1日，原告与被告签订《商铺委托经营协议书1-60》，约定原告将建瑞广场××层×××号的商业用房委托给被告经营，委托经营期限自2010年5月1日至2015年4月30日止。协议对租金年回报支付的日期及金额、双方的权利义务、逾期支付回报金额的违约责任等条款作了详细约定，但被告一直拖延支付，自2011年5月20日开始拖欠支付自2010年11月1日至今的租金，原告多次催要无果，故向法院提起诉讼，诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付租金人民币584900.19元（自2011年11月1日至2015年4月30日）；2、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币351162.29元。（自2011年5月20日起支付至实际支付之日，每日按合同年租金总计的0.08%，暂且计算至2015年1月31日）；3、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告买房以及委托经营的情况属实，自签订合同后，被告也委托了苏州潮流商业管理有限公司进行经营，后该公司倒闭，合计欠被告房租及相关费用及违约金500多万元，由原沧浪法院和苏州中院判决生效后，经申请姑苏法院强制执行，目前未能执行到，所以对所欠各业主的款项也未能全部偿还，之前也有部分偿还。关于本案除超过诉讼时效293502.08元以外，原告违约金计算按日万分之八明显过高，应调整至不超过日万分之四，折算下来是40412元，如果原告就此愿意调解，则被告同意协商解决分期还款。经审理查明：2006年3月27日，原告水黄美琼购买向被告建瑞公司购买阊胥路×××号房屋，该商品房的用途为非住宅（商品营业用房），建筑面积共91.89平方米。水黄美琼领取了苏房权证市区字第××号房屋所有权证及苏国用（2008）第××××××号国有土地使用权证。在房产分层分户平面图中，用黑框标注了本房屋的住址和形状。2010年5月1日，水黄美琼（作为委托方、甲方）与建瑞公司（作为受托方、乙方）签订《商铺委托经营协议书××-××》一份，约定甲方将自己拥有位于建瑞广场的×××号的商业用房委托给乙方经营，委托经营期为5年，从2010年5月1日起至2015年4月30日，在此期间，甲方全权委托乙方以乙方名义用上述房产开展经营活动。乙方向甲方支付的每年商铺租金税前回报，按甲方商铺实际购买总价的7.5支付，第四年开始每隔两年再另增加0.5，即2013年5月1日起租金年回报为8%；2015年5月1日起租金年回报为8.5%；在租赁期满前一个月双方如没有提出异议可视为双方同意继续签五年。支付方式为每半年支付一次，先用后付。在2010年11月20日、2011年5月20日各支付一次前6个月的租金。2011年11月20日后恢复先付后用，同时结清在2011年11月20日之前的租金。付款日期为每年11月20日、5月20日各支付一次六个月的租金。在委托期限届满时，乙方对房屋的装璜可移动部分可自行取走或与甲方协商后折价卖给甲方；不可拆除部分，甲、乙双方协商处理。乙方没有按照本协议约定按时支付回报金额，按照甲方应收回报金额的万分之八（按日计）向甲方支付违约金。因某一方的原因致使协议不能履行的，该方应当赔偿对方的全部损失。守约方保留继续履行本协议或提前解除本协议的权利。合同签订后，水黄美琼按约将该房屋交付给建瑞公司由其对外出租经营。建瑞公司对商铺租金收益仅支付至2010年10月31日，之后至今的房租收益未再支付。截至2015年4月30日，建瑞公司尚欠水黄美琼房租收益共计584900.185元。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、商铺委托经营协议书等证据及原被告的当庭陈述予以证明。被告对以上证据的真实性没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、原告向被告主张的租金是否部分已过诉讼时效期间；2、违约金是否应当调整，如果应当，应如何调整。关于第一个争议焦点，被告认为其所欠原告的租金收益中的293502.08元已过诉讼时效期间，原告认为被告所欠的租金在合同的有效期内，不存在诉讼时效的问题。本院认为：《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中租金虽然分期产生，但双方在商铺委托经营协议中对5年的经营期限作了明确约定，对该经营期限内的租金收益应视为整体性债务，故应从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。本案中最后一期租金收益应于2014年11月20日支付，原告于2015年2月26日向本院起诉，本合同中原告因被告欠付的全部租金收益而形成的债权未过诉讼时效期间。关于第二个争议焦点，本院认为：原被告签订的《商铺委托经营协议书》中虽然约定如被告未按时支付回报金额，应按每日万分之八向原告支付违约金，但在被告提出该违约金约定过高，而原告未提供证据证明其损失的情况下，考虑到被告并非恶意拖欠，也采取了诉讼等方式积极向承租人催讨租金，而该约定相当于年息29.2%等因素，本院依法予以调整为：以每期未支付的租金回报为本金，自应付未付的第二日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算至被告实际给付之日止。本院认为：原被告之间商铺委托经营合同关系真实合法，原告按约将商铺交给被告经营，被告应按约及时支付租金收益。被告未及时付款，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：被告苏州建瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告水黄美琼支付租金584900.19元及逾期付款违约金（其中：63118.73元自2011年5月21日起算；126237.45元自2011年11月21日起算；63118.73元自2012年5月21日起算；63118.73元自2012年11月21日起算；67326.64元自2013年5月21日起算；67326.64元自2013年11月21日起算；67326.64元自2014年5月21日起算，67326.64元自2014年11月21日起算，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算至被告实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13160元，减半收取6580元，由被告苏州建瑞房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起十日内交付本院账户（户名：苏州市姑苏区人民法院；账号：32×××61；开户行：苏州建行万达支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。代理审判员 刁 怡二〇一五年五月二十九日书 记 员 卞文华相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”