（2014）黄浦民四（民）初字第1020号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-08-11

案件名称

房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市黄浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海复兴广场文娱有限公司,上海华敏达企业策划管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条

全文

上海市黄浦区人民法院民事判决书（2014）黄浦民四（民）初字第1020号原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司。法定代表人章民强。委托代理人吴燕华，上海市光大律师事务所律师。委托代理人桂云柯，上海市光大律师事务所律师。被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司。法定代表人归晓明。委托代理人李勇，上海市金茂律师事务所律师。原告上海复兴广场文娱有限公司诉被告上海华敏达企业策划管理有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海华敏达企业策划管理有限公司诉反诉被告上海复兴广场文娱有限公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司委托代理人吴燕华，被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司委托代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海复兴广场文娱有限公司诉称：被告租赁上海市雁荡路XXX号XXX、XXX室房屋拒付租金导致合同于2014年1月17日解除；故要求被告支付2013年10月1日至2014年1月17日期间租金人民币149，417.20元、2014年1月18日至2014年6月16日期间房屋使用费人民币411，240元（按双倍租金标准）、2013年10月1日至2014年6月16日期间物业费29，129.50元、2013年10月1日至2014年6月16日期间空调费29，129.50元、2013年9月1日至2014年4月30日期间电费人民币7，370元、并按月租金的0.5%支付拖欠租金自应付之日起至实际付清之日止的滞纳金及按物业费、空调费、电费日均金额的0.5%支付拖欠物业费、空调费、电费自应付之日起至实际付清之日止的迟纳金；另要求被告支付违约金人民币125，085元，租赁保证金抵扣应付欠费不予返还。被告上海华敏达企业策划管理有限公司辩称：原告擅自单方解除合同无法定或约定依据，被告自2014年1月17日合同解除起未再使用房屋，仅因原告将租赁房屋上锁封门而无法撤走物品直至2014年6月16日，故同意支付租金及迟纳金，截止2014年1月17日的物业管理费、空调费，电费愿意按实支付，物业费、空调费、电费的迟纳金计算标准应为月均金额的0.5%；，不同意按原告诉请要求支付；原告主张的违约金约定过高，且原告要求的迟纳金足以弥补其损失，故请求法院调整，不同意按原告诉请要求支付。反诉原告上海华敏达企业策划管理有限公司诉称：反诉被告擅自将租赁房屋上锁封门导致反诉原告无法正常使用房屋，故要求反诉被告返还租赁保证金人民币125，000元并赔偿装修损失人民币113，987元。反诉被告上海复兴广场文娱有限公司辩称：合同解除系反诉原告违约所致，且装修对反诉被告无利用价值，故不同意反诉原告所有诉讼请求。为支持其诉辩称，原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司提供了房屋产权证、房屋租赁合同、催款函、解除合同通知书、退楼表、电费单据、物业签收单、说明作为证据，并以被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司提供后撤回的通知函及回函作为其证据。为支持其诉辩称，被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司提供了房屋租赁合同、报警记录、评估费发票作为证据。原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司对于被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司提供的证据的真实性无异议，但认为报警记录与本案无关。被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司对于原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司提供的房屋产权证、房屋租赁合同、催款函、解除合同通知书、退楼表的真实性无异议，但不认可其于2014年6月16日返还房屋；对于电费单据、物业签收单、说明则以超过举证期限为由不予质证。经被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对于上海市雁荡路XXX号513、515室房屋装修残值予评估，原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司及被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司对于评估报告无异议，不要求评估人员出庭接受双方质证。经审理查明，上海复兴广场文娱有限公司系上海市雁荡路XXX号复兴广场513、515室房屋权利人。2013年1月18日，上海复兴广场文娱有限公司与上海华敏达企业策划管理有限公司签订房屋租赁合同，约定由上海华敏达企业策划管理有限公司在2013年5月1日至2015年11月30日期间租赁上海市复兴广场地下513、515室房屋（建筑面积274.16平方米）作办公用；每月租金人民币41，695元，每月5日前支付租金，每逾期一日则需按月租金0.5%支付违约金，逾期不支付租金累计超过半个月则应按月租金的3倍支付违约金且上海复兴广场文娱有限公司可书面通知解除合同；保证金为人民币125，000元，不能抵充租金和其他费用；租赁期间使用该房屋所发生的电费、物业管理费等由上海华敏达企业策划管理有限公司负担，物业管理费、空调费每月每平方人民币12.50元，应于每月5日前支付，电费按表计收，于收到帐单5日内支付，每逾期一日，则按应付费用的5‰支付迟纳金；除上海复兴广场文娱有限公司同意续租外，上海华敏达企业策划管理有限公司应在合同租期届满后的当日返还房屋，未经同意逾期返还的，每逾期一日按每平方米人民币10元的标准支付使用费。2014年1月3日，上海复兴广场文娱有限公司向上海华敏达企业策划管理有限公司发出催款通知书，要求其支付2013年10月至12月的租金、空调费、物业管理费、电费。2014年1月16日，上海复兴广场文娱有限公司向上海华敏达企业策划管理有限公司发函表示于2014年1月17日解除房屋租赁合同并要求上海华敏达企业策划管理有限公司于2014年2月10日17时前搬离。2014年2月17日，上海复兴广场文娱有限公司向上海华敏达企业策划管理有限公司发出律师函，表示因上海华敏达企业策划管理有限公司拖欠费用且房屋租赁合同已解除，故将切断水、电等供应，并要求上海华敏达企业策划管理有限公司于2014年2月20日前恢复租赁房屋至交付时状态，若逾期则上海复兴广场文娱有限公司将自行收回租赁房屋。2014年4月21日，上海复兴广场文娱有限公司向上海华敏达企业策划管理有限公司发函表示双方之间的房屋租赁合同已于2014年1月17日解除，要求上海华敏达企业策划管理有限公司于2014年4月23日之前返还房屋并支付拖欠费用，并表示将于2014年4月24日切断水、电等供应。2014年5月15日，上海复兴广场文娱有限公司向上海华敏达企业策划管理有限公司发出通知函，要求其于2014年5月18日前完成租赁房屋物品清理事宜，并表示将于2014年5月19日切断水、电等供应。2014年5月19日、6月6日，上海复兴广场文娱有限公司与上海华敏达企业策划管理有限公司因复兴广场513室租赁纠纷及拆空调事宜发生纠纷，并3次报警。2014年6月12日上海华敏达企业策划管理有限公司向上海复兴广场文娱有限公司发出律师函，要求其解除对租赁房屋的强行封闭措施，2014年6月16日，上海华敏达企业策划管理有限公司与复兴广场物业管理中心签订了退楼表，以证明上海市雁荡路XXX号复兴广场513、515室房屋已于当日返还。现上海市雁荡路XXX号复兴广场513室房屋已另行出租。另查明，案外人仲量联行测量师事务所（上海）有限公司与仲量联行复兴广场物业管理中心出具说明，证明上海复兴广场文娱有限公司已支付上海市雁荡路XXX号复兴广场513室房屋2013年10月至2014年6月期间物业管理费人民币30，843元及2013年9月1日至2014年7月31日期间的电费。又查明，案外人仲量联行测量师事务所（上海）有限公司物业管理部向上海华敏达企业策划管理有限公司发出的缴费通知载明，上海华敏达企业策划管理有限公司2013年9月应付电费人民币1，116.77元（通知日期2013年10月8日），2013年10月应付电费人民币1，062.95元（通知日期2013年11月6日），2013年11月应付电费人民币1，279.26元（通知日期2013年12月4日），2013年12月应付电费人民币1，287.54元（通知日期2014年1月8日），2014年1月应付电费人民币539.24元（通知日期2014年2月7日），2014年2月应付电费人民币371.52元（通知日期2014年3月4日），2014年3月应付电费人民币473.04元（通知日期2014年4月2日），2014年4月应付电费人民币619.92元（通知日期2014年5月6日），合计人民币6，750.24元。再查明，上海第一测量师事务所有限公司就上海市雁荡路XXX号复兴广场513、515室房屋装修残值作出的审价为：原值人民币113，987元，每月折旧人民币1，709.81元，折旧18个月，残值人民币83，210.42元。上海华敏达企业策划管理有限公司预付评估费人民币6，000元。本院认为，上海复兴广场文娱有限公司与上海华敏达企业策划管理有限公司就上海市雁荡路XXX号复兴广场513、515室房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，应予恪守履行。现因上海华敏达企业策划管理有限公司拖欠租金等费用，上海复兴广场文娱有限公司提出解除合同，符合合同约定，且上海华敏达企业策划管理有限公司亦同意解除合同，故本院确认房屋租赁合同于2014年1月17日解除。关于租金，上海华敏达企业策划管理有限公司拖欠2013年10月1日至2014年1月17日期间租金未付，理应继续履行支付义务。关于物业管理费及房屋使用费，鉴于上海华敏达企业策划管理有限公司提供的证据尚不足以证明其在合同解除后曾积极搬离但因上海复兴广场文娱有限公司阻扰而未能返还房屋，故房屋返还日期应以双方签订退楼表之日即2014年6月16日为准，其应当支付2013年10月1日至2014年6月16日期间的物业费及2014年1月18日至2014年6月16日期间的房屋使用费，但上海复兴广场文娱有限公司要求房屋使用费按双倍月租金标准计算所依据的约定条款仅适用于合同期满终止情形而非本案涉及的中途解除情形，故本院确定房屋使用费标准仍为一倍月租金标准。关于空调费，因上海复兴广场文娱有限公司自认其于2014年5月19日停止对租赁房屋供电，上海华敏达企业策划管理有限公司自此日起实际已无法使用空调，故其应支付2013年10月1日至2014年5月18日期间的空调费。关于电费，有案外人仲量联行测量师事务所（上海）有限公司物业管理部的缴费通知为证，且上海复兴广场文娱有限公司已代为支付，故上海华敏达企业策划管理有限公司应向上海复兴广场文娱有限公司支付。综上，上海华敏达企业策划管理有限公司须向上海复兴广场文娱有限公司支付2013年10月1日至2014年1月17日期间租金总计为人民币149，416.60元（计算方式：41，695元／月×12个月÷365天×109天）、2013年10月1日至2014年6月16日期间的物业费人民币29，129.50元、2014年1月18日至2014年6月16日期间房屋使用费人民币205，619.18元（计算方式：41，695元／月×12个月÷365天×150天）、2013年10月1日至2014年5月18日期间空调费人民币13，632.89元（计算方式：12.50元／平方米／月×274.16平房米×12个月÷365天×121天）、2013年9月1日至2014年4月30日期间电费人民币6，750.24元。关于违约金及迟纳金，上海华敏达企业策划管理有限公司逾期不支付租金等累计超过半个月、根据合同约定已构成违约，上海复兴广场文娱有限公司解除合同及要求其按约承担违约金，有约定依据，并无不当，且合同解除违约金与逾期付款迟纳金性质不同而非重复计算，而上海复兴广场文娱有限公司提出的违约金为3倍租金的标准亦属合理，故本院予以支持。关于保证金，因双方签订的合同中明确不能抵充租金和其他费用，故应由上海复兴广场文娱有限公司在上海华敏达企业策划管理有限公司付清所有应付费用后予以全额返还。关于装修残值赔偿，上海华敏达企业策划管理有限公司违约导致合同解除，作为违约方应自行承担其违约行为造成的损失，且无证据可以证明上海复兴广场文娱有限公司对于其遗留的装修再行利用，故对于上海华敏达企业策划管理有限公司要求上海复兴广场文娱有限公司赔偿装修残值损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司与被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司就上海市雁荡路XXX号复兴广场513、515室房屋签订的房屋租赁合同于2014年1月17日解除；二、被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司2013年10月1日至2014年1月17日期间租金人民币149，416.60元；三、被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司2014年1月18日至2014年6月16日期间房屋使用费人民币205，619.18元；四、被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司2013年10月1日至2014年6月16日期间的物业费人民币29，129.50元；五、被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司2013年10月1日至2014年5月18日期间空调费人民币13，632.89元；六、被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司2013年9月1日至2014年4月30日期间电费人民币6，750.24元；七、被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司按每日月租金0.5%的标准支付原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司逾期支付租金的违约金（2013年10月租金人民币41，695元为基数自2013年10月5日起算至实际付清之日止，2013年11月租金人民币41，695元为基数自2013年11月5日起算至实际付清之日止，2013年12月租金人民币41，695元为基数自2013年12月5日起算至实际付清之日止，2014年1月1日至2014年1月17日租金人民币23，303.43元为基数自2014年1月5日起算至实际付清之日止）；八、被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司按每日应付费用的0.5%的标准支付原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司逾期支付物业管理费的迟纳金（2013年10月物业管理费人民币3，427元为基数自2013年10月5日起算至实际付清之日止，2013年11月物业管理费人民币3，427元为基数自2013年11月5日起算至实际付清之日止，2013年12月物业管理费人民币3，427元为基数自2013年12月5日起算至实际付清之日止，2014年1月物业管理费人民币3，427元为基数自2014年1月5日起算至实际付清之日止，2014年2月物业管理费人民币3，427元为基数自2014年2月5日起算至实际付清之日止，2014年3月物业管理费人民币3，427元为基数自2014年3月5日起算至实际付清之日止，2014年4月物业管理费人民币3，427元为基数自2014年4月5日起算至实际付清之日止，2014年5月物业管理费人民币3，427元为基数自2014年5月5日起算至实际付清之日止，2014年6月1日至2014年6月16日物业管理费人民币1，713.50元为基数自2014年2月5日起算至实际付清之日止）；九、被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司按每日应付费用的0.5%的标准支付原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司逾期支付空调费的迟纳金（2013年10月空调费人民币3，427元为基数自2013年10月5日起算至实际付清之日止，2013年11月空调费人民币3，427元为基数自2013年11月5日起算至实际付清之日止，2013年12月空调费人民币3，427元为基数自2013年12月5日起算至实际付清之日止，2014年1月空调费人民币3，427元为基数自2014年1月5日起算至实际付清之日止，2014年2月空调费人民币3，427元为基数自2014年2月5日起算至实际付清之日止，2014年3月空调费人民币3，427元为基数自2014年3月5日起算至实际付清之日止，2014年4月空调费人民币3，427元为基数自2014年4月5日起算至实际付清之日止，2014年5月1日至5月18日空调费人民币2，028.03元为基数自2014年5月5日起算至实际付清之日止）；十、被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司按每日应付费用的0.5%的标准支付原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司逾期支付电费的迟纳金（2013年9月电费人民币1，116.77元为基数自2013年10月13日起算至实际付清之日止，2013年10月电费人民币1，062.95元为基数自2013年11月11日起算至实际付清之日止，2013年11月电费人民币1，279.26元为基数自2013年12月9日起算至实际付清之日止，2013年12月电费人民币1，287.54元为基数自2014年1月13日起算至实际付清之日止，2014年1月电费人民币539.24元为基数自2014年2月12日起算至实际付清之日止，2014年2月电费人民币371.52元为基数自2014年3月9日起算至实际付清之日止，2014年3月电费人民币473.04元为基数自2014年4月7日起算至实际付清之日止，2014年4月电费人民币619.92元为基数自2014年5月11日起算至实际付清之日止）；十一、被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司违约金人民币125，085元；十二、原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司于被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司付清上述所有应付费用之日向其返还保证金人民币125，000元；十三、被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费人民币11，033元（已缴）、反诉诉讼费人民币3，098元、保全费人民币5，000元、评估费人民币6，000元，合计人民币25，131元（已预缴），由原告（反诉被告）上海复兴广场文娱有限公司负担人民币2，000元，由被告（反诉原告）上海华敏达企业策划管理有限公司负担人民币23，131元（于本判决生效之日起十日内向原告支付人民币14，033元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　曹　云代理审判员　黄　啸人民陪审员　冯美福二〇一五年五月二十九日书　记　员　陈佩华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。关注公众号“”