（2015）顺民初字第6694号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-06-29
案件名称
第一物业服务（北京）有限公司与李威克物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
第一物业服务（北京）有限公司,李威克
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第6694号原告第一物业服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层，组织机构代码70023801-X。法定代表人张鹏，董事长。委托代理人梁聪，男，1988年1月7日出生。委托代理人蒋昆仑，男，1987年11月20日出生。被告李威克，男，1984年11月10日出生。委托代理人郭召道，北京天强律师事务所律师。原告第一物业服务（北京）有限公司（以下简称第一物业公司）与被告李威克物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告第一物业公司委托代理人梁聪及被告李威克代理人郭召道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业公司诉称：被告于2004年11月1日入住×1061室房屋，与原告正式确立了《×前期物业管理服务协议》中约定的物业服务合同关系。根据《×前期物业管理服务协议》约定，并按照规定收取物业服务相关费用。直至2015年3月31日，原告已按照上述合同的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务协议，但在合同履行期间，虽经原告方多次催缴，被告拒不支付2013年7月1日至2015年3月31日的物业服务费，金额高达32282.23元。由于被告故意拖欠物业费的行为已经构成严重违约，因此依照合同法及《×前期物业管理服务协议》之约定，被告应支付从逾期之日起的滞纳金，共计4641.73元。被告作为摩码万万树小区的业主，经原告多次催缴仍无故拖欠物业费的行为严重违反了合同约定，造成了原告的重大经济损失。为维护原告方合法权益，特提起诉讼，要求：1.判令被告向原告支付物业费共计32282.25元；2.判令被告向原告支付物业费滞纳金4641.73元；3.判令被告承担本案诉讼费。被告李威克辩称：1.原告违反了物业合同及《×消防安全协议书》中有关消防服务的有关约定，被告家的人防、消防、烟感系统完全不起作用，危及业主的人身安全，原告提供物业服务构成与合同约定的服务标准“差距明显”。2.小区中心花园缺失，原告将中心花园的架子卖了，使小区整体降低了一个档次，应该减免物业费。3.在万万树小区五期会所，原告的服务承诺是消防设备完好率100%，消防设备完好无损。原告提供的物业服务违反了服务承诺。4.原告近期在万万树小区老一期私自减岗6个保安，且是在小区多次被盗的情况下减少保安的，降低了小区的安全保障，反应了原告不负责任。5.原告持续一年不给被告提供物业服务，多次打电话催，原告称因被告未交物业费，故拒绝服务。被告找来社会上的人员付费服务时，原告不让服务人员进门，导致业主赔偿维修人员误工费360元。原告提供的服务存在较大问题，被告不交物业费是在行使不安抗辩权和同时履行抗辩权，原告主张的滞纳金是没有道理的。被告要求按照70%的比例交纳物业费，不同意支付滞纳金。经审理查明：北京东君房地产开发有限公司（以下简称东君房地产公司）系顺义区×项目的开发建设单位。2009年2月25日，东君房地产公司（甲方）与北京当代物业管理有限责任公司（乙方，以下简称当代物业公司）签订《北京市前期物业服务合同》，约定自2009年2月25日至物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，由当代物业公司为涉诉物业项目提供前期物业服务，别墅区物业服务费收费标准为5元／平方米／月，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。当代物业公司于2009年3月30日更名为第一物业公司。2009年3月31日，东君房地产公司与第一物业公司就×项目签订《北京市前期物业服务合同补充协议》，约定将2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》中乙方的名称由原“北京当代物业管理有限责任公司”变更为“第一物业服务（北京）有限公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力，本补充协议经双方签字盖章后自2009年4月1日生效。该小区目前尚未成立业主委员会。顺义区×1061房屋于2008年6月登记在被告李威克名下，房屋建筑面积为484.44平方米。李威克未向第一物业公司交纳2013年7月1日至2015年3月31日期间的物业费，第一物业公司按照每季度4611.75元的标准向李威克主张上述期间的物业费。李威克认可欠费金额，但认为因第一物业公司提供的物业服务存在缺陷，要求按照70%的比例交纳物业费，且不同意交纳滞纳金。涉诉房屋中人防、消防、烟感系统失灵，被告称系原告第一物业公司维护不当所致，第一物业公司则称系被告对房屋进行改造建设致使线路损坏所致，但双方均不申请对涉诉房屋内人防、消防、烟感系统失灵的原因进行鉴定。庭审中，被告李威克提交本院在另案中的勘验笔录，在勘验现场，原告第一物业公司认可小区中控室内平常没有人值班，只有保安进行巡视，业主户内终端发生短路，回路板烧毁，导致（中控室）主机回路板烧毁，更换新回路板，为了防止新回路板再次烧毁，（原告）就把主机的一些接线回路断开，影响主机部分功能。对于拔掉的回路、线路，在这条线路上的烟感、温感就都坏了，李威克家的回路线路已经被屏蔽。对于被告李威克所述其他抗辩意见，原告第一物业公司均不予认可。上述事实，有庭审笔录、《北京市前期物业服务合同》及补充协议，勘验笔录等在案佐证。本院认为：因涉诉小区尚未成立业主委员会，小区开发建设单位东君房地产公司与当代物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》及与第一物业公司签订的《北京市前期物业服务合同补充协议》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，被告李威克作为小区业主，应受该合同及补充协议的约束，双方之间形成物业服务合同关系，现第一物业公司履行了物业服务义务，李威克享受了物业服务，应当交纳物业费。被告李威克认可第一物业公司主张的物业费标准及欠付的物业费数额，本院予以确认。关于被告李威克交纳物业费的数额是否应当减免，本院认为，经本院现场勘验及双方当事人认可，由第一物业公司管理维护的小区中控室设备存在损坏，功能受到影响，使小区业主的人身、财产安全存在隐患，故本院据此认定原告第一物业公司的服务存在瑕疵，对其应收取的物业费数额进行酌减。被告李威克所提其他证据不能证明第一物业公司的服务存在其所主张的问题，本院不予采信。因被告李威克非恶意拖欠物业管理费用，故关于原告第一物业公司要求李威克支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李威克于本判决生效之日起七日内支付原告第一物业服务（北京）有限公司二〇一三年七月一日至二〇一五年三月三十一日期间的物业费三万零六百六十八元；二、驳回原告第一物业服务（北京）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百六十二元，由原告第一物业服务（北京）有限公司负担十八元（已交纳），被告李威克负担三百四十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 杨秀芝二〇一五年五月二十九日书 记 员 常 怡 微信公众号“”