（2015）鼓民初字第0449号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-10-23
案件名称
徐州华美物业管理有限公司与周少勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州某某物业管理有限公司,周少某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第0449号原告徐州某某物业管理有限公司，住所地本市华美生态园鼓北嘉园A3楼二层。法定代表人沈洪某，该公司总经理。委托代理人霍某，江苏京楚律师事务所律师。被告周少某，无业。原告徐州某某物业管理有限公司与被告周少某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月5日受理后，依法由审判员王成某适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐州某某物业管理有限公司的委托代理人霍某、被告周少某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州某某物业管理有限公司诉称：原告与被告金桂园小区的开发商徐州华美房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，被告购买了涉案小区9号2单元301室的房屋。原告按照约定履行了物业服务义务，但被告未能及时支付物业费，拖欠原告2013年1月1日至2014年12月31日的物业费1728元。为维护原告的合法权益，原告依法诉至法院，请求判令被告支付原告物业费1728元（房屋面积96.04平方米，自2013年1月1日至2014年12月31日止，按照0.75元／平方米／月计算）；诉讼费用由被告承担。被告周少某辩称，其一、前期物业协议是在违背被告真实意愿下签订的，因为当时不签此项协议，原告不给被告房屋的钥匙，被告无法验房、上房。被告从2013年1月1日到2014年12月31日未支付物业费。被告的房子面积是96平方米。涉案房屋所在的小区没有业主委员会，定的物业费不大合理。被告不承认。第一年被告交了9个月物业费，后又补交3个月物业费。另外，原告收被告的水电押金却没给水过户。其二、原告违约在先，其服务质量严重不到位，管理严重缺失。（1）路灯长期不亮，有杆无灯，多次反映得不到解决。（2）楼道灯的完好率低于协议中的承诺，更换不及时。（3）公共绿化破坏严重，草坪已经面目全非，已成了杂草丛生的废地和私人菜园且长期无人问及。（4）树木花草严重破坏，被随意砍伐、私自挪移甚至有的地方被改成停车场。（5）小区保安设施已成摆设，如公共监控多已损坏，无人修理，严重损坏小区的治安。（6）小区围墙损坏严重，无人修缮，有的地方已经成为外人可以随意出入的门，门卫已成摆设，此事已成小区严重的安全隐患。（7）保安人员纪律松散无人管理，夜间巡逻已成空话，睡岗现象严重（此因管理不到位和待遇太低所致）。（8）小区公共供电设施和消防设施损失严重，消防箱已成杂物柜，消防水带严重缺失，电供箱长期无锁，是出现触电事故的隐患。其三、物业财务账目不透明，物业费用和公共耗能费用未能按有关规定公开明细。综上，请求依法判决。原告徐州某某物业管理有限公司为证明其主张，向法庭提交以下证据：1、《前期物业服务合同》，证明原告与该小区的开发商签订物业服务合同依约在小区服务以及服务收费标准为0.9元／月／平方米；2、原告与业主签订的《前期物业服务协议》，证明2011年10月26日双方签订了物业服务协议，对于被告所居住小区的具体位置和户号以及建筑面积明确标明，对物业服务费的标准为0.9元／月／平方米，服务期限在业主委员会成立前及物业管理区域全部交付使用后三年，由于目前该小区业主意见不统一，未成立业主委员会且该小区房屋没有全部交付业主，因此原告依据合同约定有权在小区继续服务，原告在小区实际一直履行物业服务合同至今；3、物价局徐价服函（2013）46号文件一份，证明对于该小区物业服务收费标准复函为0.9元／月／平方米；4、原告催交物业费的照片四份，证明在电子屏公示和张贴至业主入户门。被告周少某的质证意见为：对于证据1，是华美公司进行物业服务。对于证据2，是被告签的字。原告没有向被告要过钱。被告在外面打工不知道。被告周少某未向法庭提供证据。针对原告提供的上述证据，本院审查后认为，原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》及《关于徐矿城金桂园小区前期物业服务收费标准备案的复函》虽系复印件，但与原件相一致，被告对其真实性亦无异议，本院依法予以采信，可以作为定案依据。对于证据4原告催交物业费的照片，被告对其真实性不予确认，本院将结合实地勘察情况，对该份证据综合予以认定。经审理查明：原告徐州某某物业管理有限公司与徐州华美房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》一份，约定原告为徐矿城提供前期物业管理服务，其中合同第六条约定“物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1、多层住宅：0.6元／月平方米；小高层住宅：0.9元／月平方米；高层住宅：0.9元／月平方米；其他物业：2元／月平方米。……”，合同第三十五条约定“本合同期限自2010年12月1日起至2013年12月1日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2011年10月6日，被告周少某与原告签订《前期物业服务协议》一份，协议约定由原告为徐矿城小区提供物业服务，其中协议第十二条约定：“本物业管理区域业主委员会成立前，由发展商公开招聘的物业管理企业负责该物业区域的前期物业管理服务工作，前期物业管理服务期限为整个物业管理区域房屋交付使用后3年，或至本管理区域业主委员会成立之日止。”另查明，被告周少某系徐矿城金桂园小区9号楼2单元301室的业主，房屋建筑面积为96.04平方米。2013年1月1日至2014年12月31日，被告未向原告缴纳物业费用。在庭审过程中，被告陈述，水电押金600元和500元能耗费原告没有退还。装修时候的200元押金也没有退还，仅开了100元的票，违规收费，只退了100元，还有100元没退。2015年3月24日，本院前往金桂园小区进行实地勘察，发现涉案小区存在公共绿化用地养鸡、种菜、停车、水沟盖缺失毁损、单元门损坏、公共设施破损、公共景观毁损、安全设施管理不到位等现象。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与徐矿城金桂园小区建设单位徐州华美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。虽然《前期物业服务合同》已于2013年12月1日到期，但是被告仍然为涉案小区提供物业服务，故原被告之间的物业管理关系仍然存在，被告仍然负有支付相应管理费的义务。另外，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应诚信、全面履行协议约定的内容。被告辩称，前期物业协议是在违背被告真实意愿下签订的，原告将协议的签订作为上房，验房的前提，但被告并未提供证据予以证实，故对于被告这一辩称，本院不予采信。根据原告的诉讼请求，本院依法认定2013年1月1日至2014年12月31日的物业费为1728元。被告陈述，水电押金600元、能耗费500元、押金100元未退还，但并未提供证据予以证明，本院对于被告这一陈述不予采信。但是因原告提供的物业服务中存在公共设施维修维护、车辆停放、环境卫生、公共绿化、消防管理等方面服务不到位的情况，依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则，故对原告的物业管理费进行酌减，即按照原物业管理费的80%缴纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告周少某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业费1382元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告周少某负担（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王成某二〇一五年五月二十九日见习书记员 王晓某 更多数据：搜索“”来源：