（2015）铜法民初字第01779号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-08-18
案件名称
陈东,苏逸琴与王帮民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市铜梁区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈东,苏逸琴,王帮民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第九十四条，第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第五十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜法民初字第01779号原告陈东，男，1966年8月20日出生，汉族。原告苏逸琴，女，1970年7月19日出生，汉族。被告王帮民，男，1971年4月23日出生，汉族。原告苏逸琴、陈东与被告王帮民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由审判员谭小东独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告苏逸琴、陈东到庭参加诉讼，被告王帮民经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。原告苏逸琴、陈东诉称，2014年9月26日经铜梁县家天下房地产经纪有限公司介绍，二原告与被告签订了《房屋买卖协议》。约定将原告购买的位于铜梁区xx街道办事处xx大道xxx号xx号楼xx号房屋一套，面积114.99平方米，房产证号为2010-7号，以总价630000元的价格出售给被告，并约定了交款期限、违约责任等。合同约定订立合同时交购房定金10000元，2014年10月10日交首付款228000元，尾款由银行按揭支付到甲方账户。如果乙方违约，甲方不退还定金及房款，由此造成的损失自己负责，并无条件将房屋交还给甲方，由违约方付守约方惩罚性违约金20000元。合同签订后，被告未按约定支付首付款，双方也未办理房屋交付手续。被告在未经原告知晓的情况下，从装修公司处拿去临时使用的钥匙擅自进屋居住。原告发现后，多次要求被告支付首付款，被告仍然不予支付。2014年10月24日，双方再次签订《房屋买卖补充协议》，被告承诺在2014年10月24日支付40000元，剩余的188000元，首付款于2014年11月5日前付清，如到期未付清，定金和首付款50000元不退，甲方有权收回此房。2014年11月24日，被告又再次出具保证书，保证于2014年11月28日前付清该首付款188000元，否则之前交的定金及首付款50000元属于房主陈东、苏逸琴。2014年11月28日未付余下首付款188000元，王帮民无条件在三日内将房屋交还给陈东、苏逸琴。到期后，被告仍然未支付首付款余款188000元并退还房屋。现要求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议》有效；2、依法解除合同；3被告归还原告铜梁区xx街道办事处xx大道xxx号xx号楼xx号房屋一套；4、判令被告支付原告违约金20000元。被告王帮民未到庭参与诉讼，也未有答辩意见。经审理查明，陈东、苏逸琴系夫妻关系。位于重庆市铜梁区xx街道办事处xx大道xxx号xx号楼xx号房屋一套系陈东、苏逸琴共同所有。2014年9月26日经铜梁县家天下房地产经纪有限公司介绍，陈东、苏逸琴（甲方）与王帮民（乙方）签订《房屋买卖协议》约定，陈东、苏逸琴将位于重庆市铜梁区xx街道办事处xx大道xxx号xx号楼xx号房屋及附属设施（沙发一套、茶几一张、电视柜一张、餐桌一套、床三张带床垫、抽油烟机、热水器各一个、灯具、洁具及现有的固定设施），面积114.99平方米，房产证号为2010-7号，以总价630000元的价格出售给王帮民。第四条付款方式约定2014年9月26日交购房定金10000元，2014年10月10日交首付款228000元，房屋尾款由银行按揭支付到甲方账户。第七条约定首付款清交房。第十二条约定违约责任约定如果乙方违约，不退还定金及房款，由此造成的损失自己负责，并无条件将房屋交还给甲方，由违约方付守约方惩罚性违约金20000元。合同签订时王帮民交购房定金10000元。合同签订后至2014年10月10日王帮民未按约定支付首付款，双方也未办理房屋交付手续。王帮民在未经陈东、苏逸琴知晓的情况下，从装修公司处拿去临时使用的钥匙擅自进屋居住。二原告发现后，多次要求王帮民支付首付款，王帮民仍未予支付。2014年10月24日，陈东、苏逸琴（甲方）与王帮民（乙方）再次签订《房屋买卖补充协议》约定，王帮民在2014年10月24日支付40000元，剩余的188000元首付款于2014年11月5日前付清，如到期未付清，定金和首付款50000元不退还给乙方，并且甲方有权收回此房。该补充协议签订后，王帮民于当日支付陈东、苏逸琴购房款40000元。但王帮民仍然没有按照《房屋买卖补充协议》约定在2014年11月5日前向陈东、苏逸琴支付首付款余款。2014年11月21日，王帮民向陈东、苏逸琴出具书面保证书，保证于2014年11月28日前付清首付款188000元，否则之前交的定金及首付款50000元属于房主陈东、苏逸琴，有权不退还。2014年11月28日未付余下首付款188000元，王帮民无条件在三日内将房屋交还给陈东、苏逸琴。但王帮民未按照该保证支付首付款余款188000元。为此，陈东、苏逸琴起诉来院。上述事实，有陈东、苏逸琴的陈述、《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》、“保证书”、个人购房担保借款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同等证据。这些证据的真实性、合法性及关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。陈东、苏逸琴将其所有的位于重庆市铜梁区xx街道办事处xx大道xxx号xx号楼xx房屋一套卖与王帮民，双方因此签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》系双方当事人真实意思表示，既无以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形，也无恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，更无以合法形式掩盖非法目的的情形，协议内容既没有损害社会公共利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对苏逸琴、陈东要求确认双方签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于苏逸琴、陈东要求解除《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》，并要求王帮民归还房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......。本案中，《房屋买卖协议》的约定，王帮民应当于2014年9月26日向苏逸琴、陈东支付购房定金10000元，2014年10月10日支付首付房款228000元，但王帮民仅向陈东、苏逸琴支付了购房定金10000元，而没有支付首付购房款。2014年10月24日首付对首付房款签订《房屋买卖补充协议》约定，王帮民在2014年10月24日支付40000元，2014年11月5日前支付188000元，如到期未付清，定金和首付款50000元不退还给乙方（王帮民），甲方（陈东、苏逸琴）有权收回此房。但王帮民仅支付40000元，对剩余的188000元未按约支付。2014年11月21日王帮民又再次出具保证书，保证于2014年11月28日前付清该首付款188000元，但王帮明仍未予支付。从双方对首付房款的支付问题达成的《房屋买卖补充协议》及王帮民就首付款的支付向陈东、苏逸琴出具的保证书，应视为陈东、苏逸琴催告王帮明履行交纳首付购房款，而给予王帮民的合理期限，但王帮民在合理期限内仍未履行支付首付款义务，且约定王帮民不在约定的期限内履行支付首付款，陈东、苏逸琴有权收回房屋，因此，根据前述法律规定及协议约定，陈东、苏逸琴要求解除与王帮民签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，本院予以支持。由于王帮民已擅自入住该房，故对陈东、苏逸琴要求王帮民返还该房的诉讼请求，本院予以支持。关于陈东、苏逸琴要求王帮民支付违约金20000元的诉讼请求。因王帮民不按照协议履行向陈东、苏逸琴支付购房款，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在《房屋买卖协议》第十二条约定，如果乙方违约，不退还定金及房款，由此造成的损失自己负责，并无条件将房屋交还给甲方，由违约方付守约方惩罚性违约金20000元，且王帮民没有对违约金过高提出请求减少的抗辩，因此，对陈东、苏逸琴要求王帮民支付违约金20000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、原告苏逸琴、陈东与被告王帮民于2014年9月26日签订的《房屋买卖协议》有效；二、解除原告苏逸琴、陈东与被告王帮民签订的2014年9月26日《房屋买卖协议》；二、被告王帮民在判决生效之日起十日内将位于重庆市铜梁区xx街道办事处xx大道xxx号xx号楼xx号房屋一套归还原告陈东、苏逸琴；三、被告王帮民在判决生效之日起十日内支付原告苏逸琴、陈东违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由被告王帮民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费300元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 谭小东二〇一五年五月二十九日书记员 吕雪松 来自