（2015）延民初字第1056号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-12-15
案件名称
南平投资集团有限公司与叶立庚租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南平市延平区人民法院
所属地区
南平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南平投资集团有限公司,叶立庚
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款，第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第1056号原告南平投资集团有限公司，住所地南平市解放路93号建大商厦四层五层。法定代表人周安有，董事长。委托代理人郑其宝，福建武夷律师事务所律师。委托代理人张上海，福建武夷律师事务所律师。被告叶立庚，男，汉族，l962年5月l5日出生，个体户，住南平市延平区。原告南平投资集团有限公司（以下简称南平投资公司）与被告叶立庚租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理。本案依法由代理审判员詹婉秋适用简易程序分别于2015年4月10日、2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告南平投资公司的委托代理人郑其宝、张上海，被告叶立庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南平投资公司诉称，本案租赁房屋位于南平市延平区府后路90号（南平市发改委大楼）左侧一楼店面，产权属于南平市发改委，发改委出租给被告用于经营打字、复印等业务，租赁期限自2010年1月15日至2013年1月16日，店面租金每月300元。2013年3月28日，南平市国资委发文给原告，即《南平市国资委关于发展和改革委员会非转经资产授权经营的批复》，将该店面授权给原告经营管理。原告取得经营管理权后，自2012年10月起该店面租金由原告向被告收取，已与被告建立实际的租赁关系。该店面到期后，根据市政府相关文件，原告经营管理的店面需通过公开竞价方式选择承租人，原告将此信息告知被告，被告同意参加竞价。之后，原告委托南平市产权交易中心通过公开竞价方式招租，被告报名参加竞价并签约。2013年7月29日，包括被告在内的多人参加该店面的竞价，通过公开网络竞价，由案外人纪联辉竞得店面的承租权。在收到产权交易中心通知要求与新承租户签订合同后，原告要求被告搬离，但被告却对原告的合法要求置之不理，拒绝搬离，造成原告无法与新承租户签订房屋租赁合同并办理房产租赁交接手续。被告的租赁期于2013年1月16日到期后已转为不定期租赁，原告有权随时要求与被告解除合同。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告之间的租赁合同，被告将承租房产交还原告；2、被告支付自2013年7月31日起至被告归还房产之日起的租金（按原租金每月300元计算，暂算至起诉之日为5400元）。被告叶立庚辩称，第一、原告诉请要求解除原告和答辩人的租赁关系，将房产交还给原告没有事实和法律依据。首先，答辩人所在的单位延平区台联服务部与福建投资开发总公司南平联络处签约的《房屋租赁合同》，房产所有权是属福建投资开发总公司南平联络处所有。答辩人与原告没有签订租赁合同，双方没有租赁关系。同时在福建投资开发总公司南平联络处默认的前提下合法续延经营了几个月，续延的租金是由福建投资开发总公司南平联络处通知答辩人交纳的，答辩人无过错行为，原告无权要求答辩人将房产交还给原告。其次，该经营场所并非是店面，是众所周知的，仅是发改委楼的一个杂物间，面积才4.8m2。而原告诉称是店面，原告的主张没有依据来证实。发改委为了方便其工作人员校稿，将其杂物间租赁给答辩人单位作为打字、复印经营场所。在双方合同签订后，为了招揽业务需拓宽门面，将杂物间的小门拓宽二米并更换成铁门，地面也重新水泥硬化，该装修材料费及工本费投资均由答辩人独立出资7000余元完成，财产应归答辩人独立所有，即是出租方也无权干涉。第二、原告存在先违约的情况。根据答辩人单位与福建投资开发总公司南平联络处签约的《房屋租赁合同》的第二条第三款之规定，“待合同期满后，同等条件下乙方享有优先承租权”，南平市发改委也向原告下文要求原告要给予答辩人优先的承租权，并多次在电话中口头交代原告给予答辩人优先的承租权，答辩人参与了竞标，同时还交了报名费。然在原告所称网络投标结束后，在答辩人没有签订放弃优先承租权的前提下，原告工作人员余丹称合同已签约他人。答辩人曾十余次向余丹论理，要求在同等条件优先让答辩人签约合同，但余丹始终置之不理。余丹还说：“合同已被他人签约答辩人必须无条件搬出，否则将东西扔掉”。原告的做法侵犯了答辩人及答辩人单位的合法权益，剥夺答辩人的优先承租权。同样是发改委在人民路沿街的三间正式店面，期满后在无竞标的前提下，余丹私下与新业主签订合约。答辩人单位所经营的非正式店面却要求进行招标。最后，答辩人去原告单位得知余丹已被调离原岗位。原告单位张副总说：“其余事情去找发改委，因为产权属它所有，我单位无权处置”。这足以说明余丹存在过错行为，造成的损失应由余丹负责，对答辩人及国家、集体造成的更加严重损失的后果也应由余丹承担赔偿，届时答辩人向法院另行起诉。因余丹侵犯了答辩人及答辩人单位的合法权益，造成答辩人方无法正常营业，停业至今。第三、原告称合同已与他人签约是侵权行为。答辩人多次向原告工作人员余丹提出看合同的要求，余丹始终无法把合同提供给答辩人过目，答辩人在市发改委办公室主任的协调下作出让步，对余丹说，叫新承租方补偿给答辩人独立投资的推拉铁门成本费及工本费7000余元，答辩人主动放弃承租权。原告还是置之不理。无奈情况下，答辩人又多次找市发改委原办公室主任孙佑权和现任的林主任帮忙，叫他们与余丹沟通，说明缘由，但余丹始终不予理睬。事至如今已过一年多，假如他人有与原告签约合同，不可能这么长时间都不出来经营，且从未到现场查问过不符合常理和逻辑。综上所述，原告违约在先，在同等条件下拒不与答辩人签订合同侵犯了答辩人及答辩人单位的合法权益。请求法院依法驳回原告的无理诉求。经审理查明，福建投资开发总公司南平联络处与被告叶立庚签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：一、出租方将位于市发改委大楼左侧一楼店面，租赁给叶立庚。二、租赁期为三年，自2010年1月15日起至2013年1月16日止。三、租金每月300元，三年租金，按季度缴纳。四、租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同期满后，出租方仍继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权。五、出租方与承租方的变更，1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产权有着继续生效。2、出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。3、在租赁期内，如遇国家的城市规划需要拆除房屋，按国家有关政策执行，如遇有不可抗拒原因，合同自行解除，双方不承担违约责任。2013年3月28日，南平市人民政府国有资产监督管理委员会作出《南平市国资委关于市发展和改革委员会非转经资产授权经营的批复》（南国资（2013）44号），主要内容为：将南平市发展和改革委员会位于南平市延平区府后路90号打字店（面积约6平方米）房产授权原告南平投资集团有限公司经营管理。2013年7月，原告委托南平市产权交易中心有限公司就南平市发改委大楼左侧一楼店面进行公开竞价招租。2013年7月25日，被告叶立庚在诉争房产的《公开竞价文件》［编号：NPCJ（Z）20130717-70］、《承诺函》和《竞租申请表》签字确认。《公开竞价文件》其中第九条第3款第（1）项规定，“在报价时间内，除了原承租人之外的竞租人都可以对招租标的进行一次报价……原承租人不用进行报价”。第九条第3款第（2）项规定，“报价时间结束后即进入行权时间。进入行权时间后，所有竞租人均可在”报价现场”界面看到项目的最高报价和自己的报价，在行权时间内，原承租人可以通过点击”行使优先购买权”和”放弃行使优先购买权”的按钮选择是否行使优先承租权。若原承租人选择行使优先承租权，则由原承租人以最高报价取得承租权，若原承租人选择放弃行使优先承租权，则由最高报价者按其报价取得承租权。在行权时间内，原承租人未做出选择，则视为放弃行使优先承租权”。同日，被告叶立庚按照《公开竞价文件》规定缴纳竞价保证金缴纳3600元。2013年7月29日，被告叶立庚向原告南平投资公司缴纳2012年10月1日至2013年7月31日的租金3000元。同日，诉争店面进行公开网络竞价。被告叶立庚未报价，亦未在行权时间内做出选择。网络竞价显示案外人纪联辉通过竞价以年租金13200元的最高报价取得诉争店面的承租权。本院认为，根据南平市人民政府国有资产监督管理委员会的文件，原告南平投资公司获得本案诉争房产，即位于南平市延平区府后路90号南平市发展改革委员会大楼左侧一楼房屋（约6平方米）的经营管理权，被告亦实际向原告履行支付租金的义务，原告已继受《房屋租赁合同》中的权利和义务，原告的诉讼主体资格适格。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，原告提供《房屋租赁合同》证明系与被告叶立庚形成租赁关系。该份合同抬头处载明的“承租人”为被告叶立庚，落款“承租人”处也为叶立庚签字，可以证明被告叶立庚为诉争标的物的承租人。被告对原告提交的《房屋租赁合同》的真实性有异议，经本院释明后，被告未申请鉴定，应承担举证不能的不利后果。故本院认定，原、被告双方租赁关系成立。被告辩称其非本案承租人，其提供的《房屋租赁合同》不足以推翻原告提供的证据，且被告的该项抗辩意见与被告实际以个人名义缴纳租金的事实相矛盾，被告的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。原、被告租赁期间于2013年1月16日届满，被告继续使用诉争房产，出租方未提出异议，原、被告之间的租赁关系为不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁的，出租人可以随时要求解除合同，故原告要求与被告解除租赁关系，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还原告，并按照每月300元的标准支付从2013年8月至被退出租赁房屋之日止的房屋使用费。关于被告优先承租权问题。本案《房屋租赁合同》约定，合同期满后，出租方仍继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权。被告在关于本案诉争房产的公开招租的《公开竞价文件》中明确规定了被告作为原承租人享有优先承租权，且被告行使优先承租权的方式。被告在《公开竞价文件》中签字确认，应认定为知晓公开竞价招租的规则。被告在公开竞价招租过程中，未作出相应的选择，应视为放弃优先承租权。故被告称原告存在违约，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告南平投资集团有限公司与被告叶立庚签订的《房屋租赁合同》。二、被告叶立庚于本判决生效之日起十日内将南平市延平区府后路90号（南平市发改委大楼）左侧一楼店面（打字店，面积约6平方米）的租赁房屋自行腾空，并返还给原告南平投资集团有限公司。三、被告叶立庚于本判决生效之日起十日内支付原告南平投资集团有限公司从2013年8月1日起至2015年2月2日止的租金5710元，并按每月300元的标准支付从2015年2月3日起至实际返还租赁房屋之日止的占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告叶立庚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员 詹婉秋二〇一五年五月二十九日书 记 员 林亨锋本案所依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有耵或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度搜索“”