（2015）宜民一终字第00625号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-12-29
案件名称
安庆市腾龙房地产开发有限责任公司与王直宽商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省安庆市中级人民法院
所属地区
安徽省安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安庆市腾龙房地产开发有限责任公司,王直宽
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民一终字第00625号上诉人（原审原告、反诉被告）：安庆市腾龙房地产开发有限责任公司。法定代表人：许绪平，该公司董事长。委托代理人：江东，安徽省安庆市迎江区华中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王直宽，男，1961年2月27日出生，汉族，住安徽省枞阳县。委托代理人：金庆华，安徽中皖律师事务所律师。委托代理人：郭禹红，安徽中皖律师事务所律师。上诉人安庆市腾龙房地产开发有限责任公司（以下简称腾龙房地产公司）因与被上诉人王直宽商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2014）迎民一初字第01230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭审理了此案。上诉人腾龙房地产公司的法定代表人许绪平及委托代理人江东、被上诉人王直宽的委托代理人郭禹红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2006年1月27日，腾龙房地产公司与王直宽签订预售房屋协议，约定：腾龙房地产公司将坐落于安庆市棋盘山路永胜新村第五幢一楼轴线7-9、A-H轴门面房出售给王直宽，购房款为588000元；付款方式：首付100000元。2006年3月交房；水、电、防盗门、煤气等费用进房时结算；余款100000元冲抵曹宗斌5号楼工程款；再余款100000元于农历2006年12月付清。协议签订后，腾龙房地产公司向王直宽出具收据二张，分别注明：交款人王直宽；金额100000元；收款事由：购房款。交款人王直宽；金额388000元；收款事由：购房款（其中100000元为曹宗斌工程款支付）。2006年4月2日，腾龙房地产公司将该门面房交付给王直宽，但双方未办理水、电、防盗门、煤气等费用结算事宜，但同楼房住户办理结算的水、电、防盗门、煤气等费用为7048元，如张国胜住户。原审法院认定上述事实的证据有：腾龙房地产公司提交的组织机构代码证、企业法人营业执照、王直宽身份证、预售房屋协议各一份，收据二张；王直宽提交的王直宽身份证、预售房屋协议各一份，收据二张；当事人陈述。原审法院认为：腾龙房地产公司与王直宽签订的预售房屋协议系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。王直宽提供的证据能够证明已缴纳购房款为488000元，尚欠购房款100000元，应当承担继续缴纳的义务。代收的水、电、防盗门、煤气等费用未结算，腾龙房地产公司主张费用为20000元，没有提供证据证明，可参照腾龙房地产公司与同楼住户费用已结算的金额予以酌定。故对腾龙房地产公司要求王直宽支付购房款100000元及结清代收水、电、防盗门、煤气等费用7048元的诉讼请求，予以支持。腾龙房地产公司协助王直宽办理房屋权属登记义务，是其应当承担的合同附随义务，故对王直宽要求腾龙房地产公司履行协助办理房屋权属登记义务的诉讼请求，予以支持。腾龙房地产公司、王直宽在履行预售房屋协议过程中均违反合同约定，但双方均没有及时采取措施，无权就扩大的损失要求赔偿。故对双方要求对方予以赔偿的诉讼请求，均不予支持。腾龙房地产公司以才知道工程款冲抵购房款无效为由，要求王直宽继续履行缴纳购房款200000元的诉讼请求，与法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）王直宽在本判决生效后三十日内向原告安庆市腾龙房地产开发有限责任公司支付购房款100000元并付清代收的水、电、防盗门、煤气等费用7048元，共计107048元；二、原告（反诉被告）安庆市腾龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内履行协助被告（反诉原告）王直宽办理坐落于安庆市棋盘山路永胜新村第五幢一楼轴线7-9、A-H轴门面房房屋权属登记义务；三、驳回原告（反诉被告）安庆市腾龙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王直宽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8812元、反诉案件受理费2970元，共计11782元，由原告（反诉被告）安庆市腾龙房地产开发有限责任公司承担8812元（已缴纳），被告（反诉原告）王直宽承担2970元（已缴纳）。宣判后，腾龙房地产公司不服，上诉称：1、双方签订的房屋预售协议虽系当事人合意，但前提是工程建设单位安庆市第一建筑安装工程公司同意以曹宗斌的工程款抵付王直宽购房款，该事实已在安庆仲裁委员会宜仲调（2013）8号调解书中予以明确“以工程款冲抵房款行为无效”。依据相关规定，该事实已由生效的仲裁调解书予以确认，具有法律效力，法院应予认定。2、曹宗斌系安庆市第一建筑安装工程公司的项目经理，其代理行为未得到委托人的确定，超越代理权限的行为应为无效行为。3、因合同中关于冲抵购房款的约定无效，造成腾龙房地产公司未能收到购房款，本着公平、公正的原则，王直宽应给付购房款、大于预售面积房款、其他杂费及相应利息。王直宽的权利可通过其他诉讼解决。4、原判认定的水、电等费用的结算事宜参照同楼住户的结算金额予以酌定，明显不当。故上诉请求撤销原判，改判支持腾龙房地产公司的原审诉讼请求或发回重审。王直宽及其委托代理人在二审庭审中辩称：1、腾龙房地产公司的上诉请求属于增加的诉讼请求，因为其在一审并未主张工程款冲抵房款无效；仲裁调解书与本案无关，不应作为定案依据。2、王直宽在签订合同后分两次支付了488000元，尚欠100000元未支付，但腾龙房地产公司未协助王直宽办理房产证，王直宽享有先履行抗辩权；3、100000元工程款冲抵房款的行为，双方在预售房屋协议和购房收据中均予以认可。4、水、电等费用的结算事宜参照同楼住户的结算金额予以酌定，是适当的。请求二审驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审均未提供新的证据，且对原审证据未提出复核意见，二审认证意见与原审一致。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以确认。本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是，1、安庆仲裁委员会调解书能否作为本案的定案依据；2、双方当事人在预售房屋协议中约定以曹宗斌的工程款10万元冲抵购房款是否有效；3、原判对王直宽应负担的水、电、防盗门、煤气等费用参照住户标准7048元认定是否适当。（一）关于仲裁调解书的证据效力。本案中，腾龙房地产公司在原审法院提交了安庆仲裁委员会宜仲调（2013）8号调解书，腾龙房地产公司和安庆市第一建筑安装工程公司在该调解书中对相关权利、义务进行约定、处分，不能约束王直宽，也与本案没有关联性，因此原判对该调解书未予采信，采信证据适当。腾龙房地产公司主张该调解书应作为本案定案依据的上诉理由不能成立，应不予采纳。（二）关于约定以工程款抵付购房款的效力。本案中，双方当事人于2006年1月27日在预售房屋协议中约定，“余款100000元冲减曹宗斌5#楼工程款”，2006年4月2日王直宽支付购房款388000元，腾龙房地产公司出具了收据并注明“其中100000元为曹宗斌工程款支付”，以上事实表明双方对“以曹宗斌5号楼工程款100000元冲抵购房款”事宜形成了合意，该约定不违反法律规定且双方已实际履行了该约定。腾龙房地产公司主张以工程款抵付购房款之约定无效的上诉理由不能成立，应不予采纳。至于腾龙房地产公司主张的100000元购房款利息损失问题，因双方当事人在履行预售房屋协议过程中均有违约行为，但双方均没有及时采取措施，无权就扩大的损失要求赔偿，故原判对双方当事人要求对方承担违约金的诉讼请求均不予支持，处理并无不当。（三）关于水、电、防盗门、煤气等费用的数额。本案中，双方当事人在预售房屋协议中约定，水、电、防盗门、煤气等费用进房时结算，但未约定具体数额，腾龙房地产公司虽主张该项费用为2万元，亦未能提供相应证据证明，因此，原判参照腾龙房地产公司与同楼住户费用已结算的金额酌定该费用为7048元，处理并无不当。腾龙房地产公司的该项上诉理由不能成立，应不予采纳。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人安庆市腾龙房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 章伏虎审判员 江 韵审判员 胡 毅二〇一五年五月二十九日书记员 许德智附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度搜索“”