（2015）长民一终字第146号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-09-14
案件名称
张玉芝诉孙喜福房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玉芝,孙喜福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第146号上诉人（原审被告）张玉芝，女，。委托代理人商荣升，男。委托代理人张成彦，吉林张成彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙喜福，男，1950年9月17日生，汉族，万福牧业有限责任公司经理，现住吉林省东丰县。委托代理人任玲，北京洪范广住（长春）律师事务所律师。上诉人张玉芝因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2015）长经开民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张玉芝、委托代理人商荣升、张成彦，被上诉人孙喜福、委托代理人任玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙喜福原审诉称：2013年6月，双方签订了《房屋租赁合同》，约定孙喜福将海口花园小区19栋7门414室中的两间房屋进行出租，自留一间居住，由张玉芝交纳水电费。张玉芝于2013年10月欠缴电费，双方协商交费时发生纠纷，张玉芝遂将房屋门锁更换，致使孙喜福至今无法回家居住，且张玉芝多次在公开场合诋毁孙喜福，给孙喜福造成严重伤害。孙喜福认为，张玉芝违约将门锁更换的行为，致使孙喜福自留一间居住的合同目的已无法实现，孙喜福多次向张玉芝主张解除合同，但张玉芝始终表示拒绝，并一直强占租赁房屋。且张玉芝对孙喜福实施的毁谤行为，使双方之间已无信任关系，更无共同居住的可能。为维护自身合法权益，孙喜福向法院提起诉讼，请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》解除；2.张玉芝支付孙喜福在外租房费7200元（自2013年11月至2014年11月）；3.张玉芝立即从租赁房屋搬出，延迟搬出期间按2.4万元/年标准计算租金；4.诉讼费用由张玉芝承担。张玉芝原审辩称：孙喜福诉请缺乏事实及法律依据，请求依法驳回。孙喜福属于重复诉讼，应该依法驳回。原审法院审理查明的事实：2013年6月6日孙喜福（甲方）与张玉芝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“本合同确定出租人为甲方，房屋承租人为乙方，经双方协商，订立房屋租赁合同，具体条款如下：甲方自愿将经开一区海口花园小区19栋楼，原402现414房屋三室两厅房屋租给乙方张玉芝作住户使用，租期为三年，房租20000元（贰万元整），出租方承担采暖费。承租方承担水、电、煤气、有线电视费用。租赁期间双方不得解除合同，如有特殊情况，须提前一个月告知，双方协商解决。本合同一式两份，双方签字后生效。”合同签订后张玉芝将20000元房租交付给孙喜福，张玉芝即入住该房屋。在合同履行过程中，双方再次协商，对协议内容进行了变更，即将出租房屋中的一间留作孙喜福自用，大厅、卫生间共用。孙喜福在留作自用的房间居住一段时间后双方发生争议。孙喜福作为原告向本院提起诉讼，以该《房屋租赁合同》存在显失公平，要求撤销该合同。张玉芝以房屋租赁合同纠纷为由起诉孙喜福要求赔偿经济损失。在承租期间，双方发生争议，孙喜福之子孙晓辉将张玉芝打伤，并提起诉讼。现张玉芝将门锁更换，拒绝让孙喜福回家。原审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。合同的设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。双方协议变更合同内容，将其中一间留作孙喜福自用，亦是双方自愿达成一致，因此双方应依据诚信原则，自觉履行合同义务，承租人应按照约定的方法使用租赁物。本案中双方在租赁期间内发生争议，孙喜福之子将张玉芝打伤，张玉芝将门锁更换，不让孙喜福回来居住，且庭审中明确表示拒绝履行合同义务，不再让孙喜福回到其自留的房间居住。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（二）项的规定，因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的，也就是在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。因此该合同无法继续履行，孙喜福主张解除合同，符合法定的解除条件，本院予以支持。合同解除后尚未履行的，终止履行，对于已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故张玉芝应支付判决生效前的租赁费用。关于孙喜福主张张玉芝支付其在外租房费用7200元，并未提供证据证实其主张，本院不予支持。关于孙喜福主张张玉芝迟延搬出期间的租金按2.4万元/年标准于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（二）项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除孙喜福与张玉芝签订的《房屋租赁合同》;二、张玉芝于本判决生效后十日内搬出该承租房屋;三、孙喜福于本判决生效后十日内返还张玉芝剩余的（自判决生效之日起算）租金;四、驳回孙喜福其他诉讼请求。案件受理费580元减半收取290元，由张玉芝负担。宣判后，张玉芝不服，向本院提起上诉，上诉理由主要为：1.张玉芝让孙喜福偶尔使用一间房屋不是合同义务。双方签订租赁合同后，张玉芝让孙喜福使用一间房屋是有条件的，即孙喜福在签订合同后恳请每月只回长春3-5次，也就是只居住3-5天。2.张玉芝让孙喜福使用一间房屋是合同外的利益给予行为。此行为是出于对孙喜福的照顾，不是张玉芝履行租赁合同义务之一，更不是“主要债务”，否则双方应在合同中约定。但《房屋租赁合同》却没有约定只租赁三室中的两室，而是全部房屋。3.原审认定张玉芝不让孙喜福再进入房屋属于“拒绝履行主要债务不能实现合同目的”是错误的。因双方并没有对租赁合同进行修改，也就没有所谓的“变更后”的合同义务。4.张玉芝不让孙喜福再进入房屋是保障自身合法权益的措施。双方因其他事情产生过冲突，孙喜福让其儿子孙晓辉对张玉芝进行殴打，孙晓辉因此被行政拘留并被罚款，并经法院民事判决赔偿85000元。因张玉芝的生命安全得不到保障，故拒绝其继续使用房屋。综上，请求法院撤销原审判决或发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人孙喜福负担。被上诉人孙喜福二审辩称：一审判决正确，应予维持。本院二审查明的事实与原审查明事实一致。另查明，长春经济开发区人民法院于2014年9月18日开庭审理原告张玉芝诉被告孙喜福房屋租赁合同纠纷一案的庭审中，审判员问原告张玉芝一方，“你们签订租赁合同后有没有口头协议被告（孙喜福）留一间屋子由被告居住使用？”原告张玉芝一方回答“有”。本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，双方当事人签订《房屋租赁合同》后，又口头约定被上诉人孙喜福留一间屋子自用，即双方已通过协商，对孙喜福留一间屋子自用一事达成协议，将《房屋租赁合同》进行了变更，孙喜福留一间屋子自用已成为上诉人张玉芝在《房屋租赁合同》的义务。现张玉芝拒绝孙喜福继续使用房屋已构成违约，致使孙喜福合同目的无法实现，孙喜福要求解除合同的诉请应予支持。张玉芝主张孙喜福占用意见房屋自住不属于合同义务，其不构成根本违约的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人张玉芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈海彪代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一五年五月二十九日书 记 员 周宏伟 来源：百度搜索“”