（2015）河市民四终字第45号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-07-29

案件名称

租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区河池市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区河池市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赖文泽,谢旗生,河池市永隆物业管理有限公司,广西河池华隆房地产有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区河池市中级人民法院民事判决书（2015）河市民四终字第45号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：赖文泽，个体户。委托代理人：覃顺乾，广西弘生联合律师事务所律师。委托代理人：黄鹏翔，广西弘生联合律师事务所律师。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：谢旗生，河池市好朋友商贸城业主。被上诉人：河池市永隆物业管理有限公司，住所地：河池市新建路华隆假日城堡B栋二层。法定代表人：陈家贵，该公司总经理。被上诉人：广西河池华隆房地产有限公司，住所地：河池市文体路287号。法定代表人：陈玉成，该公司总经理。河池市永隆物业管理有限公司、广西河池市华隆房地产有限公司的共同委托代理人：周小雄，广西维日律师事务所律师。上诉人赖文泽与被上诉人谢旗生、河池市永隆物业管理有限公司、广西河池华隆房地产有限公司租赁合同纠纷一案，河池市金城江区人民法院于2014年11月20日作出（2014）金民初字第12号民事判决。赖文泽不服该判决，于2015年2月11日向本院提起上诉。本院于2015年3月2日立案受理后，依法组成由审判员担任韦媛审判长、审判员张桂生和代理审判员蓝苑榕参加的合议庭，于2015年4月9日公开开庭审理了本案。书记员陈少杰担任法庭记录。上诉人赖文泽及其委托代理人覃顺乾、黄鹏翔，被上诉人谢旗生，被上诉人河池市永隆物业管理有限公司（以下简称永隆物业公司）、广西河池华隆房地产有限公司（以下简称华隆房地产公司）的委托代理人周小雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2008年9月5日，第三人华隆房地产公司（甲方）与第三人永隆物业公司（乙方）签订《华隆假日城堡店面租赁合同》，该合同约定：甲方（华隆房地产公司）将坐落于河池市新建路18号华隆假日城堡尚未出售的商场及店面出租给乙方（第三人永隆物业公司），该房屋用途为商业店面，期限为2008年9月16日至2016年9月15日止。2009年5月25日，谢旗生与第三人永隆物业公司签订《河池市假日城堡商铺租赁合同》，承租河池市新建路118号华隆假日城堡E栋负一层地下室，承租期自2009年10月1日起至2020年9月30日，出租方同意承租方自主决定转租门面。2009年5月25日，谢旗生与第三人永隆物业公司签订《河池市假日城堡商铺租赁合同补充协议》。2011年2月28日，河池市住房和城乡建设局将《限期改正通知书》送达广西河池华隆房地产有限公司，该通知的内容为：“华隆假日城堡”项目地下一层的��划使用性质为停车场，现你单位擅自将地下一层停车场改变规划使用性质，作为商场、仓库使用。该行为违反了《广西壮族自治区实施﹤中华人民共和国城乡规划法﹥办法》第四十七条的有关规定。限你单位于2011年3月1日前自行改正，恢复地下一层的停车场使用性质。逾期不自行改正的，将依据有关法律法规严肃查处。”2011年3月1日，谢旗生（作为甲方）以“河池市好朋友商贸城”的名义与赖文泽（作为乙方）分别签订了《承包经营合同》和《补充协议》。《承包经营合同》主要规定：“甲方将位于河池市新建路118号华隆假日城堡负一层好朋友商贸城商铺东面靠奇隆处，产权建筑（含公摊）面积约310平方米，承包给乙方仅限作电脑系列经营使用……承包经营期限为叁年，即从2011年5月1日起至2014年4月30日止。第一期承包时间（从2011年5月1日起至2012年4月30日止）每��承包金为1400元。承包金按季度缴交，每季度承包金为4200元。第二期承包时间（从2012年5月1日起至2013年4月30日止）每月承包金为2100元。承包金按季度缴交，每季度承包金为6300元。第三期承包时间（从2013年5月1日起至2014年4月30日止）每月承包金为4200元。承包金按季度缴交，每季度承包金为12600元……承包经营期内，因政府原因造成合同无法继续履行而终止时，甲、乙双方应无条件终止本合同，甲方按乙方的实际承包使用时间计收商铺承包费……”。《补充协议》规定：“一、乙方（赖文泽）必须按（2011年3月1日）与甲方（谢旗生）签订的原主合同《承包经营合同》缴交承包金的时间、方式，从2011年5月1日起至2014年4月30日止，乙方需每一个月向甲方支付人民币14000元整，按季度支付，每季度为42000元整；二、以上费用作为甲方的监事会管理劳务费；三、本协议与原甲乙双方在（2011年3月1日）签订的承包经营合同作为不可分割部分，经甲乙双方签字后同样产生法律效力。四、本补充协议有效期为2011年5月1日起至2014年4月30日止。补充原主合同为310平方米另加390平方米，共700平方米”。双方签订上述合同、协议后，谢旗生即依约定将“河池市好朋友商贸城商铺”（含公摊）面积700平方米交由赖文泽作经营电脑系列场所，赖文泽在向谢旗生交纳“承包金和管理劳务费”（以下简称“租金”）后也对铺面进行了部分装修，其所付的租金已实际交至2012年4月30日止，从2012年5月份之后未交付租金给原告。按《承包经营合同》和《补充协议》中的约定，双方认可第一年2011年5月1日至2012年4月30日止租金按22元／平方米计收租金（即补充合同的租金14000元＋主合同的租金1400元=15400元÷700元=22元／平方米）；第二年2012年5月1日至2013年4月30日止按23��／平方米计收租金（即补充合同的租金14000元＋主合同的租金2100元=16100元÷700元=23元／平方米）；第三年2013年5月1日至2014年4月30日止按26元／平方米计收租金（即补充合同的租金14000元＋主合同的租金4200元=18200元÷700元=26元／平方米）。直至2012年2月20日，第三人永隆物业公司才将《限期改正通知书》送达谢旗生，谢旗生即于当日通知赖文泽，赖文泽拒收。第三人永隆物业公司同时在该租场发出通知，该《通知》写明：“根据市政府、市住建局于华隆假日城堡停车场整顿的指示精神，贵店在停车场内经营电脑需彻底整改搬迁，请自即日起按照市政府及住建局的要求，在七天内搬出该经营场地，以便恢复停车场的使用工能”。落款时间2012年2月20日。赖文泽认为因谢旗生的欺骗行为受到了装修费的巨大损失，与谢旗生协议不成，双方发生纠纷后。谢旗生遂于2012年3月26日向金城江区法院提起诉讼，请求判令：1、终止谢旗生和赖文泽于2011年3月1日签订的《承包经营合同》和《补充协议》；2、赖文泽立即腾空其使用的位于河池市新建路118号华隆假日城堡负一层场地，并归还给谢旗生；3、诉讼费全部由赖文泽承担。一审审理中，谢旗生增加诉讼请求：被告赖文泽支付给原告谢旗生2012年5月至2013年1月的租金144900元，滞纳金80000元。一审审理过程中，于2012年9月25日，金城江区法院委托广西桂科资产评估有限公司对赖文泽租场的吊顶、旧墙翻新、电、灯安装、不锈钢门头、刮腻子、展柜进行评估。该公司做出上述评估价值为99715元的结论。2012年12月12日第三人永隆物业公司出具证明：证实2012年2月20日才将《限期改正通知书》送达谢旗生。一审金城江区法院于2013年6月17日依法作出判决，双方均不服提出上诉，河池市中级人民法院于2013年11��4日以（2013）河市民四终字第32号民事裁定书，将案件发回金城江区法院重审。另查明：一、2013年1月18日，一审中，经金城江区法院组织双方到现场测量，确认从2012年2月20日起所隔断的铺面为218.69平方米；二、金城江区法院在重审中于2014年5月23日现场堪查，原告出租的700平方米中隔出的218.96平方米系仍保存空门面，未作停车场使用；三、重审庭审中确认2013年8月1日起的租金双方自行解决；四、2014年6月3日本院向广西桂科资产评估有限公司调查，时任评估员李燕琴陈述，2012年度评估价赖文泽的装修材料结果价值：99571元，评估结果的有效期自评估的基准日算起，有效期为一年，即从2012年9月20日起至2013年9月19日止为本报告有效期；同时还认可当时的《装饰装修评估明细表》中序号为第75至82项系案外人苏月雷财产，评估价为9246元；第83至93项系案外人姚凯财产，评估价为9246元。苏月雷与姚凯评估的财产共计18492元；五、重审时，经原告申请，金城江区法院再次委托广西桂科资产评估有限公司对赖文泽的装修的部分进行再评估，该评估公司回复：“因涉及的物品已不复存在，不具备评估的条件，无法对其价值进行评定估算，所以没有进行评估”；六、金城江区法院依职权向建设部门调取双方争议场地《广西河池市华隆商贸广场一期工程规划平面图》。该争议标的物原系停车场，经三方当事人质证后，原、被告、第三人对此无异议，均提出不改变原诉请。一审法院审理认为：一、原告（反诉被告）谢旗生、被告（反诉原告）赖文泽双方签订的《承包经营合同》、《补充协议》是否有效问题。本案诉争的标的物，原系华隆商贸广场小区的停车场，从第三人华隆房地产公司与第三人永隆物业公司的租赁至原、被告之间的租赁，均改��了原标的物的使用性质，即从停车场改变为商铺场地，现因政府相关部分发出《限期整改通知书》，要求第三人华隆房地产公司恢复为停车场，表明第三人以及原、被告双方均已损害了公共利益，其行为违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。二、对于隔断的218.69平方米的场地的处理问题。按照合同法规定，出租方应该按照约定将租赁物交付给承租方并保证在租赁物按其租赁性质使用，租赁物的使用性质是停车场，双方约定了租赁物的使用性质为商铺，第三人华隆房地产公司明知租赁物的使用性质为停车场地而仍改变为商铺，仍与第三人永隆物业公司签订租赁合同，从源头至原、被告订立的合同均改变了租赁物的使用性质，违反了强制性规定，导致本案合同无效，在本案中，第三人存在一定过错。现政府已出面干预要求恢复该租赁物为停车场。2012年2��份已将700平方米中的218.69平方米隔出不再使用，双方对218.69平方米均不能使用，故，双方均不应对218.69平方米铺面支付租金，本诉原告请求支付不能使用的218.69平方米的租金，理由不充分，不予支持。至于，原告已向第三人永隆物业公司交付的租金，原告可依其与合同相对方的约定另行主张权利。三、本诉原告谢旗生请求本诉被告赖文泽支付的租金以及滞纳金是否有事实和法律依据。因本案原、被告签订的合同为无效合同，至始至终为无效合同，本诉原告请求被告支付租金以及滞纳金，无法律依据，故，本诉原告的请求不予采信。本诉被告实际占用了本诉原告出租的场地，应支付相应的占用费。本诉原告向本诉被告交付了700平方米的场地供本诉被告使用。政府部门的《限期改正通知书》，本诉原告确于收到通知的当日已向本诉被告送达了该通知，本诉被告虽拒收��但已明知该通知的内容，仍继续占用原告的出租场地至2013年7月31日，双方租赁关系因政府行政干预于2012年2月20日终止。终止后，本诉被告继续占用原告的租赁物（商铺），故，应支付相应的占用费给本诉原告。鉴于2012年2月份已将700平方米中的218.69平方米隔出不再使用，本诉被告赖文泽实际对218.69平方米不能使用，故，本诉被告赖文泽实际占用面积为700平方米-218.69平方米=481.31平方米，本诉被告实际占用原告的租赁物从2012年5月1日起至2013年7月31日止，本诉原告请求支付的此期间的占用费应予以支持并以483.31平方米计付占用费，计算：22元／平方米／月×481.31平方米×15个月=158832.30元。但，本诉原告请求至2013年8月的承包金（租金），因本诉原告庭审表示2013年8月起之后的承包金（租金）双方自行解决，故，不予处理；对于原告请求的滞纳金80000元，因合同无效，故不��支持。四、反诉原告赖文泽请求的反诉被告谢旗生赔偿装修费99571元、搬迁费6000元；返还承包金11616元及支付相应的利息461.71元；广告费24800元；返还赖文泽押金30000元是否有事实和法律依据。反诉原告赖文泽订立合同后即对该场地进行相应的装修，经本院委托广西桂科资产评估有限公司对被告所使用的场地进行评估后，评估结果的有效期自评估基准日算起，有效期为一年，即从2012年9月20日起至2013年9月19日止。事实上，租赁物经过使用人使用、收益后，往往都会发生合理的损耗或者折旧，要求租赁物返还时符合原状，是不合理也不现实的。因此，应在评估价99571元的基础上酌情减少20000元；另，广西桂科资产评估有限公司认可原评估装修结论价值99571元中包括有案外人的物品在内（即朱月雷评估价格9246元、姚凯评估价格9246元，两笔款评估价合计18492元），亦应从99571元减除，最后，反诉原告的装修费应是：总评估价99571元-折旧20000元-朱、姚评估价18492元=61079元。应由反诉被告对61079元装修费承担赔偿责任。对于反诉原告的搬迁费、广告费、搬迁费、广告费的损失，因反诉原告无充分的证据予以佐证，不予支持；对于反诉原告请求支付退还租金问题，因在隔断之时起2012年2月20日至2012年4月30日已隔断的218.69平方米双方均未使用，根据双方履行合同的实际情况，反诉被告应按实际未占用的天数退还占用费给反诉原告，即从2012年2月20日至2012年4月30日止为：11226.08元（22元承包金及管理劳务费／平方米／月×218.69平方米÷30天×70天（2012年2月20至2012年4月31日），反诉被告应予以退还11226.08元给反诉原告；另外，反诉原告在订立合同时，已向反诉被告交纳押金30000元，因本案双方合同无效，且双方已实际终止，故，反诉被告应退还押金30000��给反诉原告。五、因被告已实际腾空承租门面，原告请求腾空承租门面已无实际意义，故不予审理。六、第三人华隆房地产公司、永隆物业公司是否承担责任的问题。第三人已明确政府部门对此场地的限期改正而隐瞒拖延了一年才通知原告，导致本案的纠纷，因本院审理是转租方与被转租方（即谢旗生与赖文泽合同关系），根据合同相对性原则，第三人在本案中不应承担本案责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第二百一十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，经合议庭评议、审判委员会讨论决定，判决：一、本诉被告赖文泽支付占用费158832.30元给本诉原告谢旗生；二、反诉被告谢旗生赔偿给反诉原告赖文泽装修费61079元及退还占用费11226.08元，两项共计72305.08元；三、反诉被告谢旗生返还反诉原告赖文泽押金30000元；上述一、二、三项相抵，被告（反诉原告）赖文泽应付给原告（反诉被告）谢旗生56527.22元；四、驳回本诉原告谢旗生的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告赖文泽的其他诉讼请求。上诉人赖文泽不服一审判决，上诉称：一、一审认定第三人在本案中不承担责任是错误的，第三人依法应当与被上诉人对上诉人的损失承担连带责任。从一审法院调取的《限期改正通知书》及第三人出具的《通知》、《证明》看，证实了被上诉人及第三人在本案合同签订前就知道政府部门要求恢复华隆假日城堡负一层的停车场使用性质。而被上诉人及第三人共同向上诉人隐瞒了该事实，导致了上诉人与被上诉人签订租赁合同及本案的相关损失，被上诉人及第三人的行为构成了共同侵权，被上诉人及第三人在法律上对上诉人的损失应当承担连带责任。二、一审判决仅支持上诉人61079元装修费是错误的、一审判决驳回上诉人关于广告费28400元、搬迁费6000元的诉讼请求是错误的。（1）装修费。一审法院只支持上诉人61079元装修费是错误的，依法应当全额支持即99571元。首先，99571元本身就是装修的残值，评估机构评估时就对本案评估的对象进行了折旧计算，因此一审法院判决再次进行折1日是错误的；其次，评估报告中实际上没属于有朱月雷、姚凯的物品。因为，上诉人在把铺面租给朱月雷、姚凯过程中，上诉人已把朱月雷、姚凯的装修折抵在租金中，朱月雷、姚凯的装修因折抵行为实际上已归上诉人所有。（2）广告费。在本案中，上诉人提供了11张收据及《华隆电脑城负一楼电脑广场宣传协议书》证实上诉人的广告费损失为28400元，这两组证据相互印证证实了上诉人的广告费损失，怎么能说是无充分证据予以佐证昵��（3）搬迁费。搬迁在本案中已经实际发生，产生了搬迁费，一审法院分文不予支持上诉人关于搬迁费的损失显然不公；三、一审判决未支持返还被隔断部分面积的占用费利息461.71元是错误的。一审法院既然支持上诉人关于返还占用费的请求，却不支持相应的利息于法不合。四、一审法院判决上诉人支付被上诉人占用费158832.3元是错误的。首先，本案中被上诉人没有任何证据证明被上诉人向第三人交纳“租金”，也就是说没有任何证据证明被上诉人有损失，如果被上诉人从始至终就没有向第三人交纳“租金”，一审法院还要支持被上诉人的请求，这是非常不公的。尤其是本案中的协议因被上诉人及第三人的违法行为而无效，在法律上应当对被上诉人进行处罚才符合法律的本意，而一审法院却在没有证据证明被上诉人有损失的情形下支持被上诉人的请求，这无异于保��被上诉人的非法利益；其次，一审法院的判决违反了不告不理的原则。被上诉人在一审的诉讼请求都是在合同有效的基础上提出的请求，而本案协议实质上是无效的。被上诉人的诉讼请求依法应当是要求上诉人支付占用费，而不是要求上诉人支付承包经营费和管理劳务费各项费用240000元、滞纳金80000元等诉请。尤其是在一审法院向上诉人被上诉人释明本案的协议是无效的，各方是否要变更诉请之后，被上诉人还是坚持不予变更。因此，被上诉人根本没有占用费的诉请，一审法院却有支持占用费的判决，这就完全违反了不告不理的原则。即使要支付占用费，一审判决也不能参照双方所订立的合同、协议约定的承包金及管理费计算占用费。首先，本案中的合同、协议是被上诉人、第三人欺诈上诉人而签订，上诉人如知道真实情况不会以本案合同、协议约定的价格签合同��至不会与被上诉人产生租赁关系；其次，被上诉人擅自阻断218.69平方米导致原来四通八达的铺面变得极其不顺畅，非常不利于通行和经营，被上诉人擅自阻断的行为导致铺面的价值已大打折扣。即使要支付占用费，一审法院回避被上诉人驱赶客户的事实从而判决上诉人从2012年5月1日至2013年7月31日按481.31平方米支付占用费存在错误。上诉人总共承租被上诉人铺面面积为700平方米，2012年2月20日被上诉人擅自隔断218.69平方米，2012年5月1日、8月19日，因被上诉人驱赶商铺承租客户而导致上诉人分别对铺面的173.42平方米、47.83平方米铺面不能实际使用。因此，上诉人在2012年8月19日前实际使用的面积为：700平方米-218.69平方米-173.42平方米=307.89平方米，从2012年5月1日到2012年8月19日，一审法院应当按307.89平方米计算相应租金：上诉人在2012年8月19日后实际使用的面积为：700平方米-218.69平方米-173.42平方米-47.83平方米=260.06平方米，从2012年8月19日到2013年7月31，一审法院应当按260.06平方米计算相应租金。因此，一审判决上诉人从2012年5月1日至2013年7月31日按481.31平方米支付承包金及管理劳务费存在错误。五、一审判决上诉人承担本诉案件受理费3300元、反诉案件受理费1500元存在错误。被上诉人在一审本诉案件中的诉请数额为320000元，案件受理费为6100元，得到支持的数额为158832.3元。上诉人在反诉案件中诉请金额为172448.71元，受理费为1903元，得到支持的数额为102305.08元。从比例上看，上诉人的诉请已大部分得到支持，被上诉人的诉请得支持还不到一半。而一审法院却判决上诉人承担大部分的案件受理费。这显然违反了《诉讼费用交纳办法》第29条的规定。根据以上事实和理由，为维护上诉人的合法权益，上诉人特提起上诉，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求：1、依法撤销金城江区人民法院（2014）金民初字第12号民事判决书并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求及驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案诉讼费用完全由被上诉人承担。被上诉人谢旗生辩称：一审判决对广告费、搬迁费的认定是正确的，但是一审认定被上诉人的损失不正确，从评估到结束使用门面用了差不多一年的时间，评估后上诉人仍继续使用，使用期限满了，不存在赔偿装修费的问题，一审判决被上诉人赔偿六万元装修费不合情理。要赔也只能赔三万这样，一审判决上诉人赔偿被上诉人十五万多元，这样的算法不对，被上诉人算得的应该是十九万多元。而且被上诉人并没隔断两百平方米的铺面，也从来没有驱赶任何人，上诉人的主张没有事实依据。最后，不管合同有无效力，但上诉人实际使用了门面，那么应当向被上诉人支付占用费。��上诉人永隆物业公司、华隆房地产公司辩称：永隆物业公司、华隆房地产公司不是本案责任的主体，不应承担责任。一审的判决也讲得很清楚，根据合同的相对性原则，本案与永隆物业公司、华隆房地产公司无关。上诉人称永隆物业公司、华隆房地产公司与谢旗生恶意串通损害上诉人的利益，但上诉人没有任何证据予以证实，应不采信。整改通知华隆房地产公司已经向永隆物业公司告知，但是永隆公司没有告知谢旗生。综上，永隆物业公司、华隆房地产公司不应承担赔偿责任，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。综合双方当事人二审的诉辩主张，归纳本案二审的争议焦点为：1、赖文泽请求谢旗生赔偿其装修费99571元、搬迁费6000元、广告费24800��有无事实和法律依据；2、赖文泽请求谢旗生返还其2012年2月20日起被隔断面积部分的占用费利息461.71元有无事实和法律依据；3、赖文泽是否应当向谢旗生支付158832.30元占用费，如赖文泽应支付该笔占用费，应支付多少元；4、赖文泽请求永隆物业公司、华隆房地产公司承担本案连带赔偿责任有无事实和法律依据；5、本案的诉讼费用如何分担。本院认为：2011年3月1日谢旗生与赖文泽签订《承包经营合同》和《补充协议》，谢旗生将“河池市好朋友商贸城商铺”面积700㎡交由赖文泽作经营电脑场所，赖文泽向谢旗生缴纳“承包金和管理劳务费”。从合同内容来看，《承包经营合同》和《补充协议》实质上是双方签订的房屋租赁合同。因本案合同租赁物本属华隆商贸广场小区的停车场，双方的租赁关系改变了租赁场地的使用性质，政府相关部门已发出《限期整改通知书》要求整改恢复停车场，故双方签订的合同因存在《合同法》第五十二条规定的损害公共利益、违反法律法规的强制性规定的情形而为无效合同，双方应根据相关法律法规处理因合同无效引起的补偿、赔偿事宜。一、关于赖文泽请求谢旗生赔偿其装修费99571元、搬迁费6000元、广告费24800元有无事实和法律依据的问题。1、装修费。广西桂科资产评估有限公司桂科评报字（2012）第155号《赖文泽因租赁合同纠纷案涉及的门面装修评估报告》评估得出赖文泽的门面装修在2012年9月20日所表现的市场价值合计为99571元，据此赖文泽主张谢旗生应赔偿其装修费99571元。经查，从评估报告的评估基准日到赖文泽实际腾空门面经过的近一年时间里，门面的装修仍处于继续被使用和产生收益的状态。评估报告的评估价值体现的是评估对象在评估基准日（即2012年9月20日）所体现的市场价��，而门面装修在继续使用的过程中必定会持续产生损耗和折旧，故一审法院在评估价格上酌情减少20000元并无不当，赖文泽关于“一审法院不应在评估价格的基础上再次进行折旧”的上诉理由不成立。另外，评估报告所评估的门面装修还包含了案外人苏月雷的财产9246元、案外人姚凯的财产9246元，苏月雷和姚凯并非本案租赁合同的当事人，也没有证据显示朱月雷、姚凯的装修已经归赖文泽所有，故赖文泽关于“已把朱月雷、姚凯的装修折抵在租金中，朱月雷、姚凯的装修因折抵行为实际上已归上诉人所有”的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审法院判令由谢旗生赔偿赖文泽装修费损失61079元（评估价值99571元－折旧20000元－朱、姚财产评估价值18492元）并无不当，赖文泽请求按照评估价值总额赔偿其装修费损失没有事实和法律依据，应不予支持。2、搬迁费。2011年3月1日谢旗生与赖文泽签订租赁合同后，2012年2月20日谢旗生通知赖文泽根据市政府、市住建局的涉案场地的整顿要求整改搬迁，赖文泽现确已腾空门面，但其未能提供任何证据证实其搬迁费用，应承担举证不能的不利后果，故对赖文泽的6000元搬迁费主张本院不予支持。3、广告费。赖文泽主张谢旗生应当赔偿其广告开支的费用损失，并提供了十一份收据及宣传协议书证实其广告开支为28400元。对此本院认为，广告宣传行为属承租人自主经营电脑生意的一项业务投资行为，不属于对针对承租门面本身的投资开支，不属因合同无效给承租人造成的损失，故对赖文泽28400元广告开支费用的主张，应不予支持。二、关于赖文泽请求谢旗生返还2012年2月20日起被隔断部分面积的房屋占用费利息461.71元有无事实和法律依据的问题。在租赁合同的实际履行过程中，赖文泽依约向��旗生支付的租金已交至2012年4月30日，而从2012年2月20日赖文泽被通知搬迁整改以恢复涉案场地的停车场功能之日起，赖文泽依约应承租的700㎡门面被隔断了218.69㎡不能实际使用，故一审法院判令谢旗生返还给赖文泽从2012年2月20日至2012年4月30日该部分不能实际使用面积的房屋占用费11226.08元并无不当，应予确认。而对赖文泽关于该部分房屋占用费的利息返还主张，本院认为，在合同被确认无效前该笔款项是赖文泽依照合同约定支付给谢旗生的租金，双方合同未对合同无效时谢旗生应返还房屋占用费以及占用费利息作出约定，而且在本案审结前，双方对租赁物实际被隔断的面积、应返还的占用费数额仍处于争议状态，在债权债务关系尚未确定的情况下请求自行主张的债权利息于法无据。故赖文泽请求返还被隔断部分面积的房屋占用费利息461.71元没有事实和法律依据，��院不予支持。三、关于赖文泽是否应当向谢旗生支付158832.30元占用费的问题。1、依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审认定赖文泽应参照合同约定的标准支付给谢旗生房屋占用费并无不当，赖文泽关于不应向谢旗生支付房屋占用费及不应参照合同约定计算占用费的上诉理由不成立，本院不予支持。2、关于赖文泽应支付多少房屋占用费的问题。赖文泽诉称2012年2月20日铺面被隔断218.69㎡、2012年5月1日因谢旗生驱赶承租户导致173.42㎡不能实际使用、2012年8月19日因谢旗生驱赶承租户导致47.83㎡不能实际使用，因此对不能实际使用的部分面积应无需支付占用费。经查，一审法��曾于2013年1月18日组织双方到现场测量并确认被隔断的面积为218.69㎡，重审过程中又于2014年5月23日进行现场勘查确认该218.69㎡仍系空门面未作停车场使用，对此本院予以确认。而对赖文泽主张的其他部分未能实际使用的面积，因赖文泽未能提供相应的证据证实除了经法院组织勘查、经双方确认的218.69㎡外，另外还有173.42㎡、47.83㎡因出租人的原因不能实际使用，应承担举证不能的不利后果，故对赖文泽关于“2012年5月1日到2012年8月19日应按307.89㎡计算租金；2012年8月19日到2013年7月31日应按260.06㎡计算租金”的上诉理由，本院不予支持。四、关于赖文泽请求永隆物业公司、华隆房地产公司承担本案连带赔偿责任有无事实和法律依据的问题。永隆物业公司出具《证明》自认其由于一时疏忽未将《限期改正通知书》及时通知谢旗生，导致谢旗生在对《限期改正通知书》不��情的情况下与赖文泽签订租赁合同，且本案中没有证据显示永隆物业公司、华隆房地产公司与谢旗生存在恶意串通、共同隐瞒事实真相的行为，根据合同的相对性原则，永隆物业公司、华隆房地产公司不是本案租赁合同的合同当事人，赖文泽应向谢旗生主张权利，永隆物业公司、华隆房地产不承担本案的连带赔偿责任，故赖文泽关于“谢旗生与永隆物业公司、华隆房地产公司的行为构成共同侵权，在法律上对上诉人的损失应当承担连带责任”的上诉理由不成立，本院不予支持。五、关于一审案件受理费如何分担的问题。根据《诉讼费交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，人民法院对当事人诉讼费用的分担有自由裁量权，一审法院根据本案的实际情况分担双方的诉讼费用��无不当。综上所述，一审判决认定事实，适用法律准确，程序合法，判决正确，应予以维持。赖文泽的上诉请求没有事实与法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5203元，由上诉人赖文泽负担。本判决为终审判决。审　判　长　：韦媛审　判　员　：张桂生代理审判员　：蓝苑榕二〇一五年五月二十九日书　记　员　：陈少杰法律适用：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”