（2015）西民初字第832号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-12-01
案件名称
杨燕与河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台市桥西区人民法院
所属地区
邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第832号原告杨燕，河北机电职业技术学院教师。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。法定代表人张峰，该公司经理。委托代理人赵亮、赵建廷，该公司法律顾问。原告杨燕诉被告河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨燕到庭参加诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨燕诉称，2011年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售金域首府小区14号楼1单元901号住宅一套，房价为410863元，交付时间为2011年12月31日前，逾期一日交付，支付购房本金万分之一的违约金。原告依约履行了购房款的支付义务，被告未如期履行房屋交付义务，原告多次与其交涉，最终被通知于2013年12月31日领取钥匙，截止到2014年7月5日，被告迟延交付房屋，应按照合同支付违约金。诉讼请求：判令被告支付迟延交房违约金37634.15元。被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，1、合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更应视为无效，在没有综合验收程序，在合同约定条款无效的情况下应采用法定交付条件，金域首府14号楼于2014年6月17日通过验收达到法定交付条件，取得河北省建设工程竣工验收报告，被告在2014年7月5日通过快递通知方式告知原告交房，但原告拒收交房通知单，因此被告延迟交房的期限为2012年1月1日至2014年7月5日；2、合同约定违约金过高应当依据合同法114条、合同法解释二27、29条、最高法商品房买卖司法解释16、17条予以调整。经审理查明，2011年4月22日，原、被告签订《商品房预售合同》及《合同补充协议》，原告杨燕购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府14号楼1单元901号房屋及第14号楼地32号地下室，被告河北万峰房地产开发有限公司先后收取了原告杨燕购买房产的首付款210863元及贷款200000元，共计410863元。其中该合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2（该商品房经综合验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充协议。补充协议第八条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的甲方履行的通知方式为电话通知、即通过买受人预留的电话的方式通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。原告杨燕于2014年7月5日领取了所购房屋钥匙。庭审中，被告向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目6#楼的建设工程竣工验收报告中建设单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限责任公司）监理单位（河北鑫德顺工程监理有限公司）施工单位（北京城建七建设工程有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，各单位注明日期均为2014年6月17日。原告对此验收报告的真实性没有异议。另被告认为与原告杨燕签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司，对案外人孟文静从被告处购买位于邢台市桥西区金域首府13号楼3单元702号商品房在2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估，2014年7月6日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07003号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2012年6月30日的平均年租金市场价值为人民币7870元、在2013年6月30日的平均年租金市场价值为人民币10887元。原告杨燕对该鉴定报告真实性没有异议，同意每日按照购房款万分之0.8计算迟延交房违约金。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。原告杨燕按约定支付了房款，万峰房地产应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。被告称，双方签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的2010年、2011年租金价值，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于违约天数，原告2014年7月5日领取了房屋钥匙视为已交付了房屋，故违约天数为2012年1月1日至2014年7月5日，违约天数共计917日，违约金的计算为410863元×0.00008×917天=30140.9元。本案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨燕迟延交房违约金30140.9元。二、驳回原告杨燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取300元，由被告河北万峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 周 婧二〇一五年五月二十九日书记员 马永安 关注公众号“”