（2015）渝五中法民终字第02154号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-07-01
案件名称
重庆超霸房地产开发有限公司与重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆超霸房地产开发有限公司,重庆恒升资产经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第02154号上诉人（原审被告）重庆超霸房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷8号，组织机构代码62191064-8。法定代表人何剑锋，执行董事。委托代理人赵惠静，重庆锋度律师事务所律师。委托代理人李洪涛，重庆锋度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆恒升资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路17号5楼，组织机构代码67868418-6。法定代表人王静泉，董事长。委托代理人杨青安，重庆能海律师事务所律师。上诉人重庆超霸房地产开发有限公司（以下简称超霸公司）与被上诉人重庆恒升经营管理有限公司（以下简称恒升公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2015年2月10日作出（2014）中区法民初字第04812号民事判决。超霸公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，询问审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：港渝广场负1层面积为2605.12平方米、5至7层每层面积均为3675.38平方米、12层面积为3531.58平方米、13层面积为3411.3平方米。2007年12月14日，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司（甲方）与超霸公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场的5、6、7、12、13和负1层部分出租给乙方，租赁期限五年：2008年1月1日至2012年12月31日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应按期交还。合同约定第一年、第二年每月租金20.0916万元，第三年至第五年的每月租金20.463万元，即第一年、第二年租金为241.1万元／年，第三年至第五年租金为245.564万元／年，乙方应在每三个月提前向甲方缴纳一次租金，缴纳租金的时间为每年12月、3月、6月、9月20日前。合同还约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付当日日租金双倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，即按照约定将港渝广场的5、6、7、12、13和负1层部分交付给超霸公司。重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场的第13层是分租给零散租赁户在经营使用，超霸公司收取了该层大部分零散租赁户2013年全年的房屋租金。2012年11月2日，恒升公司向超霸公司发出“关于港渝广场租赁资产收回的函”，通知超霸公司2012年12月31日租赁合同到期后将不再对外出租。2012年11月12日，超霸公司回函，称2012年11月2日来函已收悉，并请恒升公司对要收回房屋进一步说明。重庆市商业储运公司出具说明载明：重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场第5、6、7、12、13层及负一层40%的房屋系重庆市商业储运公司所有，2007年12月14日委托重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司租赁管理，同超霸公司签订房屋租赁合同，2009年2月起该房屋交由恒升公司全权行使对房屋的占有、使用、收益、处分的权利，并继续履行与超霸公司签订的房屋租赁合同中重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的权利和义务。一审庭审中，超霸公司认可重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场第5、13层房屋已交还出租方。一审另查明：重庆市商业储运公司与超霸公司合资、合作开发房地产合同纠纷案，重庆市第五中级人民法院经审理查明，重庆市商业储运公司与超霸公司联合开发建设位于重庆市渝中区陕西路6巷8号的房屋，1996年6月16日、1998年6月26日重庆市商业储运公司与超霸公司两次签订港渝广场分配合同，约定重庆市商业储运公司分得楼层第5层、第6层、第7层、第12层、第13层、地下1层40%的面积，2000年8月6日，超霸公司取得重庆市渝中区陕西路6巷8号房屋的产权证。2012年1月10日，重庆市第五中级人民法院判决超霸公司在判决生效之日起三十日内将重庆市商业储运公司分得的港渝广场（位于重庆市渝中区陕西路6巷8号）第5、6、7、12、13及地下1层40%面积的房屋产权办理至重庆市商业储运公司名下。该判决已发生法律效力。2014年7月10日，重庆市高级人民法院因重庆市人民检察院提出抗诉，裁定指令重庆市第五中级人民法院另行组成合议庭对该案进行再审，再审期间，中止原判决的执行。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司与超霸公司签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示。重庆市商务集团有限公司物业管理分公司虽不享有租赁房屋的所有权，但该房屋原系重庆市商业储运公司与超霸公司联合建设，重庆市商业储运公司与超霸公司协议约定重庆市商业储运公司分得楼层第5层、第6层、第7层、第12层、第13层、地下1层40%的面积，而重庆市商业储运公司出具说明载明该房屋交由重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司租赁经营，故重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司有权出租该房屋，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司与超霸公司签订的关于重庆市渝中区陕西路6巷8号房屋的租赁合同合法有效。重庆市商业储运公司也出具说明载明该房屋从2009年2月起交由恒升公司经营管理，包括占有、使用、收益、处分的权利，并继续履行与超霸公司签订的房屋租赁合同的权利义务，故恒升公司也有权依据该房屋租赁合同提起诉讼。本案中，恒升公司与超霸公司就重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司与超霸公司于2007年12月14日签订房屋租赁合同，合同签订后即按照约定将港渝广场的5、6、7、12、13和负1层部分交付给超霸公司占有、使用的事实，在一审庭审中均无争议，予以确认。2012年12月31日涉案房屋的租赁合同所约定的期限届满，其后双方就续租事宜未达成一致意见，且恒升公司已于2012年11月2日向超霸公司发函通知合同到期后将不再出租，超霸公司也回函表示已收悉，故超霸公司在租赁合同期限届满后仍然继续占有使用租赁房屋属无权占有。恒升公司诉称超霸公司占有港渝广场第5层和第13层房屋至2013年10月23日，超霸公司在一审庭审中认可出租人已收回港渝广场第5层和第13层房屋，且认可已收取第13层2013年全年大部分租赁户的租金，又未举示其他证据证明交还第5层和第13层房屋的具体时间，故对超霸公司占有港渝广场第5层和第13层房屋至2013年10月23日予以采信。恒升公司诉称超霸公司至今尚未交还港渝广场负1层40%的房屋，超霸公司在一审庭审中认可在签订租赁合同后出租人即将负1层交付超霸公司，虽辩称负1层至今未按照40%的标准进行隔断和分户，存在事实上履行不能的情形，但未举示证据证明双方对合同履行进行了变更以及其已交还负1层，故对负1层至今尚未交还的事实予以确认。故对恒升公司诉请超霸公司支付重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场第5层和第13层2013年1月6日至2013年10月5日的占用使用费、支付重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场负1层至交还之日的占用使用费的请求，予以支持。参照房屋租赁合同约定的租金标准每月20.463万元计算，本案争议的房屋5层、13层的面积共计为7086.68平方米，负1层40%部分的面积为1042.05平方米，而重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司与超霸公司签订的房屋租赁合同租赁房屋的面积合计为19011.07平方米，故5层和13层10个月的房屋占用使用费为204630元×7086.68÷19011.07×10=762791.01元，负1层每月的房屋占用使用费为204630元×1042.05÷19011.07=11216.34元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持；第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司与超霸公司于2007年12月14日签订的房屋租赁合同约定：租赁期满，超霸公司应如期交还该房屋。超霸公司逾期归还，则每逾期一日应向出租人支付当日日租金双倍的滞纳金。超霸公司还应承担因逾期归还给出租人造成的损失。当日日租金双倍的滞纳金的约定过分高于所造成的损失，超霸公司请求法院依法调整，予以支持。一审庭审中，超霸公司辩称滞纳金即为违约金，恒升公司予以认可，予以确认。滞纳金以不超过恒升公司损失的30%为宜，故确定第5层和第13层的滞纳金每月为204630元／月×7086.68÷19011.07×30%×=22883.73元，10个月滞纳金共计为228837.3元。负1层40%的滞纳金每月为204630元×1042.05÷19011.07×30%=3364.9元。鉴于超霸公司至今未将负1层的40%交还出租人，故负1层应从2013年1月起至超霸公司交还房屋日止，按每月3364.9元的标准计算逾期归还房屋的滞纳金。据此，判决：“一、被告重庆超霸房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告重庆恒升资产经营管理有限公司重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场第5层和第13层2013年1月6日至2013年10月5日的房屋占用使用费762791.01元及逾期归还房屋的滞纳金228837.3元；二、被告重庆超霸房地产开发有限公司支付原告重庆恒升资产经营管理有限公司从2013年1月1日起至腾空搬离位于重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场负1层40%房屋日止的，按每月11216.34元计算的房屋占用使用费及按每月3364.9元计算的逾期归还房屋滞纳金。”超霸公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回恒升公司的诉讼请求。主要事实和理由：1、本案具有法定中止审理的情形，一审应当中止审理而未中止，程序违法。涉案房屋的产权是否归属重庆市商业储运公司，关乎本案租赁合同的效力认定，需要以相关再审判决为依据。2、一审认定事实错误。恒升公司不是诉争租赁合同出租方，无权提起本案诉讼。恒升公司也未举示证据证明超霸公司对涉案房屋侵占的事实。涉案房屋的五楼在《房屋租赁合同》到期之后一直处于空置状态，超霸公司没有占有使用的行为。负一层没有隔断、分户，不具备交付条件，不应由超霸公司承担侵占负一层的侵权责任。3、一审判决超霸公司向恒升公司支付滞纳金不合法。恒升公司答辩称：本案不存在中止的理由。重庆市商业储运公司指定恒升公司对资产全权处置、处分，且结合双方往来函件，超霸公司对此均没有异议。在租赁合同届满，超霸公司应就交还房屋的事实承担举证责任。直至现在，超霸公司也没有返还五层和负一层的房屋。合同中关于滞纳金是在逾期交房责任上的约定，在一审时双方已经对滞纳金的表述进行过认定是违约金。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司与超霸公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并且不违反法律的禁止性规定，合法有效。超霸公司上诉认为其与重庆市商业储运公司之间就案涉房屋的分配存在其他纠纷，且正在审理，本案应中止审理，但该纠纷与本案房屋租赁合同纠纷系不同法律关系，该案的判决结果并不影响案涉房屋的经营管理公司，即恒升公司提起本案诉讼要求超霸公司支付房屋占用使用费。超霸公司上诉认为其不存在对涉案房屋的五层和负一层占用使用的事实，但其也并未举示证据证明其在房屋租赁合同期限届满后交还了案涉五层和负一层房屋，故一审认定其应当支付案涉房屋的占用使用费恰当。超霸公司上诉认为一审判决其支付滞纳金不合法，其与重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司签订的房屋租赁合同约定：“租赁期满，超霸公司应如期交还该房屋。超霸公司逾期归还，则每逾期一日应向出租人支付当日日租金双倍的滞纳金”。超霸公司在房屋租赁合同期限届满后，未交还承租的房屋，即应按照合同约定支付滞纳金。超霸公司在一审审理中认为滞纳金过高，请求法院依法调整。一审酌情将滞纳金进行调减并由此确定超霸公司应向恒升公司支付的费用总额符合合同约定及法律规定。综上所述，一审认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26086元，由上诉人重庆超霸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 樊仕琼代理审判员 陈 霞代理审判员 芦明玉二〇一五年五月二十九日书 记 员 黄献丽 来源：