（2015）镇民速初字第127号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-09-01
案件名称
吉林省润达房地产开发有限公司与单亦智确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
镇赉县人民法院
所属地区
镇赉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林省润达房地产开发有限公司,单亦智
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民速初字第127号原告吉林省润达房地产开发有限公司。法定代表人李洪亮，系经理。委托代理人苏礼，镇赉县镇赉镇法律服务所法律工作者。被告单亦智，男，汉族，退休工人。委托代理人杨春辉，黑龙江省泰来县先锋法律服务所法律工作者。原告吉林省润达房地产开发有限公司为与被告单亦智确认合同效力纠纷一案，诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告吉林省润达房地产开发有限公司的委任代理人苏礼、被告单亦智及委托代理人杨春辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告单亦智于2014年6月16日签订了镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书。被告房屋坐落于镇赉县1区17段41号，建筑面积为71.98㎡，无证上砖瓦结构房屋建筑面积为163.56㎡。依据县政府文件，被告可享受产权调换房屋面积168.96㎡，原告可按被告选择回迁75.75㎡、85.85㎡的户型给予设计建设。但被告不同意拆迁，并以增加回迁面积相要挟。原告根本无法按设计要求进行建筑施工，违心在住宅房屋产权调换协议书中同意给被告24平方米车库一个，楼层为二楼对门2个75㎡楼，2个85㎡楼，超出328㎡以外按市场价补差给原告，前栋楼回迁。原告认为，被告之行为违反县政府棚户区改造政策规定，违反合同法第五十二条之规定。现诉至法院，请求依法确认原、被告所签订的镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书中被告超出应享受产权调换面积168.96㎡的部分无效。被告辩称：1、原告诉请“被告超出应享受产权，调换面积118.96㎡部分无效”，是否应得到法律上的支持？《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行的义务，不得擅自变更或者解除合同。”依据该规定，原、被告之间的合同是依法在公平、公正的前提下形成的，应依法履行，更不能撤销合同条款的规定。理由如下：2014年3月下旬，开发商要征收被告家房屋，当时实地测绘的房屋的正体面积为251.93㎡，按政策规定每平方米回迁的时候增加0.3㎡的面积，开发商并自愿增加50㎡作为补差。另有产权证的房屋政策增加8㎡，计算公式为：1.1㎡×251.93=277.17㎡﹢补差50㎡=335.11㎡。后来再经协商减掉8㎡，这样才形成现在协议中给付的328㎡。这些所有给付的面积都是在双方协商及公平、公正的前提下，开发商自愿给付被告的，合情、合理、合法。根据《中华人民共和国合同法》第4条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”之规定，应依法保护被告合法取得的财产及利益。2、原告在诉状中称“被告不同意拆迁，并以增加回迁面积要挟，原告根本无法按设计要求进行建筑施工，违心在住宅房屋产权调换协议书签订的……”这一说法是无稽之谈，更是缺少事实依据和法律证据的。事实开发商是以改造棚户区名义实施的商业性开发经营行为。从征收一开始，小区所有居民都处在一种与开发商协调征收事宜的局势中。开发商与每家每户进行逐一的协商，并在2014年6月份向小区居民发出公告告知“提前搬迁奖励”，凡属提前搬迁一次性给予每户被征收人5000元作为提前搬迁奖励（有提前搬迁奖励证10月办证）。被告所属的335㎡房屋大部分都是商业性经营房屋，并都在租赁期间，被告与租赁人进行协商，并作出许多让步，目的就是为了早日搬迁，这本身就是在积极主动地配合开发商，这种态度能算是要挟吗？更没有影响开发单位的设计及建筑施工。原告适用合同法第52条来勉强的约束该案是不适当的，合同法规定以下情形之一为无效合同：（1）欺诈、协迫；（2）恶意串通；（3）以合法掩盖非法；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规强制性规定。原告以“要挟”作为合同无效的依据没有法律规定，是在偷换法律概念。根据合同法第32条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，被告与原告之间签订的住宅产权调换协议书是合法的，不能撤销任一项条款。综上所述，双方之间签订的调换协议书符合法律的明文规定，理应得到法律的保护。请求法院依法判决，以维权、顺民意，维护百姓的合法权益不受侵害。针对原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点问题是：原、被告签订的镇赉县国有土地房屋征收住宅房屋产权调换协议书是否合法有效。围绕争议焦点问题，原告举证如下：1、第1份是原告关于2014年棚户区改造回迁楼建设项目立项申请书复印件1份，证明惠民家苑小区的开发是经过原告向镇赉县发改委申请立项进行建设的，属于棚户区改造工程；第2份是镇赉县城区棚户区改造项目审批表，证明原告履行了审批流程；第3份是镇发改审批字{2014}第201号即关于吉林省润达房地产开发有限公司惠民家苑小区棚户区改造项目核准的批复复印件1份。证明原告的开发行为得到了镇赉县发改委的批准准予立项。被告对该证据有异议，认为这组证据不能约束本案及案中双方签订的房屋调换协议书，对本案没有约束力。这是原告方应该办理的审批事项，与本案没有关联性，同时也不能证明立项属于棚户区改造工程，棚户区改造工程应该有省厅的动迁令。2、被告被拆迁的房屋产权证复印件1份。证明被告被拆迁的房屋性质是住宅，建筑面积为71.98㎡。被告对证据本身没有异议，对证明问题有异议，建筑面积71.98㎡只是被告有证面积的房屋，不能证明被告无证之外的有效房屋面积。3、原、被告双方签订的镇赉县国有土地房屋征收住宅房屋产权调换协议书复印件1份(经核对与原件一致)。证明原告是开发企业，被拆迁人是房屋所有权人即被告单亦智，拆迁的房屋是住宅，土木砖面结构，建筑面积71.98㎡；无证房屋性质是住宅，是砖瓦结构，面积是163.56㎡。根据原告、被告签订的这份合同，被告应享受产权调换面积是168.96㎡，被告再要两个75㎡的住宅楼和两个85㎡的住宅楼，在此基础上还要一个24㎡的车库，合计面积344㎡，超出了被告应享受回迁的面积，我方认为超出部分应该属于无效。被告对证据本身没有异议，对证明的问题有异议。原告用这份合同证明给被告的回迁面积多了是不合理的，因为这份协议是双方签订的，是双方真实的意思表示。4、惠民家苑小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案复印件1份。证明惠民家苑小区棚户区改造工程是经镇赉县人民政府立项以后根据镇赉县国有土地房屋征收补偿安置办法制订的。被告对证据本身没有异议，但认为这份方案不能约束原、被告双方签订的房屋产权调换协议书，这只是原告公司内部的补偿方案。5、镇政发(2013)4号文件复印件1份，即《镇赉县人民政府关于2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》。证明镇赉县人民政府制订的办法是法律赋予的权力，是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第十七条制订的，惠民家苑小区也是按照该办法进行补偿的。被告对该证据有异议。主张其所要求的回迁补偿面积符合吉林省2014年的棚户区改造补偿办法规定，原告不能用2013年4号文件来约束原、被告双方的调换协议，该证据与本案没有关联性。6、原告分别与范广磊、王志新、曲力签定的产权调换协议书复印件各1份(经核对与原件一致)。证明惠民小区拆迁时间为2014年3月26日，与本案被告签订产权调换协议的时间是2014年6月16日，同时证明被告没有按照我方要求的时间同意拆迁，原告在无奈之下与被告签订的协议。被告对证据本身没有异议，但主张这份协议家家都有，被告没有要挟原告，配合了原告的工作。这3份协议书不能作为本次定案的依据，这3份协议与我方与开发商签订调换协议无任何关系。被告举证如下：1、原告为被告出具的提前搬迁奖励证明复印件1份(共6页)。证明被告单亦智和其他几户居民都在积极配合开发商搬迁，没有用任何方法对开发商进行要挟。奖励证明上明确写明了提前搬迁每人奖励5000元，本案被告和其他几户居民配合开发商提前搬离了拆迁房屋，最后再与开发商进行结算，这份奖励证明同时也是结算单。原告对证据本身没有异议，当时确实有这个奖励意向，但没有实际履行。2、单亦智的镇赉县国有土地使用证及产权证复印件各1份。证明被告自已的产权面积为71.98㎡，土地使用面积为172.5㎡。原告对房屋产权证证明的问题没有异议，对土地使用权证证明的问题有意见，土地使用权证的使用权人为谷振江，不是本案的当事人单亦智。3、房屋租赁协议书复印件8份，都是被告单亦智(和其妻子沈淑芹)对外出租房屋的房屋租赁协议书，证明单亦智的房产都在行使经营权利，都有收益。原告主张被告提供的上述8份房屋租赁协议书与本案没有关联性。4、单亦智的邻居曹汉章、商立成出具的证明原件1份，证明被告单亦智的前房建于1979年。原告对该证据有异议，按照民事证据规则，证人应当出庭作证，否则不能作为证据使用，另外这份证明与本案没有关联性。5、原、被告之间的房屋调换协议书复印件1份。证明单亦智房屋产权调换的有效性。原告对证据的真实性没有异议，这份证据能够证明原告的动迁时间是2014年3月份，而被告不同意拆迁，经过多轮协商才于2014年6月16日达成调换协议，按照这份协议书，被告得到的回迁面积超出了其应得的两倍，超出了房屋补偿办法的规定。6、被告写的房屋动迁说明原件1份。证明原告与被告协商房屋回迁的整个过程。原告主张被告陈述的双方签订合同的过程不符合事实，调换协议书是在多次协商未果并且在2014年6月16日不签订合同就无法开工的情况下被迫签订的，并且给被告的补偿面积超出了补偿安置办法的规定。对证据的分析、认证：对原告提供的第1、4、5组证据，被告均有异议，本院认为，本案的争议焦点问题是原、被告双方所签订的房屋产权调换协议书是否合法有效，而原告提供上述三组证据是要证明该楼区的拆迁建设行为为棚户区改造工程，与本案无关联性，故本院对上述三组证据不予评析。对原告提供的第2、3组证据，被告无异议，结合上述两份证据与本案的关联性，本院予以采信。对原告提供的第6组证据，本院认为，该组证据与本案待证事实无关联性，故本院不予评析。对被告提供的第1组证据提前搬迁奖励证明，原告对其本身无异议，只是对证明的内容有异议。本院认为，虽然提前搬迁奖励的奖金尚未实际给付，但该证据足以证明原告认可了被告提前搬迁的行为，也证实了被告并未对其实施胁迫行为，结合该组证据与本案的关联性，本院对其予以采信。对被告提供的第2组证据，原告对产权证无异议，对土地使用证有异议，主张该使用证的权利人为谷振江，而非本案被告。本院认为，产权证已体现出该房屋是从谷振江手中购买取得，故土地使用证的权利人之所以仍为谷振江，应视为被告在购买房屋之后未进行土地使用证手续的变更。结合该证据与本案的关联性，本院对其予以采信。对被告提供的第3组证据，原告有异议，本院认为，该组证据与本案待证事实无关联性，本院不予评析。对被告提供的第4组证据，原告有异议，主张证人应出庭作证，否则证人证言不能作为证据使用，本院对原告的质证意见予以采纳，对该证据不予采信。对被告提供的第6组证据，原告有异议，本院认为，该组证据为被告本人的单方陈述，无其他证据予以辅证，无法证明其要证实的事实，故本院对其不予采信。通过当事人陈述、举证、质证与法院认证，现确认如下本案事实：2014年，原告吉林省润达房地产开发有限公司对镇赉县华程南街东、育才东路北进行惠民家苑小区的开发建设。被告单亦智的房屋坐落于镇赉县1区17段41号，建筑面积为71.98㎡，无证上砖瓦结构房屋建筑面积为163.56㎡。2014年6月16日，原告与被告签订了镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书。该调换协议书约定，乙方（被告）可享受产权调换房屋面积168.96㎡，甲方（原告）按乙方（被告）选择回迁75.75㎡、85.85㎡的户型给予设计并建设。甲方（原告）给乙方（被告）24平方米车库一个，楼层为二楼对门2个75㎡楼，2个85㎡楼，超出328㎡以外按市场价补差给甲方（原告），前栋楼回迁，其中2个85㎡楼自行装修。原告现诉至法院，请求依法确认原、被告所签订的镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书中被告超出应享受产权调换面积168.96㎡的部分无效。结合案件事实，围绕焦点问题现综合评判如下：原告吉林省润达房地产开发有限公司与被告单亦智签订的镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书合法有效，驳回原告确认合同无效的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本院认为，本案原告吉林省润达房地产开发有限公司所承建的惠民家苑小区，无论是棚户区改造项目工程，还是其他性质的建设工程项目，原告作为开发商，与作为自然人的被告单亦智之间所签订的国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书都是平等民事主体之间就平房、楼房的产权事宜达成的调换合意，是双方当事人的真实意思表示。原告依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第三款：“……禁止建设单位参与搬迁活动。”之规定，主张自身不具备拆迁主体资格，故原、被告之间的协议归于无效。本院认为，该规定只“禁止建设单位参与搬迁活动”，并非“禁止建设单位作为拆迁人”，故原告依据此项规定来确认己方不具备拆迁权利能力，从而使双方之间的协议归于无效的主张本院不予采纳。原告又主张己方是在被告不配合拆迁、采取了要挟、胁迫的行为之下，为了保证工程按时施工才违心与被告超面积签订的产权调换协议，但其并未提供相应的证据来证实被告对其实施了要挟、胁迫行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段方订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院认为，原、被告之间签订的产权调换协议书，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，应为合法有效的协议，原告的诉求于法无据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吉林省润达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吉林省润达房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审 判 长 莫 琳人民陪审员 陈丽萍人民陪审员 付亚静二〇一五年五月二十九日书 记 员 李 爽 微信公众号“”