（2015）穗中法民五终字第1338号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-06-05
案件名称
谢润红、段芳与广州市南通城科技实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢润红,段芳,广州市南通城科技实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1338号上诉人（原审原告）：谢润红，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：段芳，住广东省广州市荔湾区。两上诉人的共同委托代理人：刘潮军，系广东人民时代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市南通城科技实业有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道105号华景新城龙门阁二楼。法定代表人：陈丹彤，系该公司总经理。委托代理人：覃国宇、孙赛男，均系该司职员。上诉人谢润红、段芳因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于天河区广深铁路南、生物药厂北侧地段编号为2、4、6、8号地块的信华花园是广州市南通城科技实业有限公司（以下简称南通城公司）所开发建设的商品房，已取得编号为穗房预（网）字第20110008号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。2012年9月25日，南通城公司（甲方、卖方）与谢润红、段芳（乙方、买方）签订《商品房预售合同》（以下简称合同），约定：乙方所购买的商品房为信华花园C1、C2、C3栋（以下简称案涉楼宇）第自编C3栋幢4层403房（以下简称案涉房屋），房屋地址为天河区信华一街5号（自编C3栋）403房。该商品房合同约定建筑面积共147.7平方米，其中套内建筑面积118.5平方米，共有分摊面积约29.2平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米29878.65元，总金额为3540620元。甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付全部房价款的60.18%，金额2130620元，剩余房款金额141万元须于2012年9月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行，委托代理人为广东华之杰律师事务所。如果乙方未能按照本合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。甲方应当在2012年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（合同第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。（合同第十四条约定延期交房的违约责任）1、甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过240日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。2、由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付乙方，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费等费用）及风险由乙方承担，该商品房的保修期限自书面通知的收楼日期起算。（第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任）甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。乙方在收楼时如对室内的装饰、设备提出异议，经甲方核实后履行保修责任，由甲方按合同约定标准进行维修、更换或补偿差价，甲方履行保修责任的，不构成迟延交付。（附件七：补充协议第5条）甲方交付房屋前，乙方应履行合同及其附件、补充协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、补充协议约定期限付清房款等款项……乙方以按揭方式付款的，还需按约定期限将按揭款付至甲方账户），否则，甲方有权不事先催告乙方，而按乙方累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，甲方顺延交付期限和办理产权登记期限并不免除乙方逾期履行义务的违约责任。（附件七：补充协议第8条）乙方如选择按揭贷款方式付款的，乙方应自合同签订后45日内将按揭贷款付至监控账户，否则，按照合同第十条关于逾期付款违约责任的约定处理。（附件七：补充协议第10条）甲乙双方同意合同第十条、第十四条、第二十二条中的“每日按总房价款0.05%的标准”全部修改为“每日按该商品房总房价款0.01%的标准”。（附件七：补充协议第13条）甲方书面通知乙方收楼，乙方不得拒绝或拖延接受该商品房交付。若乙方认为该商品房质量、装饰或设备不符合标准提出异议的，应当在提出异议的同时提供该商品房所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定该商品房质量、装饰或设备不合格的鉴定报告以证实异议成立，否则乙方所提异议无效，甲方有权不予书面答复及处理，该商品房视为甲方已在通知中指定的收楼日期交付乙方。商品房交付或视为交付之日起，甲方按照《住宅质量保证书》中约定的保修期限和内容承担保修责任。甲方对乙方提出的质量瑕疵应在核实后予以返修或保修，但甲方返修或保修的行为不影响甲方向乙方交付房屋义务的完成等。合同签订前后，谢润红、段芳向南通城公司支付了全部房价款合计3540620元。南通城公司提交的《付款记录》显示：谢润红、段芳于2013年1月31日向南通城公司支付按揭款141万元（南通城公司确认该款为按揭款，于该日由银行划账到其账户）。谢润红、段芳对上述《付款记录》的真实性无异议。2013年5月5日，南通城公司发出《珠ＸＸ景里交楼通知书》给谢润红、段芳，通知谢润红、段芳于2013年5月8日办理收楼手续。谢润红、段芳称其于2013年5月8日到达现场后，以案涉房屋尚未铺地板为由拒绝收楼，后2013年5月25日，谢润红、段芳再次到案涉房屋查看，发现地板仍未铺好。谢润红、段芳明确表示拒绝收楼除地板未铺好外，没有其他原因。谢润红、段芳为证明上述主张，提供照片两张，照片中房屋地面为水泥地面，照片下方显示“25／05／201310：23”。南通城公司否认案涉房屋存在上述问题，对上述照片，南通城公司质证称无法证明是案涉房屋，无法证明是因漏水问题所导致的瑕疵问题且拍摄时间无法确认。后谢润红、段芳于2013年6月21日办理了收楼手续。2013年5月3日，广州市天河区建设和水务局发出案涉楼宇的《竣工验收备案表》（编号为2013-011号）给南通城公司，载明案涉楼宇地上29层（部分1、3层）37424平方米，地下2层5801平方米工程的竣工验收备案文件已于2013年5月3日收讫，文件齐全。谢润红、段芳于2013年12月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、南通城公司支付2012年12月31日起至2013年6月22日止的违约金61253元；2、案件诉讼费由南通城公司负担。在本案原审审理过程中，南通城公司抗辩称因谢润红、段芳逾期付款83天，其可相应顺延交楼83天。谢润红、段芳提交《收据》两张，证明谢润红、段芳已于2012年9月19日向广东华之杰律师事务所交纳了包括律师费（按揭）、委托书公证费、抵押登记服务费等费用。南通城公司对上述《收据》的真实性无异议，但认为交纳费用并不代表谢润红、段芳已履行按合同约定时间内提交按揭资料以及将按揭款支付给南通城公司的义务。另，谢润红、段芳和南通城公司均确认案涉房屋于2013年5月3日符合合同第十二条约定的交房条件。原审法院认为：谢润红、段芳与南通城公司所签订的合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。合同约定了南通城公司应在2012年12月30日前将案涉房屋交付谢润红、段芳，但南通城公司未能于该期限前将案涉房屋交付谢润红、段芳，双方共同确认案涉房屋直至2013年5月3日才符合合同约定的交房条件，故南通城公司的行为已构成逾期交楼，应承担相应的违约责任。关于南通城公司是否可按按揭款逾期到其监控账户的天数顺延交付案涉房屋的问题。第一，合同中约定谢润红、段芳应于2012年9月25日前申请办理银行按揭手续，谢润红、段芳提交的《收据》证实谢润红、段芳已于2012年9月19日向合同中约定的按揭代理人广东华之杰律师事务所交纳了办理按揭所需的费用，且南通城公司并无证据证实谢润红、段芳迟延提交按揭资料，故合理采信谢润红、段芳于2012年9月25日前申请办理了银行按揭手续；第二，谢润红、段芳依约申办银行按揭手续后，按揭银行何时将按揭款发放至南通城公司账号并不受原南通城公司双方“自合同签订后45天内将按揭贷款付至监控账户”约定时间的约束，南通城公司主张因谢润红、段芳延迟交齐按揭资料导致按揭款迟延到达其账号的理由不成立，对其要求按按揭款逾期到其监控账号的天数顺延交付案涉房屋的辩称不予采信。综上，谢润红、段芳要求南通城公司支付自2012年12月31日起的逾期交楼违约金合法有据，本院予以支持。关于收楼时间，谢润红、段芳称其在收到交楼通知书后，于2013年5月8日到达案涉房屋，以房屋地板未铺好为由拒绝接收房屋。按查明的事实：谢润红、段芳提交的照片未显示房号等明确指向案涉房屋的信息，且谢润红、段芳未能提交交楼验收表等证据证实案涉房屋存在的问题，在南通城公司明确否认的情况下，应由谢润红、段芳承担举证不能的法律后果。由于谢润红、段芳未提交充分证据证明其拒绝收楼有合法依据，按双方合同第十四条第二款约定“由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付乙方……”，视为案涉房屋于2013年5月8日已交付谢润红、段芳。故谢润红、段芳要求南通城公司承担2013年5月8日之后的逾期交楼违约金没有事实及法律依据，不予支持。逾期交楼违约金应计至视为案涉房屋已交付谢润红、段芳的前一日即2013年5月7日。逾期交楼违约金的计算，应以总房款3540620元为本金，按每日万分之一标准，自2012年12月31日起计至2013年5月7日止。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2014年12月8日作出判决：一、广州市南通城科技实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向谢润红、段芳支付逾期交楼违约金（以总房款3540620元为本金，按每日万分之一标准，自2012年12月31日起计至2013年5月7日止）；二、驳回谢润红、段芳的其它诉讼请求。案件受理费1330元，由谢润红、段芳负担400元，广州市南通城科技实业有限公司负担930元。判后，上诉人谢润红、段芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，导致判决错误。合同约定南通城公司交付时间为2012年12月30日。因南通城公司原因，楼房渗水导致地板一致没有铺好，直到2013年6月22日才合格交楼，原审已经提交房屋地板没有铺好的照片，相片有拍摄时间以及外景显示楼层位置证实南通城公司违约时间以及我方房屋的位置，则南通城公司应付自2012年12月31日起至2013年6月22日止的违约金61253元。请求判令：1撤销（2014）穗天法民四初字第69号民事判决第一、二项，改判南通城公司支付违约金61253元。2、案件受理费全部由南通城公司承担。被上诉人南通城公司答辩称，南通城公司所交房屋不存在谢润红、段芳所称的问题，谢润红、段芳未按照通知时间收楼，是其自身原因所致。原审判决公正合理，请求维持原判。双方当事人对原审查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于涉讼房屋渗水导致地板未铺的事实是否存在以及该事实是否构成拒绝收楼的合法事由。本案中，谢润红、段芳在原审中提交的照片不足以确认照片中的房屋就是涉讼房屋，而且即使房屋存在照片所指的问题，其亦未按照合同约定提供案涉房屋所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定该房屋质量、装饰或设备不合格的鉴定报告，故谢润红、段芳以涉讼房屋渗水导致地板未铺为由拒绝收楼理据不足，本院不予支持。关于因渗水未铺设地板等质量瑕疵问题，谢润红、段芳可依合同约定另行向南通城公司主张保修责任。综上所述，上诉人谢润红、段芳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费207元，由谢润红、段芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海审 判 员 万力平代理审判员 曹佑平二〇一五年五月二十九日书 记 员 刘 纯 来自：