（2015）闸民三（民）初字第309号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-10-26
案件名称
尤乙、李咏梅等与周春宝、童祖平等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尤乙,李咏梅,尤甲,周春宝,童祖平,童怡,沈伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三（民）初字第309号原告尤乙。原告李咏梅。原告尤甲。法定代理人尤乙。以上三原告共同委托代理人伍助碧，上海敏诚善律师事务所律师。以上三原告共同委托代理人金逸凯，上海敏诚善律师事务所律师。被告周春宝。被告童祖平。被告童怡。以上三被告共同委托代理人沈伟。被告沈伟。原告尤乙、李咏梅、尤甲诉被告周春宝、童祖平、童怡、沈伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理，本案适用简易程序，当事人合意延长简易程序适用期间。本案于2015年2月28日、2015年3月30日公开开庭进行了审理，原告尤乙及其委托代理人伍助碧、被告沈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤乙、李咏梅、尤甲共同诉称，2009年9月11日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，被告将上海市老沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给原告，转让价为人民币85万元（以下币种均为人民币），补充条款中将户籍迁出作为交房条件。原告支付83万元房款后，被告却拒绝迁出全部户籍。原告认为，被告的行为构成违约，应按逾期交房的违约条款处理。原告要求判令：1、四被告共同支付三原告逾期迁移户籍违约金（以83万元为本金，按415元／日，自2012年7月14日起算至户籍实际迁出之日止）；2、诉讼费由四被告承担。被告周春宝、童祖平、童怡、沈伟共同辩称，购房时，原告即知系争房屋户籍情况。双方约定的交易总价为85万元，现原告支付了83万元。尾款2万元原约定户籍迁出后再行支付，后因被告亲戚周某某户籍未迁出，故被告同意原告仅需支付83万元房款，尾款2万元作为违约金了结纠纷。2010年后，双方未再联系，原告的诉请已超过诉讼时效。经审理查明，系争房屋产权原登记在被告名下。2009年10月18日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为85万元，原告应于2009年9月11日前支付定金2万元，10月25日支付68万元，10月31日支付15万元。双方应于2009年10月25日前办理过户手续，被告应于2009年10月31日前腾出房屋，房屋钥匙交付原告作为房屋转移占有的标志。第十条约定：被告未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。补充条款约定：被告在交房前须迁出户口，被告净到手为85万元。嗣后，原告支付房款83万元，系争房屋产权登记至原告名下，被告户籍迁出系争房屋，但案外人周某某（被告亲戚）户籍至今尚未迁出。另查明，2014年8月29日，尤乙、李咏梅曾诉至本院，要求周春宝、童祖平、童怡、沈伟支付逾期迁出户籍的违约金，后撤回起诉。审理中，原告表示，原告支付83万元房款时，沈伟表示两个月内将户籍迁出，故原告出具了2万元的欠条，但被告未按时迁出，并提出迟延迁移户籍。两、三年后，原告至派出所查询，才发现周某某户籍未迁出，再联系被告，但未果。之前原告一直口头催促被告迁出户籍，并未主张违约金，后被告态度越发恶劣，2012年始原告口头催讨违约金。尾款2万元应在被告户籍迁出时支付，因被告未迁出全部户籍，故尚未支付，同意抵扣违约金。迁移户籍是交房的前置条件，补充条款是对合同第十条的补充，被告逾期迁出户籍的违约责任应适用合同第十条的约定。被告户籍不迁出，对原告再次出售房屋价格影响很大，损失远高于2万元。被告违约处于持续状态，故原告的诉请未超过诉讼时效。以上事实，由房地产买卖合同、产权证、户籍信息及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同的约定，被告应在交房前迁出所有户籍，但如逾期迁出，相应的违约责任并未约定。现被告逾期迁出户籍，原告要求被告按合同第十条的约定承担违约责任，但该条款适用于逾期交房，而非逾期迁出户籍。且，原告对逾期迁出户籍所造成的损失亦未能提供证据证明。关于被告抗辩原告的诉请已过诉讼时效的问题。根据法律规定，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。原告应于2011年10月31日前向被告主张逾期迁出户籍的违约责任，但原告直至2014年8月才提起诉讼，因原告未在两年内提起诉讼，法院已不予保护。现被告自愿将尾款2万元作为违约金，并无不妥，可予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：原告尤乙、李咏梅、尤甲的诉讼请求，不予支持。案件受理费6964.8元减半收取3482.4元（原告已预缴），由原告尤乙、李咏梅、尤甲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 施鲁檬二〇一五年五月二十九日书记员 刘 怡附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 关注微信公众号“”