（2015）深宝法观民初字第426号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2016-11-16

案件名称

深圳市汉控科技有限公司与蔡晚华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法观民初字第426号原告深圳市汉控科技有限公司，住所地，组织机构代码×××005。法定代表人陈国建。委托代理人禄振强，广东华途律师事务所律师。被告蔡晚华，男，汉族，身份证住址广东省佛山市三水区。委托代理人张晋增，广东鼎方律师事务所律师。本院受理原告深圳市汉控科技有限公司与被告蔡晚华房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，由代理审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市汉控科技有限公司委托代理人禄振强，被告蔡晚华及其委托代理人张晋增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市汉控科技有限公司诉称，2012年10月15日，原被告签署《厂房租赁合同》一份，约定被告将深圳市龙华新区观澜丹湖社区泗黎路润塘工业区143号厂房租赁给原告使用，租期5年，自2012年12月16日至2017年12月15日。每月租金65800元，保证金131600元，合约期满原告付清租金及一切费用后，被告应将保证金不计利息全额退还原告。未满合同期限的，保证金不予退还。合同签订后，双方均正常履行合同。2014年11月份，被告因个人经营原因，提出提前终止《厂房租赁合同》，原告同意。双方于2014年11月24日签订《协议书》一份，约定租期到2014年11月30日24时止。原告结清了全部应付费用，被告却迟迟不退还保证金。为维护自身权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判决被告立即向原告退还保证金131600元，并由被告承担本案的诉讼费及财产保全费。被告蔡晚华辩称，被告拥有涉案厂房的合法产权，原被告签订的《厂房租赁合同》合法有效。根据该合同约定，只有合约期满原告足额支付租金，被告才需将保证金全额不计利息退还原告，合同期限未届满的，保证金无需退还。本案中，原告因经营不善提出提前解除合同，所以被告无需退还保证金，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。经审理查明，2012年10月15日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于“深圳市龙华区观澜街道福民丹坑润塘工业区143号”厂房出租给原告使用，合同期限为2012年12月16日至2017年12月15日，每月租金65800元，保证金131600元。合同签订后，原告向被告缴纳了保证金131600元，被告将涉案厂房交付给原告使用。2014年11月24日，原告与被告签订《协议书》一份，双方同意将上述《厂房租赁合同》的终止时间变更为2014年11月30日24时，原告同意被告办理相关停租手续。2014年11月30日，原告将涉案厂房退还被告。庭审中双方确认，原告已足额支付涉案厂房的租金、水电费等相应费用。另查，本院根据原告提出的财产保全申请，依法作出（2015）深宝法观民初字第426号民事裁定，查封了被告价值131600元的财产。以上事实，有《厂房租赁合同》、《协议书》、收款收据、付款凭证、发票、检测鉴定备案证明书、建筑工程测量报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、消防备案表、通告等证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，被告将位于“深圳市龙华区观澜街道福民丹坑润塘工业区143号”厂房出租给原告使用，原、被告均未提供涉案厂房的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原被告签订的《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。因此被告应当向原告返还保证金131600元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市汉控科技有限公司与被告蔡晚华于2012年10月15日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告蔡晚华应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市汉控科技有限公司退还保证金131600元。本案受理费1466元及财产保全费1178元，由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员　逯　 晓　 枫二〇一五年五月二十九日书　记　员　郭绵慧（兼）书　记　员　黄　 梦　 园附本案相关法律条文如下《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第1页，共6页