（2014）常民一初字第1004号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-07-09
案件名称
常宁市万隆小区业主委员会与常宁市旋城房地产开发有限责任公司相邻权关系纠纷一审民事判决书
法院
常宁市人民法院
所属地区
常宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常宁市万隆小区业主委员会,常宁市旋城房地产开发有限责任公司
案由
相邻关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第六十六条，第八十四条，第八十九条，第九十条，第九十一条；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第十五条第一款，第十九条
全文
湖南省常宁市人民法院民 事 判 决 书（2014）常民一初字第1004号原告常宁市万隆小区业主委员会。负责人李勇生，系该业主委员会主任。委托代理人贺益军，湖南兴常律师事务所律师。委托代理人刘真涛，湖南兴常律师事务所律师。被告常宁市旋城房地产开发有限责任公司。法定代表人刘喜文，系该公司董事长。委托代理人刘萍，湖南兴常律师事务所律师。原告常宁市万隆小区业主委员会（以下简称“万隆小区业主委员会”）为与被告常宁市旋城房地产开发有限责任公司（以下简称“旋城公司”）相邻权关系纠纷一案，于2014年12月1日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告万隆小区业主委员会的负责人李勇生及其委托代理人贺益军、刘真涛、被告旋城公司法定代表人刘喜文、委托代理人刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万隆小区业主委员会诉称：2005年7月15日，湖南万隆房地产置业有限公司与常宁市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得了万隆小区38597.3平方米的国有土地使用权，用于开发万隆小区的商品房；其中宗地四至为“东至民宅自墙，南至民宅自墙，西至水渠自墙，北至刘长（强）华、市委党校自墙”；开发过程中及完成后，万隆小区的商品房陆续销售给了各业主，各业主依法成立了常宁市万隆小区业主委员会，对万隆小区进行管理；2011年6月9日，被告与常宁市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得了常宁市群英东路一期开发地块的国有土地使用权，包括了与万隆小区北面护坡围墙相邻的F地块1823.4平方米的土地，用于房地产开发；但是，被告在开发建设F地块的过程中，没有对万隆小区北面护坡围墙进行合理退让，不仅将万隆小区北面围墙后的土方挖空，并且违反规划设计图纸将F地块上的紧靠原告北面护坡围墙的A6栋西向1F商铺改为2F，并增设楼梯间；为此，2011年6月29日，常宁市规划局曾向被告下达过《责令停止建设通知书》；2012年4月16日，万隆小区各业主曾以被告所建设的商铺紧挨万隆小区12幢北面围墙而建，中间未留任何空坪隙地妨碍万隆小区12幢的通风、采光和日照以及违反规划加层和增设楼梯间为由请示常宁市规划局处理；因此，2013年6月25日，《常宁市规划综合指标复核竣工测量报告书》未对被告紧靠万隆小区北面护坡围墙的A6栋进行竣工验收；2013年7月22日，常宁市规划局向被告下达了《限期整改通知书》，但被告未落实F地块上的紧靠原告北面护坡围墙的A6栋西向1F商铺的整改工作；旋城公司在建设过程中因挖掘土方，致北面护坡围墙开裂并向北面的商铺倾斜，后来北向的围墙向被告方坍塌；被告在建设过程中将万隆小区12栋北向附坡至别墅住宅处，面积达100平方米以上的土地用通透式围栏圈走，侵占了原告的建设用地使用权，部分建筑物建在了原告方所使用的土地上；被告的不当施工行为堵塞了原告小区北向的排污管道，导致万隆小区北向道路污水横流，臭气熏天，严重影响了原告业主的生活；事情发生后，原告、万隆小区业主代表多次找被告协商处理未果；被告的行为违反了有关法律规定，危及了万隆小区不动产安全，侵害了万隆小区的物权、相邻权，请求判令：1、被告将万隆小区北面护坡围墙恢复原状；2、被告停止对万隆小区建设用地使用权的侵占行为，并恢复原状；3、被告立即采取适当措施，停止让其境内的污水、污物向万隆小区渗透、排放之侵权行为；4、被告因未按规划进行退让而影响原告12栋小区建筑的通风、采光所致损害的补偿费50万元；被告承担本案的诉讼费用。原告万隆小区业主委员会为支持其诉讼请求，向本院提举了下列证据：证据一、备案报告，拟证明原告诉讼主体资格。证据二、营业执照，拟证明被告诉讼主体资格。证据三、国有土地使用权出让合同、出让宗地平面界址图土地登记申请书、土地登记审批表、国有土地使用证，拟证明原告土地使用权权属范围。证据四、建设项目规划审批单、建设规划许可证及附图，拟证明原告建设符合规划。证据五、国有建设用地使用权出让合同、宗地图、土地登记申请表、土地登记审批表、宗地图（F地块）、国有土地使用证，拟证明被告F地块的土地使用权范围。证据六、旋城公司F地块的建设规划许可证及建设用地规划红线图，拟证明被告F地块的规划红线范围。证据七、旋城公司F地块规划条件，A6栋平面图，拟证明被告F地块的规划条件、规划红线范围和建筑退让道路红线范围以及A6栋的规划情况。证据八、责令停止建设通知书及其送达回证，拟证明被告F地块A6栋违反规划。证据九、部分业主请求拆除违规建设的报告及照片，拟证明被告侵犯相邻权、与部分业主发生纠纷的事实。证据十、限期整改通知书以及送达回证，拟证明被告违反规划的事实。证据十一、请求办理规划验收和合格证的报告、规划综合指标复核竣工测量报告书，拟证明被告6、7、8号楼验收不合格。证据十二、万隆小区北面围墙倾倒、开裂现场照片22张，拟证明原告围墙受损害的事实。证据十三、万隆小区受污染及部分土地被侵占的照片65张，拟证明被告排污管道的堵塞导致原告方排污管道的污染的事实以及被告的部分土地使用绿化地带被原告的通透式围栏圈走的事实。被告旋城公司辩称：1、原告要求将其北面护坡恢复原状的请求与法无据，原告的护坡倒在被告的房屋上理应由原告自行修复；按照被告建设的规划图纸可看出在原告的北面护坡应当是规划一条道路，原告北面的护坡按要求也应当拆除；原告当时修建护坡的目的是为了小区的安全和整体性，现原告的护坡外的土地由被告合法取得进行开发建设；现在原告方北面的护坡倒在被告的墙体上，就目前建筑实际情况修护护坡无可能也无必要；2、被告未侵占原告的土地使用权，如果原告认为自己的土地使用权受到了侵犯，也是原告的业主自行占领侵犯；被告进行围墙的建设当时得到原告的认可的；被告将原告小区北向护坡至别墅处用通透式围栏围住也是从安全和美观的角度出发，被告也未开发利用该土地；3、原告北向的排污管道是否堵塞的原因是否与被告有关，还需要证据予以确认，被告没有不当施工行为，原告自己区域内的管道淤塞应当自行负责疏通；原告要求补偿12栋小区建筑的通风、采光所致损害的补偿费50万元，该请求于法无据，原告是否获得12栋所有业主的授权还不确定，被告已经和12栋小区的业主达成了一致的谅解协议，不存在给业主委员会补偿费；请求驳回原告的诉讼请求。被告旋城公司为支持其主张，向法庭提举了如下证据：证据一、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人代表身份证明，拟证明旋城公司的基本情况。证据二、总平面图，拟证明原告诉讼的北面护坡按规划设计是有道路通过的，且被告临北面护坡的房屋是按规划设计建设的。证据三、开发F地块规划条件及附图、常宁市人民政府关于同意市东方名都项目规划及中鼎大厦建设方案的批复，拟证明被告所建房屋通过有权机关许可的。证据四、协议，拟证明被告已经与万隆小区12栋三单元的部分住户就间距、通风、采光问题达成了一致的谅解协议；原告没有取得该住户的授权，是一种越权行为，且该诉讼已经超过诉讼时效。证据五、常房权证常宁市第070266**号房产证，拟证明被告建设的临原告北向的A6、A7栋已验收合格并办理了产权证书。经审理查明，2005年7月15日，湖南万隆房地产置业有限公司与常宁市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得了万隆小区38597.3平方米的国有土地使用权，用于开发万隆小区的商品房。其中宗地四至为“东至民宅自墙，南至民宅自墙，西至水渠自墙，北至刘长（强）华、市委党校自墙”。房屋建成后，万隆小区北面护坡是北面高，南面低，护坡是用石头、混凝土彻成。开发完成后，该公司将万隆小区的商品房陆续销售给了各业主，各业主依法成立了万隆小区业主委员会。2011年6月9日，旋城公司与常宁市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了常宁市群英东路一期开发地块的国有土地使用权，包括了与万隆小区北面护坡相邻的F地块的土地，用于房地产开发。旋城公司在开发建设F地块的过程中，将这部分土地挖空降低了地面，在靠近护坡处建房。该公司后将原规划设计图纸F地块上的紧靠原告北面护坡的A6栋西向1F（1层）商铺改为2F（2层）。常宁市规划局曾于2011年6月29日向该公司下达过《责令停止建设通知书》。2012年4月16日，万隆小区的业主曾以该公司所建设的商铺紧挨万隆小区12幢北面围墙而建，中间未留任何空坪隙地妨碍万隆小区12幢的通风、采光和日照以及违反规划加层和增设楼梯间为由请示常宁市规划局处理。因此，2013年6月25日，《常宁市规划综合指标复核竣工测量报告书》未对旋城公司紧靠万隆小区北面护坡围墙的A6栋进行竣工验收。2013年7月22日，常宁市规划局向旋城公司下达了《限期整改通知书》，该公司未落实F地块上的紧靠万隆小区北面护坡的A6栋西向1F商铺的整改工作。后因北面护坡失去支撑，高出北向土地的部分护坡或是开裂或是向北面的该公司所建商铺一方倾斜坍塌。旋城公司在建设过程中将万隆小区12栋北向东侧护坡至别墅住宅处的护坡台地（高出万隆小区公共通道）面积约10平方米以上的土地用通透式围栏圈入其所取得的建设用地使用权范围内。旋城公司施工过程中采取措施不当，致使污水、污物从地表流向万隆小区北向道路。就本案纠纷，万隆小区业主代表曾多次找旋城公司协商处理未果。旋城公司所建的部分房屋紧靠其与万隆小区的分界线。上述事实，有原告、被告双方当事人一致的陈述、备案报告、营业执照、国有土地使用权出让合同、出让宗地平面界址图、土地登记申请书、土地登记审批表、国有土地使用证、建设项目规划审批单、建设规划许可证及附图、国有建设用地使用权出让合同、宗地图、土地登记申请表、土地登记审批表、宗地图（F地块）、国有土地使用证、旋城公司F地块的建设规划许可证及建设用地规划红线图、旋城公司F地块规划条件、A6栋平面图、责令停止建设通知书及其送达回证、部分业主请求拆除违规建设的报告及照片、限期整改通知书以及送达回证、请求办理规划验收和合格证的报告、规划综合指标复核竣工测量报告书、万隆小区北面围墙倾倒、开裂现场照片22张、万隆小区受污染及部分土地被侵占的照片65张、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人代表身份证明、总平面图、开发F地块规划条件及附图、常宁市人民政府关于同意市东方名都项目规划及中鼎大厦建设方案的批复、常房权证常宁市第070266**号房产证等证据证明，经庭审质证，予以确认。根据上述事实，本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物等有害物质。万隆小区的建设在先，该小区根据当初建设时的实际地形情况在与旋城公司所取得土地使用权相邻部分砌护坡，该护坡一方面有围墙的功能，另一方面有保护、固定相邻方土地的功能，采取的措施是适当的，现旋城公司在建设过程中致使部分护坡开裂、坍塌，事后又没有采取适当之补救措施，致使存在安全隐患，侵害了万隆小区业主的合法权益，被告旋城公司应当采取适当的补救措施，将万隆小区北面被损护坡恢复原状或是改建成原功能之建筑设施。旋城公司在建设过程中将使用权属于万隆小区的12栋北向东侧护坡至别墅住宅处的护坡台地用通透式围栏圈入其所取得的建设用地范围内，侵害了万隆小区的土地作用权，应停止侵占，恢复原状。对于侵占的面积，原告主张有100平方米，因未能向法庭提举相关证据予以证明，暂认定被告认可的10平方米；对于原告万隆小区业主委员会诉讼主张的其他部分，由原告方收集相关证据后通过其他合法途征解决，或是另行起诉。被告旋城公司任由污水、污物从其使用土地范围内之地面向护坡渗出、流向万隆小区北向道路，侵害了万隆小区各业主的合法权益，应立即采取适当措施，停止侵害。原告万隆小区业主委员会要求被告旋城公司因未按规划进行退让而影响万隆小区12栋建筑物的通风、采光所致损害的补偿费50万元，因未向法庭提举有资质的鉴定机构出具的影响通风、采光的损害程度的相关鉴定结论或相关证据，故对此项诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六十六条、第八十四条、第八十九条、第九十条、第九十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条之规定，判决如下：1、被告常宁市旋城房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内采取适当的补救措施，将万隆小区北面被损护坡恢复原状或是建成具有原功能之设施。2、被告常宁市旋城房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内停止对使用权属于万隆小区的12栋北向东侧护坡至别墅住宅处的护坡台地的侵占，恢复原状。3、被告常宁市旋城房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内采取适当措施，停止任由其境内的污水、污物从其使用土地范围内之地面流向万隆小区北向道路之侵害。4、驳回原告常宁市万隆小区业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费5300元，由原告常宁市万隆小区业主委员会负担4750元，由被告常宁市旋城房地产开发有限责任公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 唐建平代理审判员 王 婷人民陪审员 李艳青二〇一五年五月二十九日代理书记员 肖敏婧附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 来自