（2014）杭余民初字第3519号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-07-03
案件名称
ＸＸ与陈勤、程洁等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ,陈勤,程洁,叶青
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭余民初字第3519号原告：ＸＸ。委托代理人：胡建华，浙江奇沁律师事务所律师。委托代理人：罗琦，浙江奇沁律师事务所律师。被告：陈勤。委托代理人：金涛，浙江金宏律师事务所律师。委托代理人：方剑锋，浙江金宏律师事务所律师。被告：程洁。被告：叶青，女1987年2月18日出生，汉族，住杭州市余杭区东湖街道东大街**组肖家弄**幢*单元***室。委托代理人：程洁。本院于2014年11月20日立案受理了原告ＸＸ诉被告陈勤房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员秦海龙适用简易程序独任审判，后因案情复杂本院依法组成合议庭进行审理。本院依当事人申请追加程洁、叶青为本案被告参加诉讼，并于2015年4月21日公开开庭审理了本案。原告ＸＸ委托代理人罗琦，被告陈勤委托代理人金涛、方剑锋，被告程洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ起诉称：2010年10月18日，原告ＸＸ母亲吕淑萍代原告ＸＸ与被告陈勤签订《房屋租赁协议》一份，约定被告陈勤承租原告ＸＸ所有的位于杭州市余杭区临平镇新水车河弄2幢01#营业房南面底层第一间房屋，租赁期限自2010年11月1日至2014年10月31日止。现租赁期限届满，原告ＸＸ妻子需使用该房屋经营服装店。2014年9月20日，原告ＸＸ通过邮政快递向被告陈勤书面通知不再与其续租，要求腾退房屋。但被告陈勤拒收该通知。原告ＸＸ多次催促，而被告陈勤却一直拖延拒不腾退房屋。故诉至法院，请求判令：被告陈勤立即腾退承租房屋。在审理过程中，原告ＸＸ明确诉讼请求如下：1.被告陈勤、程洁、叶青立即腾退承租房屋；2.被告陈勤、程洁、叶青支付原告ＸＸ房屋占有使用费暂33333.30元（参照2014年房屋租金80000元的标准，自2014年11月1日期计算至2015年3月31日计5个月，合计33333.30元；自2015年4月1日至实际腾退房屋之日止的占用使用费，按上述计算标准另行计付）。原告ＸＸ为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：1.结婚证一份，用以证明原告ＸＸ与李曼系夫妻关系的事实。2.房屋所有权证一份，用以证明原告ＸＸ系杭州市余杭区临平镇新水车河弄2幢01#房屋所有权人的事实。3.《房屋租赁协议》一份，用以证明原告ＸＸ母亲吕淑萍代其于2010年10月18日与被告陈勤签订租赁协议，约定租赁期限自2010年11月1日至2014年10月31日止的事实。4.个体工商户预先核准登记通知书、审批表及申请书各一份，用以证明原告ＸＸ妻子李曼需使用房屋经营服装店的事实。5.通知、邮政快递单及改退批条各一份，用以证明原告ＸＸ通过邮政快递向被告陈勤书面通知不再与其续租，要求到期后腾退房屋，而被告陈勤拒收该通知的事实。6.情况说明、居民户口簿各一份，用以证明原告ＸＸ与吕淑萍系母子关系，吕淑萍同意由原告ＸＸ行使《房屋租赁协议》诉讼权利的事实。7.个体工商户登记情况、房屋所有权证、《租房协议》及门牌证号各一份，用以证明叶青饰品店工商登记经营地址为杭州市余杭区临平镇新水车河弄2-2号，而非涉案房屋的事实。被告陈勤答辩称：原告ＸＸ明知涉案房屋已转租，且未提出异议，应视为对转租行为的认可。房屋的实际使用人为次承租人，故被告陈勤不是本案适格主体，原告ＸＸ应向次承租人主张腾房请求。2010年10月18日，被告陈勤与原告ＸＸ代理人签订《房屋租赁协议》，约定原告ＸＸ将涉案房屋出租给被告陈勤经营使用，并明确了双方的权利义务。2011年12月15日，被告陈勤又与被告程洁、叶青签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋转租给被告程洁、叶青经营使用。转租合同签订后，被告程洁、叶青将涉案房屋与隔壁的房屋打通，并于2012年1月9日在向原告ＸＸ告知转租情况并使用房屋产权证书办理了营业执照。原告在应当知道涉案房屋的转租事宜后，未在6个月内提起异议，推定为原告ＸＸ同意转租。综上，请求驳回原告ＸＸ的诉讼请求。被告陈勤为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料：1.《房屋租赁协议》一份，用以证明被告陈勤与原告ＸＸ代理人吕淑萍于2010年10月18日签订《房屋租赁协议》，约定将涉案房屋出租给被告陈勤经营使用的事实。2.《房屋租赁协议》一份，用以证明被告陈勤与被告程洁、叶青于2011年12月15日签订转租协议，将涉案房屋转租给被告程洁、叶青经营使用的事实。3.个体工商户营业执照一份、照片二份，用以证明被告程洁、叶青在签订转租协议后将涉案房屋与隔壁2号房屋打通，并于2012年1月9日办理营业执照的事实。4.收条五份，用以证明被告程洁、叶青在签订转租协议后依约支付库存费、转让费及自2012年度起至2014年度租金的事实。被告程洁、叶青答辩称：涉案房屋现由被告程洁、叶青经营使用，系自被告陈勤处转让而来，当时支付被告陈勤转让费135000元。被告程洁、叶青每年支付租金，原告ＸＸ应当知晓转租事宜。被告程洁、叶青为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料：1.《房屋租赁协议》一份，用以证明被告程洁、叶青与被告陈勤于2011年12月15日签订转租协议，将杭州市余杭区临平镇新水车河弄2幢1号房屋转租给被告程洁、叶青经营使用的事实。2.《租房协议》、账户明细各一份，用以证明被告程洁与杭州市余杭区临平镇新水车河弄2幢2号房屋业主签订的租房协议，并支付房屋租金的事实。原告ＸＸ提供的证据材料，经被告陈勤质证：证据1，真实性没有异议，关联性有异议；证据2、3，真实性、合法性及关联性没有异议，原告ＸＸ母亲已知晓转租事宜；证据4，真实性没有异议，合法性及关联性有异议，仅能表明原告ＸＸ妻子准备办理工商登记；证据5，系原告ＸＸ增加租金的理由；证据6，情况说明系证人证言，不能作为证据采信；居民户口簿的真实性没有异议；证据7，真实性、合法性及关联性没有异议，对待证事实有异议，位于杭州市余杭区临平镇新水车河弄2幢1号与2幢1号房屋共同经营。上述证据材料经被告程洁、叶青质证：与被告陈勤质证意见一致。本院经审查后认为，证据2、3、6、7，符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据；证据1、4、5，结合当事人的相关陈述，可作为认定本案相关事实的依据。被告陈勤提供的证据，经原告ＸＸ质证：证据1，真实性、合法性及关联性没有异议；证据2、4，真实性、合法性及关联性均有异议，转租事宜并未告知原告ＸＸ，也未经原告ＸＸ同意；证据3，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，登记经营场所为杭州市余杭区临平镇新水车河弄2幢2号房屋。上述证据材料经被告程洁、叶青质证：均无异议。本院经审查后认为，证据1、3，符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据；证据2、4，结合当事人的相关陈述，可作为认定本案相关事实的依据。被告程洁、叶青提供的证据，经原告ＸＸ质证：证据1，真实性、合法性及关联性均不认可，该转租协议在未告知原告ＸＸ的情况下签订；证据2，与本案无关。上述证据材料经被告陈勤质证：证据1，真实性、合法性及关联性没有异议，该合同签订后一直在履行中；证据2，没有异议。本院经审查后认为，证据1结合当事人相关陈述，可作为认定本案相关事实的依据；证据2，缺乏与本案的关联性，故不予确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2010年10月18日，原告ＸＸ母亲吕淑萍与被告陈勤签订《房屋租赁协议》一份，约定将原告ＸＸ所有的位于杭州市余杭区临平镇新水车河弄2幢01#营业房南面底层第一间房屋出租给被告陈勤，租赁期限自2010年11月1日至2014年10月31日止。第一年年租金55000元，第二年起租金按市场价再定。协议还对其他权利义务进行了约定。该租赁协议约定的租赁期限届满后，双方就续租事宜未达成一致意见。2011年12月15日，被告陈勤与被告程洁、叶青签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋转租给被告程洁、叶青经营使用。现涉案房屋由被告程洁、叶青实际占用使用。2014年12月18日，原告ＸＸ母亲吕淑萍确认由原告ＸＸ行使《房屋租赁协议》相关诉讼权利。原告ＸＸ与被告陈勤均确认2014年度的租金为80000元，即至2014年10月31日的租金已付清。本院认为：原告ＸＸ母亲吕淑萍与被告陈勤签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吕淑萍确认由原告ＸＸ行使《房屋租赁协议》相关诉讼权利，未违反法律规定，本院予以确认。《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，双方就续租事宜未达成一致。故作为承租人的被告陈勤及实际占有使用人的被告程洁、叶青有义务将涉案房屋腾空并返还原告ＸＸ。故原告ＸＸ要求被告陈勤、程洁、叶青腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，被告陈勤未将涉案房屋腾空并返还原告ＸＸ，并由被告程洁、叶青实际占有使用，并在事实上基于占有租赁物而获得利益，故应当对占有涉案房屋支付相应的费用。而原告ＸＸ主张参照2014年度租金80000元的标准计算占用使用费，既符合当事人在订立合同时对占有使用租赁物所需支付的对价的预期，又最大程度地与市场行情价值契合，且被告陈勤对此亦无异议。故本案中，自2014年11月1日期至2015年3月31日合计5个月的占有使用费，参照年租金80000元的标准，计算为33333.30元；自2015年4月1日至实际腾退房屋之日止的占用使用费，按上述计算标准另行计付。综上，本案中原告ＸＸ的诉讼请求，依据有据，本院予以支持。被告陈勤、程洁、叶青的相关答辩意见，合理部分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告陈勤、程洁、叶青于本判决生效后十五日内将坐落于杭州市余杭区临平镇新水车河弄2幢01#（南面底层第一间）房屋腾空并返还给原告ＸＸ；二、被告陈勤、程洁、叶青于本判决生效后十五日内支付原告ＸＸ占有使用费（自2014年11月1日期至2015年3月31日的占有使用费参照年租金80000元的标准，计算为33333.30元；自2015年4月1日至实际腾空并返还上述房屋之日止的占用使用费，按上述计算标准另行计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费633元，由被告陈勤、程洁、叶青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费633元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 秦海龙人民陪审员 沈海英人民陪审员 沈荣根二〇一五年五月二十九日书 记 员 沈秋霞 更多数据：