（2014）北商初字第190号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-06-26
案件名称
王金斌与张家口市弘丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
张北县人民法院
所属地区
张北县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王金斌,张家口市弘丰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第四十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第四条
全文
河北省张北县人民法院民 事 判 决 书（2014）北商初字第190号原告王金斌。委托代理人王忠，河北鸿义律师事务所律师。被告张家口市弘丰房地产开发有限公司，住所地张家口市桥西区串窑街。法定代表人刘国华，该公司董事长。委托代理人何国明，该公司员工。委托代理人郭秀琴，该公司员工。原告王金斌与被告张家口市弘丰房地产开发有限公司（以下简称弘丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王金斌及其委托代理人王忠和被告弘丰公司的委托代理人何国明、郭秀琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王金斌诉称，2010年8月16日我与被告签订了《弘丰城认购书》，向被告认购了弘丰城36号底商和3号楼1单元201室的商品房，付款方式为银行按揭，并向被告交付了定金7万元。该商品房完工后，我在被告通知的时间内与被告签订合同并交纳首付款及其它费用时，被告提出让我一次性付清购房款才能签订《商品房买卖合同》，因被告单方变更了付款方式，我未同意，双方协商未果，至今未能签订《商品房买卖合同》，现要求被告返还定金14万元。被告弘丰公司辩称，原告于2010年8月16日在我公司售楼部认购了弘丰城小区36号底商和3号楼1单元201室住宅，对《弘丰城认购书》的各项条款认可，同时选定银行按揭贷款的方式支付房款，并交纳了7万元的定金。我公司在原告认购的房屋封顶后，多次通知原告按照约定办理相关手续，但原告以种种理由拒绝，也曾与原告协商了几种解决办法，原告均不接受。2012年9月12日我公司在《张北报》刊登公告，再次要求原告办理相关手续，在无果的情况下，我公司于2014年9月决定将原告认购的房屋收回，另行处理。原告长期不办理相关手续，致使双方无法签订《商品房买卖合同》，属单方违约，故我公司对原告已交的定金不予退还，并要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年8月16日，原、被告双方签订了两份《弘丰城认购书》（以下简称认购书），双方约定，原告王金斌认购被告弘丰公司开发建设的张北县弘丰城小区内3号楼一单元201室住宅一套和3号楼一单元101室36号底商一套，两套商品房系二层连体房屋，付款方式为银行按揭贷款。认购书同时约定，认购人于签订认购书当日交纳定金，并于所购楼房封顶时接到通知之日起七日之内，签订《商品房买卖合同》，同时交纳首付款及规定的其他相关税费，办理银行按揭手续，客户如不遵守认购书约定，不按期付款，不按时办理相关手续，开发商视客户单方违约，客户所交纳的定金不予退还，开发商有权另行处理所定房屋和原告所认购商品房的房号、单价、面积、总价等内容。同日，原告王金斌交纳定金7万元。2010年12月原告接到被告通知后，于第二日与被告办理签订合同等事宜时，被告工作人员告知原告，因原告系外省户口，其认购的3号楼一单元201室住宅不符合银行单独办理按揭贷款的政策，不能办理银行按揭贷款手续，需一次性付清购房款，其认购的3号楼一单元101室36号底商能够办理银行按揭贷款手续。如原告将户口迁至张北县境内，其所认购的房屋均可办理银行按揭贷款手续，因原告不同意迁户且要求被告按照认购书的约定签订合同，双方协商未果，亦未签订《商品房买卖合同》。2012年8月原告向被告提出退房请求，被告同意原告退购3号楼一单元201室住宅及订金2万元，不同意其退购3号楼一单元101室36号底商及订金5万元，双方协商未果。2012年9月12日，被告弘丰公司在《张北报》刊登公告，声明“王金斌七日内持《认购书》、《交款通知单》、本人身份证到本公司销售中心签订《商品房买卖合同》，并交纳首付款及规定其它相关税费，办理银行按揭手续，逾期本公司视你单方违约，所交纳定金不退还，并将所定房屋另行处理”。另查，2010年8月16日涉诉房屋为在建工程，2010年12月完工，被告于2010年9月10日取得商品房预售许可证。2014年9月13日被告将3号楼一单元201室商品房另行出售。上述事实，有原、被告的陈述，认购书、收据、《张北报》复印件、商品房预售许可证、答复、交款通知单等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的认购书系当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，本案中订购书系被告提供的格式合同，其中对“认购人于所购楼房封顶时接到通知之日起七日之内，签订《商品房买卖合同》”的约定，含有要求原告按时接受并签订商品房买卖合同之意，系被告对原告签订商品房买卖合同磋商权利的限制与排斥，故该约定应解释为认购人于所购楼房封顶时接到通知之日起七日之内，双方经协商一致后签订商品买卖合同。订购书所约定的定金系为双方订立商品房买卖合同的担保，当该担保的定约行为没有发生时，由违反承诺的一方接受定金处罚。本案中，原、被告双方虽约定了以办理银行按揭贷款给付购房款的付款方式，但对无法办理银行按揭贷款的后果未加以约定，且原告无法以办理银行按揭贷款方式给付被告购房款和原、被告双方未按约签订商品房买卖合同的后果，系银行办理房屋按揭贷款政策的限制所致，而非原、被告的主观原因，故原、被告双方均不应承担违约责任，本案不适用法律关于定金罚则的规定，被告应将定金返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条第二款之规定判决如下：一、被告张家口市弘丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王金斌定金7万元。二、驳回原告王金斌其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，原告王金斌负担1550元，被告张家口市弘丰房地产开发有限公司负担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上述期满的次日起七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 彪人民陪审员 柳文华人民陪审员 李小娟二〇一五年五月二十九日书 记 员 赵福星附相关法律法条《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”