（2014）园民初字第02983号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-10-23
案件名称
魏文霞与徐卫清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏文霞,徐卫清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2014）园民初字第02983号原告魏文霞。委托代理人吴勇华被告徐卫清。原告魏文霞诉被告徐卫清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月5日受理后，依法由审判员江福禄独任审判。后因被告徐卫清下落不明，本院依法组成合议庭，于2015年2月7日向其公告送达起诉状副本及开庭传票等材料，并于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告魏文霞及其共同委托代理人吴勇华到庭参加诉讼，被告徐卫清经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告魏文霞诉称：2014年3月11日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定由原告将坐落于苏州工业园区大丰收广场1幢715室房屋租赁给被告，租赁期限为一年，自2014年3月11日起至2015年3月10日止，月租金为1400元，每三个月支付一次且提前十天支付。第三次租金应于2014年9月1日前支付，但被告迟迟未付，水电费亦未付，原告诉讼至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告退还涉案房屋；3、被告支付自2014年9月11日至2014年11月25日房屋租金3966.67元；4、被告支付违约金1400元；5、被告支付自2014年11月26日至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费；6、被告支付水费220.5元（实际要求被告支付至实际返还房屋之日止）；7、被告支付电费237元（实际要求被告支付至实际返还房屋之日止）；8、本案诉讼费由被告承担。被告徐卫清未作答辩。经审理查明：2014年3月11日，原告魏文霞（甲方）与被告徐卫清（乙方）在中介唯亭合创信息咨询有限公司居间下签订房屋租赁合同，合同约定甲方将其所有的坐落于苏州工业园区大丰收广场1幢715室房屋出租给乙方使用。租期一年，合同约定租赁期限自2014年3月11日起至2015年3月10日止。乙方每三个月支付一次租金，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前十天将下期租金支付给甲方。甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。乙方承担租赁期间水电费。关于违约责任，合同约定：如乙方未按规定时间和方式支付租金、保证金及其他费用，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过甲方损失，乙方应予以赔偿。如乙方租赁期已超过，乙方既不续签本合同也不退房，甲方对该房有权作出处理，后果由乙方负担。房屋内甲方提供乙方使用的物品有：冰箱1台、空调1台、热水器1台、油烟机1台、电卡1张、防盗门钥匙2把、水表钥匙2把。庭审时，原告陈述：合同签订时，原告将涉案房屋交付乙方使用，被告当场支付原告保证金1400元及第一季度租金4200元。被告于2014年6月7日支付前二个季度的租金8400元，即租金交至2014年9月10日，之后的租金被告未付，原告向被告催要，被告仍未交纳，原告不认可合同到期后同意被告继续承租涉案房屋。嗣后被告下落不明，原告无法向被告发出解除合同通知。2015年5月22日，本院在中介、物业、开锁公司工作人员见证下，至房屋现场勘验时发现室内尚遗留办公桌1张、电脑显示器1台、枯萎盆栽2盆、电话机1个、宽带猫1个、银行卡2张、十字绣1个、疑似玉石工艺品1件。另外开锁公司将涉案房屋门锁进行更换，并将更换后的钥匙交付原告，为防止租金损失的进一步扩大，本院告知原告可将遗留物品妥善保管后将涉案房屋另行出租。至法庭辩论终结时，原告代为被告缴纳电费237元、水费189元。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、房屋所有权证及土地使用权证、水电费收据、催费通知书、勘验笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：原告提交了双方签订的房屋租赁合同，在未有相反证据证明情况下，应当能够认定双方存在租赁法律关系；该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。原、被告应当按照约定履行义务。被告应于2014年9月2日前交纳第三季度租金，原告认可被告已支付了前二个季度租金，其余租金未交，目前无证据证实被告就其余租金有过支付的事实，被告构成违约。因被告未按期交纳租金，被告构成违约，被告应向原告支付违约金。合同约定被告违约应赔付原告相应损失，原告主张被告支付1400元违约金，该数额即一个月租金，原告主张不违反法律规定，也不过分高于合同约定，本院对此予以支持。该款从被告已交付原告的保证金1400元中予以抵消，本院不再单独作出判决，原告亦不再返还被告交纳的1400元保证金。合同约定，被告未及时交纳租金，原告有权解除合同。原告虽未向被告发出解除合同通知，合同亦未约定解除期限和条件，但在本院向被告送达诉状副本公告期满之日，若合同尚未到期，亦应视为解除。而本案中，本院于2015年2月7日向被告公告送达诉状副本，2015年4月8日公告期满，在公告期间，原被告签订的租赁合同于2015年3月10日到期，被告未及时腾房，也未与原告续签合同，故原被告之间合同已于2015年3月10日终止，终止后双方租赁关系自动解除。被告应当支付2014年9月11日至2015年3月10日期间的租金8400元（1400×6）。原告再行主张解除合同已无必要，原告该项诉请，本院不予支持。合同到期后，原告主张解除原被告之间签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。合同约定的租赁期限到期后，被告没有及时搬离涉案房屋，给原告造成了相应的租金损失，被告应当支付到期后实际占有涉案房屋的使用费直至搬离之日止。基于合同约定：如被告租赁期已超过，既不续签本合同也不退房，原告对该房有权作出处理，后果由被告负担；原告称其并未对涉案房屋内遗留物品进行处理，现被告下落不明，本院为核实涉案房屋内遗留物品情况，于2015年5月22日至房屋内现场勘验。勘验时发现涉案房屋遗留物品数量并不多，体积不大，被告现下落不明，本院已告知为减少损失，原告可自行将遗留物品妥善保管后直接将涉案房屋另行出租，本院无需就被告退还房屋再行作出判决。根据遗留物品的现状，本院酌定寻找保管场所及搬迁物品所需合理时间为3天，故被告应当支付2015年3月11日至2015年5月25日期间共计75天的房屋占有使用费，支付标准参照租金计算，共计3500元（1400×75／30）。保管期间的费用待实际发生时由原告另行主张。租赁期间，被告因使用水电而产生的费用应由被告承担。原告提交证据证明其代为被告垫付水费220.50元、电费237元，该款应由被告支付原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐卫清于本判决生效之日起十日内支付原告魏文霞房屋租金8400元及房屋占有使用费3500元，共计11900元；二、被告徐卫清于本判决生效之日起十日内支付原告魏文霞水费189元、电费237元；三、驳回原告魏文霞其他诉讼请求。案件受理费50元，公告费690元，共计740元，由被告徐卫清负担。原告魏文霞预交并同意垫付，原告预交之款，本院不再退还，被告徐卫清于履行上述付款义务时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 江福禄人民陪审员 徐家骝人民陪审员 魏淼澄二〇一五年五月二十九日书 记 员 杨惠娟