（2015）睢民初字第01443号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-10-28
案件名称
徐州众邦物业服务有限公司与苏志刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
睢宁县人民法院
所属地区
睢宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州众邦物业服务有限公司,苏志刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第四十一条，第四十二条第一款
全文
江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）睢民初字第01443号原告徐州众邦物业服务有限公司，住所地江苏省睢宁县文学北路徐州日报社记者站西楼106室。法定代表人王冠军，公司总经理。委托代理人郭绪刚，职员。被告苏志刚，无业。委托代理人苏玉祥，退休工人。原告徐州众邦物业服务有限公司（以下简称众邦物业公司）与被告苏志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由审判员丁莉适用小额诉讼程序独任审判，于同年5月25日公开开庭进行了审理。原告众邦物业公司及其委托代理人郭绪刚、被告苏志刚及其委托代理人苏玉祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众邦物业公司诉称：被告系上海花苑业主，从其入住到2014年6月30日期间，该小区物业由睢宁县物业管理服务中心管理和服务，但被告没有向该公司足额缴纳物业费。后该公司转给我公司，被告所欠物业费的年限和金额为：510室：2013年419元，2012年419元，2011年419元，2014年7月1日由原告管理服务后，被告欠物业费为419元。610室：2013年174元，2012年174元，2011年174元，2014年7月1日由原告管理服务后，被告欠物业费为174元。以上合计2372元，被告至今未缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令被告给付物业费2372元，诉讼费由被告承担。被告苏志刚辩称：我从入住上海花苑后缴纳了2年的物业费，其余物业费到没有缴纳。我没有缴纳的原因：物业服务不到位、五楼墙角下雨渗水致大白脱落、六楼墙体开裂。经审理查明：被告苏志刚系睢宁县上海花苑小区三期18号楼510室业主，510室房屋建筑面积为116.41平方米，610室为阁楼，未计算房屋建筑面积。2014年7月1日睢宁县上海花苑业主委员会与原告众邦物业公司签订物业服务合同一份，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，收费标准为0.3元／月／平方米。后原告入驻该小区并开展物业服务。原告入驻前该小区由睢宁县物业管理服务中心提供物业管理服务，入驻时期物业服务公司将债权债务移交给原告，并与原告签订债权债务转让协议书，约定原告为该小区提供物业管理服务，同时催要前期拖欠的物业费用，睢宁县物业管理服务中心向原告提供拖欠管理费用的业主明细一份，载明被告苏志刚拖欠物业费。现原告提起本案诉讼，要求被告给付物业费。被告苏��刚自2012年起以小区物业服务不到位及房屋渗水、开裂为由拖欠缴物业费至今，原告众邦物业公司认可物业服务存在部分瑕疵，辩称渗水、漏水、开裂系房屋主体质量问题。上述事实，有原被告庭审陈述、物业服务合同、债权债务转让通知书、物业服务收缴通知单、照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，业主应受该合同的约束，故原告与睢宁县上海花苑业主委员会之间签订的物业管理服务协议合法有效，应对被告苏志刚产生约束力。原告徐州众邦物业服务有限公司提供了物业服务，被告苏志刚应当依约履行交纳物业服务费的义务，其拖欠物业费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告拖欠2011年7月至2014年6月期间物业费作为明确具体的债权，已由睢宁县物业管理服务中心转让给了本案原告，该转让行为合法有效，应受法律保护。依照物业服务合同中物业费计算方式约定，业主应按建筑面积缴纳物业费，因610室是阁楼房间，且该房间面积没有计入被告苏志刚房产总面积，因双方对阁楼物业费计算方式没有达成一致意见，故本院对原告众邦物业公司主张收取阁楼物业费的主张不予支持。物业管理公司应严格按照物业管理服务合同的约定，履行管理服务职责，物业服务收费也应遵循费用与服务水平相适应原则，原告为小区业主提供物业服务质量不高，因为物业公司提供的服务质量达不到合同约定，本院根据物业公司提供服务的质量状况，酌定将原告收取的物业费下调20%。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告苏志刚于本判��生效后十日内支付原告徐州众邦物业服务有限公司物业费共计1592.49元［（116.41平方米×0.3元／平方米×12个月×3年）＋（116.41平方米×0.3元／平方米×12个月×80%）］。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担（鉴于原告已预交，被告于履行上述义务时一并支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 丁 莉二〇一五年五月二十九日书记员 鹿一琳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同章中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依���选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”