（2014）南民终字第641号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-06-30

案件名称

单卫与福建省南平市中野房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省南平市中级人民法院

所属地区

福建省南平市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

单卫,福建省南平市中野房地产开发有限公司,杨烨,杨玉娇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省南平市中级人民法院民事判决书（2014）南民终字第641号上诉人（原审原告）单卫，女，1960年8月18日出生，汉族，个体工商户。委托代理人邱树华，福建全信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）福建省南平市中野房地产开发有限公司。法定代表人杨玉娇，经理。委托代理人陈仁光，福建杰列律师事务所律师。委托代理人王新英，福建杰列律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）杨烨，男，1995年3月25日出生，汉族，自由职业者。委托代理人陈仁光，福建杰列律师事务所律师。委托代理人王新英，福建杰列律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）杨玉娇，女，1967年4月7日出生，汉族。委托代理人陈仁光，福建杰列律师事务所律师。委托代理人王新英，福建杰列律师事务所律师。上诉人单卫因房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第1877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，公开开庭审理了本案。上诉人单卫及其委托代理人邱树华，被上诉人福建省南平市中野房地产开发有限公司（以下简称中野房地产公司）、杨烨、杨玉娇的共同委托代理人陈仁光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年3月15日，单卫与中野房地产公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，中野房地产公司出租给单卫的店面和商业用房位于南平市江滨南路154号中野大厦沿街负一层第06号、第07号店面和一至三层商业用房（共计面积6602㎡），其中：1、第06号店面房屋面积为186㎡，第07号店面房屋面积为186㎡，店面房屋面积合计372㎡。2、商业用房第一层房屋面积为2065㎡，第二层房屋面积为2065㎡，第三层房屋面积为2065㎡，一至三层房屋面积合计6195㎡。3、第06号店面后部办公室一间，房屋面积为35㎡。租赁期限为九年一个月，自2011年3月15日起至2020年4月l4日止。中野房地产公司与杨烨、杨玉娇分别于2013年3月27日、2013年3月30日签订了六份《商品房买卖合同》，约定中野房地产公司将本案讼争房屋出卖给杨烨、杨玉娇，并约定南平市江滨南路154号第1-2幢负一层第06、07号房、第一层101号-121号房单价均为每平方米5，000元，第1-2幢第二层201号-221号房单价均为每平方米3，000元，第1-2幢第三层301号-308号、314号-321号、309号-313号房单价均为每平方米2，800元，讼争房屋总计售价为23，185，904元，付款方式均为一次性付款。2013年5月9日，上述讼争房产均已办理了房产登记手续，均为杨烨与杨玉娇按份共有。中野房地产公司在出卖讼争房屋前未通知单卫，单卫遂诉至原审法院。原审法院同时查明，本案讼争房屋出卖时，中野房地产公司的股东为杨斌和崔晓林。杨斌与杨烨系父子关系，杨斌与杨玉娇系兄妹关系，崔晓林与杨玉娇系夫妻关系。另外，单卫因本案诉讼委托律师支付代理费30，000元。原审法院认为，本案单卫、中野房地产公司双方依法形成房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人应与杨烨、杨玉娇具备同等条件是承租人行使优先购买权需要具有的前提条件之一。本案，中野房地产公司基于其公司所有股东与杨烨、杨玉娇均为近亲属的特殊关系，而将讼争房屋转让给杨烨、杨玉娇。此种特殊关系作为房屋买卖的交易条件之一，属于“同等条件”的范围，是杨烨、杨玉娇所具有的人格利益条件，不可用金钱来衡量，具备一定的特定性，是承租人无法具备的，故承租人不能行使优先购买权。因此，对于单卫的诉讼请求，原审法院不予支持。对于单卫提出“《商品房买卖合同》上体现的购房总价款及付款方式即为本案讼争的同等条件”的意见，原审法院认为，“同等条件”不仅包括房屋市场价格，还要综合考虑交易的支付方式，房屋卖方出售给杨烨、杨玉娇的真实意图、能够直接影响房屋买卖价格的非货币因素。房屋价款及付款方式仅系“同等条件”所涵盖的条件之一。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决：驳回单卫的诉讼请求。上诉人单卫上诉称，一、原判以“第三人所具有的人格利益条件，不可用金钱来衡量，具备一定的特定性，是承租人所无法具备的”为由，判决单卫不能行使优先购买权，是对同等条件的曲解，存在法律适用上的错误。1、租赁房屋为中野房地产公司所有，中野房地产公司在租赁有效期内将租赁房屋转让给杨烨、杨玉娇，其未能保障单卫同等条件下的优先购买权，构成对单卫权利的侵害。2、原判对同等条件的认定，是将出卖人系自然人，且存在亲属关系的出卖人与买受人之间发生的房屋买卖关系扩展到企业法人身上，将中野房地产公司的房屋买卖行为等同于自然人之间的买卖关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同纠纷解释》）第二十四条第二款的规定，只有自然人之间才存在近亲属关系，而企业法人无近亲属关系的存在，无需考虑非货币因素的同等条件问题。3、虽然杨烨、杨玉娇的亲属杨斌、崔晓林系中野房地产公司股东，但租赁房屋所有权归中野房地产公司这个法人组织所有，杨斌、崔晓林并未取得租赁房屋的所有权。杨斌、崔晓林作为公司股东只享有公司的股权，而非财产权，只有在盈利的情况下公司按投资者权益对股东进行财产分配后，股东才享有分配所得财产的所有权。如果中野房地产公司在将房产转让给杨烨、杨玉娇之前已将房屋产权转移登记于股东杨斌、崔晓林名下，再由杨斌、崔晓林通过买卖合同关系转让给杨烨、杨玉娇，则属于亲属之间的转让。单卫的优先购买权则受到一定的限制。法人出卖出租房屋的行为不具有“继承性质”或“亲属性质”的非货币因素。因此，原判对同等条件的解释，有悖于法律设置同等条件的宗旨。三、单卫的诉讼请求符合合同法及司法解释的规定。依据《房屋租赁合同纠纷解释》，承租人的优先购买权应确定为债权，归入附强制缔结义务的请求权范畴，出买人基于房屋租赁关系其缔约自由必然受到限制。因此，单卫的诉讼请求于法有据。单卫为实现撤销权而付出的律师代理费，根据合同法解释（一）第26条的规定，应当由中野房地产公司、杨烨、杨玉娇负担。综上，原判适用法律错误，请求撤销原判，改判支持单卫原审诉讼请求。被上诉人中野房地产公司、杨烨、杨玉娇答辩称，一、中野房地产公司的股东杨斌、崔晓林与杨烨、杨玉娇的亲属关系决定了中野房地产公司的真实意思是将讼争房产转让给杨烨、杨玉娇，这完全符合公司法第四条和物权法第三十九的规定。中野房地产公司是一家家族企业，公司只有杨斌、崔晓林两位股东，中野房地产公司的股东杨斌是第三人杨烨的亲生父亲，也是杨玉娇的胞兄，而崔晓林又是杨玉娇的丈夫，即崔晓林是杨斌的妹夫。公司的最高权力机构是股东会，公司的最终受益人是公司股东，而公司的任何决定也均由股东会决定，公司的意思表示是股东意思表示的一种形式，股东的合意就是公司的意思，公司作出重大民事法律行为的根据是股东的合意。因此，如何处置中野房地产公司完全取决于杨斌、崔晓林的意志，中野房地产公司作为企业法人有权在不违反法律规定的情况下自由处分自己的财产。中野房地产公司是有限责任公司，具有很强的人合性，注重股东间的特定关系，中野房地产公司的收益都间接与本案的原审第三人密切相关，原审第三人与中野房地产公司有利害关系，中野房地产公司将房产转让给原审第三人是公司和公司股东的真实意思表示，其转让行为合法，亦符合《房屋租赁合同解释》第二十四条的精神。因此，中野房地产公司将自己名下的房产转让给股东的近亲属，并非无效或可撤销的民事行为。二、合同法第二百三十条规定的转让租赁标的物通知义务不是构成单卫行使撤销权的绝对理由。首先，合同法第二百三十条的立法本意有两方面：其一、保护租赁标的物产权人的利益，但通知行为作为司法机关判断“同等条件下”承租人优先购买权行使期间何时起算的程序性根据，不是不经通知租赁物就不得转让；其二，保障承租人不因为租赁物产权改变而丧失承租权，单卫的承租权没有因为产权所有人发生变更而丧失。其次，杨烨、杨玉娇取得租赁房屋所有权的行为没有违反法律规定，并且已办理了物权登记，完成了物权公示。单卫与中野房地产公司订立的房屋租赁合同没有办理备案登记手续，其主张的优先购买权不具有对抗第三人的效力。因此，中野房地产公司是否履行告知义务肯定不能成为单卫主张撤销权的理由和根据。而且，中野房地产公司在2013年4月向单卫催讨房租时，已告知单卫房屋产权变更事宜。三、单卫不是中野房地产公司股东亲属，自然并非具备“同等条件”的房屋购买人。中野房地产公司的本意是将财产优惠或低价转让给予股东亲属，此项财产处分行为具有特定性、排他性，并非向不特定民事主体出售房屋。所以本案判别是非的关健在于单卫是否与杨烨、杨玉娇具备同样的特殊身份条件，中野房地产公司全体股东的意思表示及中野房地产公司处分财产的动机。只有单卫具备同等条件，才有讨论是否发通知的必要，单卫才有行使优先购买权的前提和基础。正是基于杨烨、杨玉娇身份的特殊性，中野房地产公司股东才决定以最优惠价格转让财产，但单卫根本不具备“同等条件”来购买讼争房产。四、单卫与中野房地产公司签订的租赁合同已明确约定，中野房地产公司即使将讼争房屋转让，但租赁合同仍将继续履行，单卫的承租权没有因为房屋产权的变更而受侵害。单卫提起本案诉讼的根本原因在于为拒付租金寻找借口。在租赁合同签订时，杨斌即已口头告知单卫，中野房地产公司可能会在租赁期限内将房屋转让给股东或股东亲属。租赁合同第十条的约定也可间接证明单卫对中野房地产公司出售租赁房屋是明知的。综上，本案不适用合同法第二百三十条的规定，单卫的诉讼请求缺乏法律依据，请求予以驳回。经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，中野房地产公司与单卫签订的《房屋租赁合同》主体适格，内容合法，系双方当事人真实意思的表示，属有效合同，单卫在合同履行期限内对租赁房屋依法享有租赁权。因中野房地产公司在租赁期限内与杨烨、杨玉娇签订六份《商品房买卖合同》，将《房屋租赁合同》项下租赁房屋售予杨烨、杨玉娇，单卫以中野房地产公司侵犯其优先购买权为由，主张撤销中野房地产公司与杨烨、杨玉娇之间的房屋买卖关系，并要求中野房地产公司与其另行签订房屋买卖合同。但除法律有特别规定外，撤销权一般赋予民事行为中表意瑕疵的一方当事人，单卫并非涉讼六份《商品房买卖合同》之缔约方，故其并非主张撤销中野房地产公司与杨烨、杨玉娇之间房屋买卖关系的适格主体。同时，根据《房屋租赁合同纠纷解释》第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”之规定，杨烨、杨玉娇作为中野房地产公司与单卫租赁合同之外的第三人，购买租赁房屋并不违反法律禁止性规定，且已经办理产权变更登记手续。本案现有证据又不足以证明杨烨、杨玉娇系属恶意购买租赁房屋。因此，单卫即便享有优先购买权，其上述主张依法亦不能得以支持，仅得以根据《房屋租赁合同纠纷解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，请求中野房地产公司承担赔偿责任。综上，单卫的上诉请求于法无据，不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人单卫负担。本判决为终审判决。审　判　长　　许发清审　判　员　　乐　芳代理审判员　　陈志勇二〇一五年五月二十九日书　记　员　　余炜鑫本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”