（2015）芜中民四终字第00034号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-07-29
案件名称
程造祥与王次升房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程造祥,王次升
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第00034号上诉人（一审原告）：程造祥。委托代理人：范益民，安徽兴皖律师事务所律师。委托代理人：陈丽，安徽兴皖律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王次升。上诉人程造祥与被上诉人王次升房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2014年11月6日作出的（2014）镜民一初字第00368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭于2015年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人程造祥的委托代理人范益民到庭参加诉讼。被上诉人王次升经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年6月10日安徽国美电器有限公司（甲方）与王锋（乙方）签订房屋租赁合同一份，由乙方承租甲方位于芜湖市步行街金鼎大厦三楼整层区域的房屋，租赁期限自2010年8月1日起至2020年9月30日止，双方另约定租金、违约责任等，其中第四十七条载明“乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同”“3、未经甲方书面许可擅自将租赁房屋的全部或部分转租或转让他方或与他方共同使用”，第五十条载明“如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过5日，则甲方可采取包括但不限于断水、断电、封门等强制措施向乙方催收款项”。其后，因王锋差欠王次升相关债务，双方达成口头协议，王锋将其租赁的芜湖市步行街金鼎大厦三楼部分区域的房屋（即本案所涉租赁区域）转租给王次升，以租金折抵部分债务。2013年5月31日，王次升以镜湖区铂爵婚纱摄影会馆（甲方）的名义与程造祥（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将芜湖市步行街国美电器三楼部分房屋出租给乙方用于经营；合同租赁期为7年，自2013年6月1日起至2020年5月31日止；租金每年36万元，每半年支付一次，递增方式按国美与甲方合同约定执行；由于甲方未缴纳房租和电费导致国美关门使乙方不能正常经营，甲方按每天5000元经济损失赔偿给乙方等。合同签订时，王次升并未将其与王锋之间的转租合同关系告知程造祥。合同签订后，程造祥即向王次升支付了2013年7月1日至2013年12月31日的房租18万元。程造祥对租赁房屋进行重新装修后，即以镜湖区大众眼镜批发城名义对外营业。因王锋仅支付租金至2013年9月30日，其后经多次催要未能支付租金，故安徽国美电器有限公司对案涉租赁房屋采取断电（2013年10月15日至2013年12月31日）的措施向其催收房租，致镜湖区大众眼镜批发城不能正常营业。程造祥、王次升均就租赁问题与安徽国美电器有限公司进行交涉，但因安徽国美电器有限公司并不认可王锋的转租行为，致交涉无果。2014年1月8日，安徽国美电器有限公司将王锋诉至芜湖市镜湖区法院，2014年6月25日，芜湖市镜湖区人民法院已经依法判决（判决解除安徽国美电器有限公司与王锋签订的房屋租赁合同；王锋将位于芜湖市步行街金鼎大厦三楼整层区域的房屋恢复原状并交还安徽国美电器有限公司；王锋支付欠缴房屋租金及相应利息，并支付自2014年5月1日起至实际交付之日止的房屋占有使用费），且该判决已生效。自安徽国美电器有限公司起诉之日（2014年1月8日）起，其对镜湖区大众眼镜批发城采取封门措施，镜湖区大众眼镜批发城就此停业。另查明：程造祥系镜湖区大众眼镜批发城业主，王次升系镜湖区铂爵婚纱摄影会馆业主。一审法院认为：王锋将案涉房屋转租给王次升，王次升又转租给程造祥的行为，均未征得出租人即安徽国美电器有限公司的同意，事后亦未取得该公司的追认，故程造祥与王次升于2013年5月31日签订《房屋租赁合同》无效。虽然该租赁合同无效，但合同中双方约定“由于甲方未缴纳房租和电费导致国美关门使乙方不能正常经营，甲方按每天5000元经济损失赔偿给乙方”的违约条款有效。虽然未缴纳房租的责任在王锋，但根据合同相对性原则，王次升应对程造祥因停电不能正常营业造成的经济损失承担相应的赔偿责任。有证据证明的停电时间为2013年10月15日至2013年12月31日。共计78天，合计金额39万元（5000×78】。程造祥与王次升在签订该租赁合同时对转租的事实均是知情的，但都未核实原租赁合同中有无禁止转租的条款或向出租人安徽国美电器有限公司征求其是否同意转租的意见，均存在过错，应各自承担相应的责任，酌定其各自承担责任的比例为50%，故王次升应赔偿程造祥经济损失195000元。程造祥诉请的货物折价20万元，未提交证据证明该损失的发生和数额的由来，对此不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、程造祥与王次升于2013年5月31日签订《房屋租赁合同》无效；二、王次升于判决生效之日起十日内赔偿程造祥损失195000元；三、驳回程造祥的其他诉讼请求。程造祥不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院判决认定事实错误。首先，在程造祥实际承租房屋的三个多月时间里，出租人安徽国美电器有限公司已经知道该房屋转租给程造祥，并未提出任何异议，且程造祥在房屋装修、开业时出租人安徽国美电器有限公司与王次升均共同到场祝贺，出租人安徽国美电器有限公司对转租行为是默认的。其次，程造祥诉请的经济损失是因王次升未履行缴纳房租的义务造成的，一审法院按照各自承担50%经济损失有失公正。王次升未做书面答辩。二审中，当事人双方所举证据与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院所认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：首先，程造祥上诉提出在其实际承租房屋的三个多月时间里，出租人安徽国美电器有限公司已经知道该房屋转租的事实，并未就房屋转租行为提出任何异议，且其在房屋装修、开业时出租人安徽国美电器有限公司与王次升均共同到场祝贺。本院于对上述上诉理由予以核实，安徽国美电器有限公司皖南分部行政经理王雷明确表示对转租行为是完全知晓的。故出租人安徽国美电器有限公司对转租行为是认可的。本院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，提出解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。程造祥与王次升双方于2013年5月31日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将芜湖市步行街国美电器三楼部分房屋出租给乙方用于经营；合同租赁期为7年，自2013年6月1日起至2020年5月31日止；租金每年36万元，每半年支付一次，递增方式按安徽国美电器有限公司与甲方合同约定执行；由于甲方未缴纳房租和电费导致安徽国美电器有限公司关门使乙方不能正常经营，甲方按每天5000元经济损失赔偿给乙方等。合同签订后，程造祥即向王次升支付了2013年7月1日至2013年12月31日的房租18万元。根据程造祥与济南优美特装饰设计工程有限公司签订的项目合同书的约定，济南优美特装饰设计工程有限公司于2013年6月27日进场施工，出租人安徽国美电器有限公司与王次升均共同到场祝贺。所以出租人安徽国美电器有限公司对转租行为是知道的。而出租人安徽国美电器有限公司于2014年1月8日才将第一承租人王锋诉至芜湖市镜湖区法院，要求解除双方签订的租赁合同。已超出了出租人对转租行为必须在六个月内提出异议的法律规定，故该涉案租赁合同是合法有效的。一审法院认定程造祥与王次升双方于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》系无效合同错误，应予纠正。其次，程造祥认为其诉请的经济损失是因王次升未履行缴纳房租的义务造成的，一审法院按照各自承担50%经济损失有失公正。既然双方所签订的转租合同是有效的，根据一审查明的事实和双方在租赁合同中的约定，因甲方未缴纳房租和电费导致安徽国美电器有限公司关门使乙方不能正常经营，甲方按每天5000元经济损失赔偿给乙方的违约条款合法有效的。根据一审法院查明的事实，停电时间为2013年10月15日至2013年12月31日。共计停业78天，合计金额39万元（5000元＊78天=39万元），对程造祥的上述损失，王次升应承担全部赔偿责任。本院对程造祥的该上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2014）镜民一初字第00368号民事判决第三项；二、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2014）镜民一初字第00368号民事判决第一、二项；三、解除程造祥与王次升于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》；四、王次升于本判决生效之日起十日内赔偿程造祥损失390000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2850元，二审案件受理费4200元，合计7050元，由王次升负担。本判决为终审判决。审判长 汪 勇审判员 张 勤审判员 周宏斌二〇一五年五月二十九日书记员 宋喜萍附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 关注公众号“”