（2015）穗云法民四初字第85号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-12-03
案件名称
广州市金濠城物业管理有限公司与李向明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市金濠城物业管理有限公司,李向明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第85号原告：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：曹天来，经理。委托代理人：陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：徐锡林，广东环球经纬律师事务所律师助理。被告：李向明，身份证住址广州市东山区。原告广州市金濠城物业管理有限公司与被告李向明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市金濠城物业管理有限公司的委托代理人陈秋人、徐锡林，被告李向明经本院公告送达开庭传票及诉状副本，逾期无到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市金濠城物业管理有限公司诉称：我司是具有物业管理资质的专业物业管理公司，从2005年12月20日开始，我司受广州市白云区广园中路松柏东街景泰名苑业主委员会的委托，对广州市白云区广园中路松柏东街17号原景泰名苑名店城（现金濠城商场）进行物业管理，期限为10年。被告是金濠城商场内某铺的业主，该商铺的产权登记面积是16.66平方米。但被告一直拖欠物业管理费，我司原已向法院起诉要求被告支付2012年7月31日前的物业管理费，但被告至今仍拒交。且自2012年8月1日起暂计至2014年7月31日的物业管理费也至今未交。我司认为，景泰名苑业主委员会是依法成立且办理了备案登记的主体，有权委托物业管理公司对金濠城商场进行管理，其意思表示对全体商场业主具有约束力。我司已依约提供了物业管理服务，被告理应承担向我司支付物业管理费的义务。故现请求法院判令：被告向原告支付广州市白云区广园中路松柏东街17号某铺自2012年8月1日至2014年7月31日的物业管理费15993.6元及滞纳金（以当月管理费为基数，从当月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至实际付清之日止）；本案诉讼费由被告承担。被告李向明辩称：我不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.根据国家的有关规定，物业管理公司理应根据物管条款对物业进行有效管理方才收取合理的管理费，而原告作为物管公司，对本商铺路口的阻塞及铺位门前通道被封闭的行为，没有进行有效的阻止并视而不见，还一味推卸责任，使对本商铺的侵权行为持续至今，令本商铺无法正常营业，根本没有尽到管理的责任。2.本铺位的玻璃门在该物业管理公司管理期间丢失，作为物管的一方，原告没有尽到管理和保护的责任，理应对该问题负责。3.商户被严重侵权，无法经营，物管公司难辞其咎。既然原告对该商铺完全没有尽到管理责任，则没有任何理由收到该商铺的管理费。经审理查明：原告是具有三级资质等级的物业管理公司。被告是位于广州市白云区松柏路松柏东街17号地下1、2层商场某号铺（下称“涉案商铺”）的产权人，涉案商铺建筑面积为16.66平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方广州金濠城物业管理有限公司为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰“名苑”“名店城”第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。上述合同签订后，原告一直为涉案商场提供物业服务至今。2012年9月3日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付自2010年8月至2012年7月的物业管理费。本院于2013年3月28日作出（2012）穗云法民四初字第1235号民事判决书，查明：“本院于2012年11月21日下午组织被告李向明及其委托代理人黄某到现场勘查，原告工作人员曹天来在场，查证：涉案商场共两层，一楼共有三个出入口，现只有两个可正常进出，一个位于景泰名苑名店城正门（下称“门道1”），一个位于涉案商场消防控制中心和1122号铺之间（下称“门道2”）。另一个通道位于1003号铺和1005号铺之间（下称“门道3”），该通道上开设有一家士多店，门道3无法出入。涉案商铺位于涉案商场一楼，有两个门面，一个靠门道3，另一个靠商场内部通道，其中门道3是商铺与外围进出的最近出入口。铺内堆放大量杂物，处于无营业状态。商铺右侧有一家名为“千足鞋店”的商铺在经营，商铺其中一门面所靠的商场内部通道被千足鞋店商铺阻塞，进入该商铺须先经过千足鞋店内，再经过安全通道才能进入。”该判决认为：“作为商场物业管理方的原告同时又是“千足鞋店”的出租方，原告完全有物业管理上的义务及可能去协助被告消除“千足鞋店”对被告商铺使用的影响，但原告却放任此状况，故原告向被告提供物业管理未完全履行合同义务，被告抗辩不同意交纳物业管理费的理由部分成立，则原告所主张的物业管理费标准应予调整。从公平原则考虑，本院将物业管理费的标准调整为按每月约定的40元／平方米物业管理费下调50%，以20元／平方米计算……”。据此判决：“在本判决生效之日起十日内，李向明向广州市金濠城物业管理有限公司支付2010年8月至2012年7月的物业服务费7996.8元及滞纳金（以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）。”原告不服，上诉至广州市中级人民法院，二审法院于2014年7月10日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2015年4月29日，本院组织原告法定代表人曹天来及部分业主到现场进行勘查，经查：涉案商场共两层，一楼共有三个出入口，一个位于景泰名苑名店城正门（下称“门道1”），一个位于涉案商场消防控制中心和1122号铺之间（下称“门道2”）。另一个通道位于1003号铺和1005号铺之间（下称“门道3”）。商场内部灯光昏暗，多处无通电，大部分商铺没有经营。门道1靠商场内两侧加建了两堵墙，该门道只能通向二楼，门道3处原查明的士多店已搬走，但靠近商场一侧有一鞋城，围蔽部分通道，2013年12月鞋城搬走后，现经营一家家私城。另门道1在1023商铺与仓库间的消防通道被用来作为临时商铺。涉案商铺内部无通电。另商场内悬挂“招租，35元／平方米”的广告，曹天来表示广告属实，但以该价格也难以招租。审理中，原告确认讼争期间商场情况与2015年3月16日之前的状况是一致的，于本院在2015年4月29日勘查情况不一致，具体情况为商场内部的通道没有被占用堵塞，也没有上锁、被占用的情况。对此原告无提交证据证实。另查：被告欠缴2012年8月至2014年7月期间的物业管理费。审理中，被告向本院提交报警回执，拟证明原告封闭通道，被告进行报警的事实。原告对该证据的关联性不予确认。以上事实：有物业管理资质证书、查册表、物业服务合同、照片、补充协议、询问笔录、报警回执、平面图以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》和《补充协议》合法有效，故对小区的全体业主均有约束力。原、被告此前已经诉讼确认被告负有支付2010年8月至2012年7月的物业管理费的义务，现原告继续对2012年8月至2014年7月的物业管理费提出诉讼，根据本院于2012年11月21日、2015年4月29日现场勘查的情况显示，涉案商铺所在商场公共区域仍不具备正常、良好使用的必要条件，作为涉案商铺所在商场的物业管理公司，原告负有对商场公共区域进行必要注意及适当管理的义务。根据《物业服务合同》，原告物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等，但根据本案查明事实，原告显然未完全履行合同义务，无权依约收取合同约定的物业管理费，本院酌情将被告应缴物业管理费应减低至20元／月／平方米计算。原告抗辩本院勘查情况与讼争期间的状况不符，但无提交证据证实，无法推翻本院现场勘查情况所反映事实，对原告的抗辩意见，本院不予采信。关于原告主张被告支付滞纳金的问题，因原告确未善尽物业管理服务职责，被告对原告的服务亦提出异议，被告至今未向原告支付2012年8月至2014年7月的物业管理费和原告未对被告的要求进行合理回应有关，故对于原告主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自原告主张的当月5日计至实际付清之日止，并以本金为限。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，李向明向广州市金濠城物业管理有限公司支付2012年8月1日至2014年7月31日的物业服务费7996.8元及滞纳金（滞纳金以当月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从当月5日起计至实际支付之日止，并以本金为限）。二、驳回广州市金濠城物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费244元，由被告李向明负担100元，由原告广州市金濠城物业管理有限公司负担144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 段静楠人民陪审员 朱 玲人民陪审员 冯艳玲二〇一五年五月二十九日书 记 员 蔡晓珊 来源：百度搜索“”