（2015）石惠民商初字第7号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-07-23
案件名称
原告同胜公司与被告庙台信用社、发途发公司租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
石嘴山市惠农区人民法院
所属地区
石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司,石嘴山市惠农区农村信用合作联社庙台信用社,宁夏发途发蔬菜产业集团有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民 事 判 决 书（2015）石惠民商初字第7号原告石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司。法定代表人廉发明，系该公司总经理。委托代理人刘兴琼、韩杰，北京大成（银川）律师事务所律师。特别授权代理。被告石嘴山市惠农区农村信用合作联社庙台信用社。代表人刘兴刚，系该社主任。委托代理人姚文斌、张峰华，宁夏塞北律师事务所律师，特别授权代理。被告宁夏发途发蔬菜产业集团有限公司。法定代表人ＸＸ伟，系该公司总经理。委托代理人韩振东，系该公司股东。一般授权代理。原告石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司（以下简称：同胜公司）与被告石嘴山市惠农区农村信用合作联社庙台信用社（以下简称：庙台信用社）、宁夏发途发蔬菜产业集团有限公司（以下简称：发途发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，由本院审判员连建峰适用简易程序，于2015年1月13日公开开庭进行了审理，后本院裁定将本案转入普通程序，依法组成合议庭，于同年4月23日再次公开开庭进行了审理。原告同胜公司的法定代表人廉发明及原告公司委托代理人刘兴琼、韩杰与被告庙台信用社的委托代理人姚文斌以及被告发途发公司委托代理人韩振东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告同胜公司诉称，2013年10月24日，原告和被告庙台信用社签订了一份《租赁合同》，合同约定，被告庙台信用社将其名下位于石嘴山市惠农区红果子镇农副产品加工园内远华工贸公司的厂房及土地使用权等租赁给原告使用，租期三年，每年租金80000元。合同签订后，原告支付了第一年租金80000元，并经被告庙台信用社同意进行装修，花费装修费共计350227元。该租赁合同签订后不到一年，即2014年3月18日，两被告签订了一份《转让协议》，被告庙台信用社将本案的租赁物转让给被告发途发公司，转让价款为3480000元，相关房产和土地所有权登记手续已于2014年7月份全部变更至被告发途发公司名下。被告庙台信用社口头通知原告房屋已出售的事实，并退还了原告当年的租赁费，但对装修费用却分文未退，原告多次找到两被告协商赔偿装修费用未果。原告认为，被告庙台信用社出售房屋并退还租赁费，实际上是通过行动解除了与原告的租赁合同，根据合同约定租期是三年，但实际上原告使用不到一年，投入大笔装修费用应由被告庙台信用社赔偿。同时，被告发途发公司作为新的租赁物买受人，对原告的装修成果享有收益权，所以也应该和被告庙台信用社一起向原告承担赔偿责任。为此，现诉至法院要求：一、判令两被告向原告赔偿装修费损失350227元；二、本案诉讼费由两被告承担。被告庙台信用社在庭审时辩称，一、由于被告庙台信用社与原告同胜公司签订的租赁合同中约定合同生效的要件，是被告庙台信用社收到原告的首期租赁款项及押金，而该租赁合同签订后，原告并未向被告庙台信用社支付上述款项，涉案的租赁合同并未生效，故被告庙台信用社不存在承担赔偿责任的依据；二、由于原告未按租赁合同履行交纳租金及押金的义务，2014年3月4日被告庙台信用社向原告下达了解除合同通知书，被告庙台信用社并未同意原告使用租赁物，更没有同意原告对租赁物进行装修，后被告庙台信用社于2014年3月18日将租赁物转让给被告发途发公司，故被告庙台信用社不应承担原告的装修损失。综上，请求依法驳回原告对被告庙台信用社的诉讼请求。被告发途发公司在庭审时辩称，被告发途发公司与原告公司不存在合同关系，被告发途发公司于2014年3月18日与被告庙台信用社签订了转让协议购买了涉案厂房，并于同年5月19日将所有款项付清后办理了厂房的过户手续，故被告发途发公司与原告同胜公司没有任何直接经济纠纷，请求驳回原告同胜公司要求被告发途发公司承担民事责任的请求。原告同胜公司为证实其主张，提供了下列证据，被告庙台信用社和被告发途发公司当庭进行了质证：一、租赁合同一份，证明原告与被告庙台信用社具有租赁合同关系，被告庙台信用社将涉案厂房出租给原告使用的事实。被告庙台信用社和被告发途发公司对该合同均无异议。二、装修费票据十份（包括：水暖配件票据30000元、人工费票据33500元、水暖配件费5603元、采购电脑及打印机费22980元、房屋维修款8200元、水暖配件费2500元、房屋维修款13500元、锅炉费15000元、水暖配件16178元、粉刷及房屋维修费195766元，合计343227元），原告承租涉案厂房后装修花费350227元的事实。被告庙台信用社对该组证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，且认为不能证实原告所要证明的事实。被告发途发公司对上述证据没有异议，但认为与其无关。三、转让协议一份、房屋所有权证书两份、土地使用证一份，证实被告庙台信用社于2014年3月18日将涉案房屋及土地转让给被告发途发公司，转让价格为3480000元，并分别于同年7月24日和8月6日将涉案房屋及土地权属均过户到被告发途发公司名下的事实。被告庙台信用社对该组证据没有异议，但提出在被告庙台信用向被告发途发公司社转让涉案房屋及土地时，厂房内就有两台锅炉，并不是原告后来添置的。被告发途发公司对该组证据没有异议。四、照片二十五张，证实被告庙台信用社将涉案厂房出租给原告时系闲置的厂房，在原告承租后对涉案厂房进行了大幅的装修，并添置了一台锅炉。被告庙台信用社对该组证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为不能证实原告所要证明的问题。被告发途发公司对该组证据没有异议。五、证人邹小龙的证言，原告在承租涉案厂房后将该厂房的房顶维修及内外墙的粉刷以包工包料的方式承包给证人施工，工程款总计为195000元。被告庙台信用社认为该证人证言不客观、不真实，故不认可。被告发途发公司对该证言没有异议。被告庙台信用社为证实其抗辩主张，提供了下列证据予以证实，原告同胜公司及被告发途发公司当庭进行了质证：一、租赁合同一份，证实原告与被告庙台信用社签订的租赁合同约定，在原告支付租赁费及押金后该合同才生效，故在原告支付80000元租赁费前，该租赁合同未生效；即便该合同生效后，原告未按合同约定支付租金及押金，被告庙台信用社也有权解除合同。原告同胜公司对该组证据的真实性没有异议，但对其证明目的存在异议，认为涉案租赁合同是否生效，除了根据合同的约定，同时还要看双方实际履行的状况，原告逾期交付租金不影响合同的生效。被告发途发公司对该组证据没有异议。二、催收通知书一份，证实被告庙台信用社根据合同的约定于2014年3月4日对原告催收租金和押金，通知原告于同年3月5日支付租金及押金否则解除合同的事实。原告对该证据的真实性没有异议，但对该证据的合法性、关联性以及证明目的不予认可。被告发途发公司对该证据没有异议。三、业务凭证一份，证实原告未按催收通知书的的时间支付被告租金的事实。原告对该证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均无异议。被告发途发公司对该证据未提出异议。四、银行进账单两份，证实被告庙台信用社于2014年6月5日将受到原告的租金80000元退还给原告的事实。原告对该证据没有异议，同时认为该证据恰恰说明被告庙台信用社与原告解除租赁合同的事实。被告发途发公司对该证据没有异议。五、（2011）石执字第30-1号执行裁定书一份、转让协议一份、抵债资产清单一份、拍卖结论书三份、固定资产和机器设备评估明细表一份，证实被告庙台信用社将涉案厂房转让给ＸＸ伟是按照执行裁定所列的资产转让的，并不是按照资产的现有状况转让的。原告对该组证据的真实性没有异议，但对证明目的不认可，认为被告发途发公司在庭审是自认双方转让涉案厂房是按资产的现状交付的。被告发途发公司对该组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，称被告发途发公司在购买涉案厂房时就是购买的现有的厂房，且在购买涉案厂房后未对涉案房屋（包括办公楼和生产车间）进行装修。被告发途发公司为证实其抗辩主张，提供了下列证据，原告同胜公司及被告庙台信用社进行了质证：一、转让协议一份，证实被告发途发公司在本案中没有任何法律关系，故不应赔偿原告的装修损失。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，认为该协议第五条的约定系两被告双方的约定，不能对抗第三人。被告庙台信用社对该证据没有异议。二、被告发途发公司的文件两份，证实被告发途发公司在2014年5月份告知被告庙台信用社，该公司正式接收涉案厂房的事实。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不认可。被告庙台信用社对该证据也不予认可。针对原、被告提供的上述证据，经双方当事人当庭质证，本院认证如下：一、对于原告提供的证据一、证据三，鉴于两被告对该两份证据均无异议，故本院均予以采信。二、对于原告提供的证据二、证据四、证据五，虽然被告庙台信用社对上述证据均不认可，但因证据二与证据四、五存在相互印证，且被告发途发公司也认可在实际取得涉案厂房后并未对涉案厂房中的办公楼及车间进行大规模的装修，仅仅对卫生间进行了装修、对厂区内的道路进行铺设、厂区大门进行修理改造，并结合被告庙台信用社取得涉案厂房所有权的实际情况，本院对原告主张该公司对涉案厂房进行了如下装修项目予以采信：1、办公楼和厂房的水暖改造、办公楼及厂房的内外墙粉刷、办公楼及厂房房顶防水及维修、办公楼及厂房的吊顶、办公楼及厂房窗户的维修。鉴于被告庙台信用社拒绝对原告装修部分申请鉴定，故本院对原告提供的上述证据所证明的下列装修费数额予以采信：1、水暖配件费54281元；2、人工费33500元；3、房屋维修款21700元；4、厂房内外墙粉刷及维修费195766元，合计305247元。三、对于被告庙台信用社提供的证据一，鉴于原告同胜公司与被告发途发公司对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信，但对该证据所要证明的问题即该租赁协议未生效，因事实不符，本院不予采信。四、对于被告庙台信用社提供的证据二、证据三、证据四、证据五，鉴于原告同胜公司与被告发途发公司对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据均予以采信。五、对于被告发途发公司提供的证据一，鉴于原告同胜公司与被告庙台信用社均无异议，故本院予以采信。六、对于被告发途发公司提供的证据二，鉴于原告同胜公司与被告庙台信用社均对该证据不认可，且该证据与本案没有关联性，故本院不予采信。根据庭审中原、被告的当庭陈述、答辩、举证、质证及本院对证据的认证，确认本案事实如下：2012年10月30日，被告庙台信用社依据石嘴山市中级人民法院（2011）石执字第30-1号执行裁定书，取得了宁夏惠农远华工贸有限责任公司名下位于石嘴山市惠农区庙台乡南侧新厂区土地使用权【惠国用（2003）第246号】以及相应的房屋所有权【石房权证字第H200900640、第H2009006**）。2013年10月24日，原告同胜公司与被告庙台信用社签订了一份租赁合同，被告庙台信用社将上述厂房（其中房屋面积为3563平方米、土地面积为15882.70平方米）租赁给原告公司使用，该合同约定：租赁期限为3年，自2013年10月24日至2016年10月23日，租金为每年80000元，租赁费的支付于合同签字后十日内按年一次性支付，后以此类推；同时该合同还约定，承租方在签订合同前向出租房一次性交付押金50000元，出租房在双方终止合同后一次性退还；本合同在双方签字盖章，并收到承租方支付的首期租赁费和押金后生效。该租赁合同签订后，原告同胜公司进入涉案厂房，对该厂房进行了装修并添置锅炉一台以及电脑等打印设备，其中装修的范围包括：办公楼和厂房的水暖改造、办公楼及厂房内外墙的粉刷、办公楼及厂房房顶防水的维修、办公楼及厂房的吊顶、办公楼及厂房窗户的维修，原告同胜公司共计花费装修费用305247元。2014年3月4日，因原告同胜公司未向被告庙台信用社支付租赁费及押金，被告庙台信用社向原告同胜公司送达了催收通知书一份，内容为：“我社与贵公司2013年10月签订的厂房租赁合同，贵公司没有按时履约给付租金及押金。请你方于3月5日来我社结清租金和押金，否则我社按照租赁协议的条款终止协议并收取相关违约金。”。同年3月7日，原告同胜公司向被告庙台信用社支付租金80000元，后被告庙台信用社告知原告同胜公司该信用社欲转让涉案厂房，原告公司称无力购买。2014年3月18日，被告庙台信用社与ＸＸ伟签订了转让协议，被告庙台信用社将涉案厂房、土地、机器设备及地上附着物以3480000元转让给ＸＸ伟（后系发途发公司的法定代表人，发途发公司成立时间为2014年4月15日）。同年5月份，被告发途发公司进入涉案厂房，6月5日，被告庙台信用社将原告公司支付的80000元租金返还给原告同胜公司，被告庙台信用社分别于7月24日和8月6日将涉案厂房的房屋产权手续和土地使用权手续过户到被告发途发公司名下。为此，原告同胜公司诉至本院要求：一、判令两被告向原告赔偿装修费损失350227元；二、本案诉讼费由两被告承担。本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。原告同胜公司与被告庙台信用社签订的租赁合同，虽然约定在该合同经双方签字盖章，并收到原告公司支付的首期租赁费和押金后生效，但鉴于双方在签订该租赁合同后，在原告同胜公司未按约定支付被告庙台信用社租金和押金的情况下，被告庙台信用社即将涉案厂房交付给原告同胜公司使用，原告同胜公司随即进行了装修，实际双方已经开始履行该租赁合同，且从之后被告庙台信用社向原告送达催收通知书的内容显示，被告庙台信用社也已认可了双方租赁合同以实际履行的事实，故被告现主张与原告签订的租赁合同未生效的理由，不能成立。据此，原、被告双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反我国法律及行政法规的禁止性规定，属有效合同。但因原告未按合同约定支付原告租赁费及押金，导致租赁合同被解除，责任在于原告违约所致。对于本案中原告对租赁物的装修是否经被告庙台信用社同意的问题以及因装修原告花费的价款，本院作如下认定：一、关于原告公司对租赁厂房的装修是否经被告庙台信用社同意的问题，虽然被告庙台信用社否认同意原告公司对涉案厂房进行装修的事实，但由于原告公司在进入涉案厂房后，对厂房进行了较大规模的装修，证人邹小龙证实在装修过程中被告庙台信用社的负责人也到过现场，且原告公司作为一家从事脱水蔬菜生产企业，其租赁的厂房系被告顶账所得，原告对涉案厂房装修的行为系其为实现合同目的必然，故本院认定原告公司对涉案厂房装修的事实被告庙台信用社在明知的情况下，并未表示反对阻止，应视为被告的默认。二、关于原告装修涉案租赁物花费的数额，鉴于原告提供的相应的证据证实该公司因装修花费共计350227元，虽然被告庙台信用社不认可，但经本院当庭释明又未申请鉴定，故本院认定原告因装修涉案租赁物花费数额为305247元（属于附合装修部分）。综上，对于双方争议的租赁合同解除后，附合装修物的处理问题。首先，在2014年3月双方解除租赁合同时，装修费用按双方租赁合同约定的租赁期限三年计算摊销期限后，扣减原告实际使用租赁物时间内摊销部分42395元（计算公式：305247元÷36个月×5个月=42395元），原告装修部分的残值应为262852元（计算公式：305247元-42395元=262852元）。其次，在租赁合同解除后，原告附合装修物残值被告庙台信用社是否同意利用问题，在本案中虽然被告庙台信用社未表示同意利用原告附合装修物残值，但被告庙台信用社在与原告解除租赁合同后将涉案租赁物转让给了被告发途发公司，考虑到被告庙台信用社是在原告对租赁物装修不久将租赁物转让给被告发途发公司的，且被告发途发公司与原告同胜公司均属脱水蔬菜生产企业，因此原告对租赁物的附合装修，实际上既提升了租赁物的价值，又能够被有效利用。鉴于原、被告双方在租赁合同中未对于租赁合同解除时附合装修物处理作出约定，据此，根据我国最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中“因承租人违约带至合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，被告庙台信用社应予以原告适当补偿，结合本案实际情况，本院酌情认定补偿标准按照原告附合装修残值262852元的30%予以补偿。被告发途发公司与原告在本案中不存在租赁合同关系，故原告要求被告发途发公司承担民事责任的请求，不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、被告石嘴山市惠农区农村信用合作联社庙台信用社补偿原告石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司装修费78856元（于本判决生效后十日内履行完毕）；二、驳回原告石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司要求被告宁夏发途发蔬菜产业集团有限公司承担赔偿装修费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6553元，原告石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司负担5078元，被告石嘴山市惠农区农村信用合作联社庙台信用社负担1475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如本判决生效后，一方当事人拒不履行，另一方当事人应在履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长 连建峰审 判 员 王中强人民陪审员 蒋兆祥二〇一五年五月二十九日书 记 员 贾 立1、附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。二、法律监督条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 微信公众号“”