（2015）双民终字第70号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2016-03-20
案件名称
黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司与单淑华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省双鸭山市中级人民法院
所属地区
黑龙江省双鸭山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司,单淑华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）双民终字第70号上诉人（原审被告、反诉原告）黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司，住所地双鸭山市集贤县福利镇安邦现代城小区6#-7#之间商服。法定代表人刘玉璧，男，安邦河公司董事长。委托代理人韩强，男，安邦河公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）单淑华。委托代理人邱佩才。上诉人黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司（以下简称安邦河公司）因与被上诉人单淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服集贤县人民法院（2014）集民初字第491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。原审法院审理查明：2011年，被告安邦河公司开发建设集贤县福利镇安邦现代城住宅小区。2011年7月9日，原告单淑华向安邦河公司交付定金1万元，2011年7月12日，双方签订认购协议一份：“安邦现代城18号楼2单元6层3号，暂定面积74.88平方米；暂定进户时间：2012年6月30日；建筑面积单价：2878元／平方米，定金1万元；房款总额：223068元；付款方式：2011年7月12日前一次性交付；面积结算依据：进户时实际面积以房产部门产权处测绘建筑面积为准，多退少补，双方据实结算差额。如出售方延期进户超过180日，认购方有权解除协议，出售方应当在认购方解除协议通知到达之日起30日内退还全部已付款，并支付已付房款的1%作为违约金后，本协议终止。”签订协议当日，单淑华交付了购房余款213068.00元。2012年10月30日，工程竣工。工程建设单位、设计单位、施工单位、监理单位在竣工工程验收报告上加盖了公章，但无任何单位负责人签字，也未注明验收时间，且该工程至今未经过消防验收。至今为止，安邦河公司未向本院提交《建设工程竣工验收备案证书》。原审法院认为，关于本案争议房屋是否符合交付条件、被告安邦河公司是否存在违约事实的问题，我国《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十三条规定：“建设单位组织竣工验收前，应当向城市规划、公安消防、环境保护、人民防空等主管部门提出建设工程的竣工认可申请，城市规划、公安消防、环境保护、人民防空等主管部门应当在法定期限内出具是否认可或者准许使用的文件。”第二十六条规定：“建设工程竣工验收合格后，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内到建设工程所在地的工程质量监督机构办理备案手续。”第二十七条规定：“建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。”本案争议房屋至今未经过消防部门验收，未到工程质量监督机构办理备案手续，未取得《建设工程竣工验收备案证书》，因此应当认定尚不符合交付条件，即合同目的不能实现，故可以认定安邦河公司存在违约行为，且该违约行为已超过协议约定的交付日期180日，故安邦河公司应当根据协议约定承担违约责任，解除协议，向单淑华返还已付购房款223068元，并按已付购房款的1%支付违约金2230.68元。关于反诉原告安邦河公司的反诉请求，由于安邦河公司存在违约行为，故无论安邦河公司是否已按照合同约定时间通知单淑华入住，均不能抵销本案争议房屋不符合入住条件、合同目的无法实现的事实，故反诉理由不能成立，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十三条、第二十六条、第二十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项第一百一十四条一款之规定，判决：一、原告单淑华与被告黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司于2011年7月12日签订的认购协议解除；二、被告黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内返还原告单淑华已付购房款购房款223068元、给付违约金2230.68元，合计225298.68元；三、驳回原告单淑华的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黑龙江省安邦河房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费4710元（原告单淑华已预交），由被告安邦河公司承担4306元、由单淑华自负404元；反诉费131.60元（反诉原告安邦河公司已预交），由安邦河公司承担。判后，安邦河公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人诉讼目的不正当，双方《认购协议》签定后，因建成后的房屋实际面积与约定面积存在一定差额，需被上诉人据实补交差额房款，但被上诉人一直拒绝补交，才导致长达两年的时间没有办理进户手续。在房价出现下浮后，认为当初购房价格过高，才以房产不符合交付条件为由提出解除合同。被上诉人单方将市场不可预知的商业价格风险强加于上诉人，依法不具有正当性，不应得到司法支持。二、原审法院认为上诉人所建房产早在两年前就已经开始办理业主进户手续，截至目前入住率已达到85％以上。虽相关法律和法规规定，相关建筑工程须去有关行政主管部门办理规划、环保、人防验收或许可，并要办理备案登记手续，但从相关的性质上来说均属于管理型法律规范，而非效力型规范，不能因此否定上诉人所建工程不具备有交付条件。三、在本案中被上诉人先予违约，未能按照约定及时补交房屋面积差额款项，无权主张违约金。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，判决继续履行双方所签订的房产认购协议。被上诉人单淑华答辩称，上诉人预售的商品房至今没有验收合格，违反认购协议的约定，房屋质量存在问题，坚决要求解除合同。上诉人歪曲事实，认为被上诉人没有交纳住房面积差价款导致没有入户，诉讼目的不当纯属强词夺理。上诉人单方面增加面积近6平方米，由于被上诉人对增加面积持有异议，双方协商不成，为此被上诉人要求退房。根据法律的相关规定，面积误差比绝对值超过3％时买受人有权退房，同时支付房价款利息。本案双方签订的协议对误差比没有明确的规定，而且超过误差比3％，已经达到8％之多。完全违反当事人自治原则，对增加部分也没有得到被上诉人的事后追认，双方也没达成协议，因此上诉人违约在先，应当承担违约责任。双方签订协议明确规定，如出售房延期进户超过30日未超过180日的，则每延期一日向认购方支付已付房款的万分之0.5作为违约金。逾期超过180日认购方有权解除协议。上诉人延期交付房屋已构成违约，应承担违约责任。综上，被上诉人请求依法维持原审判决。本案二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为。本案争议的房屋未经消防部门验收，未到工程质量监督机构办理备案手续，未取得《建设工程竣工验收备案证书》，该房屋尚不符合交付条件，致使双方签订的房屋认购协议不能实现。上诉人存在违约行为，原审依据双方签订的房屋认购协议及相关法律、法规，判决解除双方签订的认购协议，返还购房款，支付违约金并无不当。上诉人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4710元，由上诉人黑龙江省安邦河房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈迎光审 判 员 曹红霞代理审判员 薛 龙二〇一五年五月二十九日书 记 员 李 娜 来源：百度“”