（2015）烟民四终字第719号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-06-25

案件名称

李荣豪与李欣华农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李欣华,李荣豪

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2015）烟民四终字第719号上诉人（原审被告）：李欣华，农民。委托代理人：曹连静，山东晨之光律师事务所律师。委托代理人：林屹，山东晨之光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李荣豪，农民。委托代理人：韩业明，山东扬衡律师事务所律师。上诉人李欣华因与被上诉人李荣豪农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2014）福门民初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本案依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告李荣豪诉称，被告李欣华于2000年将位于西埠庄村的三间瓦房以壹仟元价格卖于原告李荣豪名下，并立下契约由中证人李某甲、李某乙、李某丙签字为证，由李某丁执笔并将该房的房产证、集体土地建设用地使用证，一并交于原告李荣豪。此后原告多次催促被告办理过户手续，被告以各种理由拒绝办理过户手续。请求判令被告协助办理房屋过户手续，本案诉讼费由被告承担。原审被告李欣华辩称，房产过户的前提是房屋买卖契约合法有效，本案中双方订立的房屋买卖契约无效，故应驳回原告的诉讼请求。涉案房产产权证书上载明的产权人是李炘华，而本案的被告是李欣华，诉讼主体错误。原告未与被告进行协商，契约的内容不是双方协商一致的结果，且契约文本是事先制作好的，被告只能被动按手印认可。原告请托与其有利害关系的村民李某丙将被告叫到原告家中，摆好酒席，与原告有利害关系的其他中证人轮番向被告敬酒，被告按手印时处于醉酒神智不清的状态，按手印的行为非被告真实意思表示。房产交易的价格是一千元，远低于涉案房产当时的市场价，原告未支付对价，显失公平。被告在村中只有涉案房产一处，根据一户一宅的规定，如果原告的请求被法院支持，被告将无房居住，被告现在居住的房产是被告女儿的房产。订立契约的场所是在原告家中，有趁人之危的嫌疑，且契约中无被告的签名，中证人和执笔人均与原告有利害关系，有合谋恶意串通损害第三人利益的嫌疑。涉案房产是被告与妻子张树娟共同所有的房产，未经张树娟同意擅自处分共有房产的契约应当无效，且原告不满足善意取得的条件。原审法院审理查明，2000年8月16日，原、被告签订契约，约定“立卖契人李欣华情愿将自有北屋瓦房三间四至以房产证为准证随契走卖于李荣浩名下为主计款人民币壹仟元整恐后无凭立此为证。中证人李某丙、李某乙、李某甲，执笔人李某丁。贰零零零年捌月拾陆日立。”被告李欣华在契约上按手印，中证人李某丙、李某乙、李某甲，执笔人李某丁均在契约上签名及按手印。原告主张契约中“李荣浩”即本案原告李荣豪，房款1000元当时交给了被告，被告将房产证和土地证交给了原告。经庭审质证，被告对原告提交的房屋买卖契约的真实性无异议，认可“李荣浩”即本案原告李荣豪，认可收到房款1000元。原告在庭审中变更诉讼请求为确认原、被告于2000年8月16日签订的房屋买卖契约有效，确认位于烟台市福山区门楼镇西埠庄村南（房产证号：福房产证字第№.64101228，土地证号：福集建91字第65**号）的房屋归原告所有，本案诉讼费由被告承担。原审法院于2014年4月23日对中证人李某丙、李某乙、李某甲，执笔人李某丁进行调查。李某丙、李某乙、李某甲，执笔人李某丁在调查中称：李荣豪和李欣华双方买卖房屋的时候我们都在场，契约上是我们按的手印，买卖契约是李某丁写的。李荣豪当场把1000元房款给了李欣华，李欣华当场把房产证和土地证给了李荣豪，当天晚上我们在一起吃的饭。李某丁给村里人写房契的时候都不用双方签字，都是证人证明，李欣华在房契上他的名字旁边按了手印。李欣华卖完房子后就把房子交给了李荣豪，现在这个房子是李荣豪在管理。经庭审质证，原、被告对调查笔录无异议，被告要求证人出庭作证。证人李某丁（男，1937年9月14日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇西埠庄村14号）于2014年8月4日到庭为原告作证。证人李某丁作证称：我和本案原、被告是一个村的，没有亲属关系。2000年8月16日，原、被告签订买卖契约时我在场，原告找我起草契约，我起草契约时被告在场。我在村里起草买卖契约很多年了，均是双方商议好后按手印。原、被告是在吃饭之前签的契约按的手印，房产证和土地证也是在吃饭之前交付的。被告现在住的房子是被告于1998年买李世晓的。被告卖给原告的房子不是很好，价格1000元是双方商议好的，我不干预。签订契约时被告的家属不在场。经庭审质证，原、被告对证人的陈述无异议。证人李某甲（男，1954年3月17日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇西埠庄村105号）于2014年8月4日到庭为原告作证。证人李某甲作证称：我和本案原、被告是一个村的，没有亲属关系。2000年8月16日，原、被告签订买卖契约时我在场，双方商议好后，由李某丁执笔，原、被告在上面按手印。被告现在住的房子是被告于1998年买李世晓的。原、被告是在吃饭之前签的契约，签契约时被告的家属不在现场。房屋交易价格是原、被告商议的，与我没有关系。经庭审质证，原告对证人的陈述无异议，被告对证人的陈述提出异议，认为证人与原告系存在利害关系的叔侄关系。证人李某丙（男，1964年11月19日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇西埠庄村549号）于2014年8月4日到庭为原告作证。证人李某丙作证称：我和本案原、被告是一个村的，没有亲属关系。2000年8月16日，原、被告签订买卖契约时我在场，契约是他们写的，我就是在场作证，双方按上手印就行了。原、被告是在吃饭之前签的契约，当时被告的家属不在现场。房屋交易价格1000元是双方商议好的，我不干预。被告现在住的房子是被告于1998年买李世晓的。经庭审质证，原告对证人的陈述无异议，被告对证人的陈述提出异议，认为证人的妻子和原告的妻子是一个村的。证人李某乙（男，1945年2月7日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇西埠庄村339号）于2014年8月4日到庭为原告作证。证人李某乙作证称：我和本案原、被告是一个村的，没有亲属关系。2000年8月16日，原、被告签订买卖契约时我在场。原、被告在吃饭之前签的契约，被告将房产证和土地证交给了原告。房屋交易价格1000元是原、被告自己商议好的，我不干预。被告现在住的房屋是被告于1998年买李世晓的。签契约时被告的家属不在现场。经庭审质证，原告对证人的陈述无异议，被告对证人的陈述提出异议，认为原告的妻子和证人的妻子是一个村的。原告主张烟台市福山区建设管理局于2003年4月28日颁发的房屋所有权证载明本案诉争房屋的所有权证号为福房产证字第№.64010228（房屋所有权人：李炘华、房屋坐落：门楼镇西埠庄村南），将旧房产证上的“李欣华”登记为“李炘华”，烟台市福山区土地管理局于1991年9月1日颁发的集体土地建设用地使用证载明本案诉争的房屋土地使用证号为福集建（91）字第6542号（土地使用者：李欣华、地址：西埠庄、用地面积：83.20）。为证明其主张成立，原告提供房产证和土地证复印件为证。经庭审质证，被告对原告提供的房产证和土地证的真实性无异议。对原告提供的房产证载明的房屋所有权人提出异议，认为房产证上的李炘华和契约上的李欣华不一致，被告从来没有用过“李炘华”这个名字。被告认可载有“李炘华”名字的房屋即被告卖给原告的房屋。被告主张契约内容不是原、被告协商一致的结果，原告摆好酒席让被告去喝酒，被告醉酒神志不清，被迫在契约上按了手印，按手印的行为非被告的真实意思表示，直到2013年村里重新办理房产证，被告才知晓此事。被告对此无证据提供。经庭审质证，原告对此提出异议，认为契约是原、被告双方经过平等协商，在中证人的见证下签订的，原、被告是在喝酒以前签订的契约，不存在醉酒的情况。契约签订后被告一直没有提出异议，可见契约是被告的真实意思表示。被告主张原告作为买受人以1000元的价格买得被告的三间房屋显失公平。被告对此无证据提供。经庭审质证，原告对此提出异议，显失公平属于可变更、可撤销合同的情形，事隔十多年，被告丧失撤销权。被告主张被告在村中只有诉争房屋一处，农村居民一户只能申请一处宅基地，被告无法再申请到宅基地，将导致被告无处居住。被告对此无证据提供。经庭审质证，原告对此提出异议，认为被告现在有房居住，被告现在居住的房屋是被告于1998年从本村村民李世晓处购买的，且被告是否有房居住与本案无关。被告主张被告与张树娟系夫妻关系，本案诉争房屋是被告的父母赠与被告夫妻的婚房，属于夫妻共同财产，被告未经张树娟的同意单方处分夫妻共同财产签订的合同属无效合同。卖房时被告与妻子张树娟分居，张树娟于2013年知道被告将房屋出卖给原告。经庭审质证，原告对此提出异议，认为本案诉争的房产是被告的父母一方出资为其购买的，该房产登记在被告个人名下，且被告无法提供证据证明该房产属于夫妻共同财产，故该房产属于被告个人财产，被告处分个人财产所签订的买卖契约合法有效。原告不知道被告与妻子张树娟是否分居，且被告妻子张树娟从未向原告提出异议。证人李某戊（男，1967年10月16日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇西埠庄村121号）于2015年1月15日到庭为被告作证。证人李某戊作证称：我和本案的原告是村民关系，和本案的被告是兄弟关系。本案诉争的房屋是我父亲李秀堂在李欣华结婚以前花了1600元从李秀成处买的，给李欣华和张树娟结婚用的。哪年买的我记不清了，只记得是在我11岁那年买的。我父母买房时没有协议，分给李欣华也没有协议。经庭审质证，被告对证人的陈述无异议。原告对证人的陈述提出异议，认为11岁的孩子不可能了解房屋是买给被告夫妻二人的，证人与被告系存在利害关系的兄弟关系，其证言不应当被采信。证人李某己（男，1970年3月23日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇西埠庄村284号）于2015年1月15日到庭为被告作证。证人李某己作证称：我和本案原告是村民关系，和本案被告是兄弟关系。本案诉争房屋是我父母给被告李欣华夫妻的共同财产，该房屋是我父亲李秀堂从李秀成处买的，给被告李欣华和妻子结婚用的，李欣华夫妻大约在结婚前两三年认识，何时结婚我记不清了，该房屋是在李欣华结婚前五六年买的，花了五六百元，买房时有文书，在李欣华手中，父亲把房分给李欣华没有协议。经庭审质证，被告对证人的陈述无异议。原告对证人的陈述提出异议，认为证人李某己比证人李某戊小，那时根本不懂事，不可能明白房屋赠与的情况。诉争房屋是在被告结婚前五六年买的，被告与妻子张树娟是在结婚前两三年认识的，被告的父母不存在对被告妻子张树娟的赠与。证人与被告系存在利害关系的兄弟关系，其证言不应当被采信。原审法院认为，原、被告于2000年8月16日签订的房屋买卖契约，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，该房屋买卖契约合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行权利义务。被告主张签订房屋买卖契约时醉酒神志不清，按手印的行为非被告的真实意思表示，因原告不予认可且被告无证据证明，故法院不予支持。被告主张房屋交易价格1000元显失公平，因原告不予认可且被告在法定期限内未请求变更或者撤销，故法院不予支持。原告按照契约约定付清房款1000元，且从2000年开始管理该房屋的事实，可证明原告已对该房屋拥有实际所有权，本案诉争房屋应归原告所有。被告主张原告购买涉案房屋的行为违反了土地管理法关于一户一宅的规定，因土地管理法关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定属于行政审批宅基地的范围，并非本案同一集体经济组织内部平等民事主体之间发生的买卖关系，故被告的此项主张，于法无据，法院不予支持。被告主张该房屋系其与妻子张树娟的夫妻共同财产，被告未经张树娟同意而私自出卖房屋的行为侵犯了张树娟的合法权益，故该房屋买卖契约无效。被告当场将房产证和土地证交付给原告，原告当场付清房款1000元的事实可证明被告与原告签订房屋买卖契约将房屋出卖给原告的行为系房屋产权登记所有人即本案被告真实意思的表示，且该房屋买卖契约已实际履行，被告主张被告妻子张树娟直至2013年才知道被告将房屋出卖给原告，张树娟作为房屋的共同所有权人在发生房屋买卖行为长达十三年中对房屋的现状及使用情况不知情，明显与日常经验法则相悖，故被告的此项主张，于情不符，于理不合，法院不予支持。综上，原告要求确认与被告签订的房屋买卖契约合法有效、本案诉争房屋归原告所有，理由正当，于法有据，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条第一款之规定，原审法院于2015年2月4日判决：一、原告李荣豪与被告李欣华于2000年8月16日签订的房屋买卖契约合法有效。二、位于烟台市福山区门楼镇西埠庄村南李炘华名下（房屋所有权证：福房产证字第№.640102**号，土地使用证号：福集建91字第6542号）的房屋归原告李荣豪所有。案件受理费100元，由被告负担。宣判后，上诉人李欣华不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定事实不清。原审法院没有查明涉案房产是上诉人所有还是夫妻共有财产，没有处理好不动产权属证书载明的权利人与实际权利人的关系，应追加上诉人的妻子为共同被告。没有查明买受人即被上诉人取得涉案房产是否满足善意取得的条件。本案处理结果违反了一户一宅的强制性规定。2、原审法院在简易程序中收集的证据作为裁判的依据，且同时对四个证人当庭质询未分别单独询问，程序违法。请求二审法院依法改判。被上诉人李荣豪辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判。本院审理中，上诉人提交了所在村委会出具的证明一份，主张上诉人及其妻子现住在其女儿的房产内，上诉人没有自己的房产。经质证，被上诉人对此有异议，主张该证明与本案无关，且证明上诉人现有房居住。上诉人认可原审法院同时对四个证人质证时，其没有对此提出异议。本院查明的其他案件事实同原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2000年8月16日经李某丙、李某乙、李某甲见证，由执笔人李某丁书写签订了诉争房屋买卖契约，上诉人在该协议上按手印。原审庭审中，见证人及执笔人亦出庭证实双方签约的事实，现上诉人没有足够证据证实签订协议时有欺诈、胁迫等情形，故协议应认定是双方当事人真实意思表示。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从这一规定来看，《中华人民共和国土地管理法》对本村集体组织的村民之间出售房屋没有禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，本案被上诉人购买房屋，亦不符合上述法律规定的合同无效情形。故上诉人主张本案处理结果违反了一户一宅的强制性规定，诉争房屋买卖契约无效，缺少法律依据，本院不予采信。原审认定诉争房屋买卖契约未违反法律、法规的强制性和禁止性规定，应为合法有效，并无不当。被上诉人签订诉争房屋买卖契约后，已按约定给付购房款，上诉人亦将诉争房屋的产权证书交付给被上诉人，之后诉争房屋一直由被上诉人实际管理使用至今，上诉人夫妻对此并未提出异议。现上诉人在被上诉人购买房屋并居住十余年后，以其妻对此不知情、被上诉人购买房屋并非善意为由主张房屋买卖合同无效，不合常理，于法无据，本院对此不予采信。上诉人认可原审法院同时对四个证人质证时，其没有对此提出异议。上诉人主张原审程序违法，理由不当，本院不予支持。综上，上诉人上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李欣华负担。本判决为终审判决。审判长　门　伟审判员　徐怀育审判员　于　青二〇一五年五月二十九日书记员　李燕平来源：