（2014）嘉善民初字第2298号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-09-08
案件名称
李玉富与嘉善百世威生物技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李玉富,嘉善百世威生物技术有限公司,嘉兴市科源节能技术有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十六条第一款，第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第八十一条第一款，第九十条第一款，第二百四十条
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉善民初字第2298号原告：李玉富。委托代理人:陈燕，浙江思贤律师事务所律师。被告：嘉善百世威生物技术有限公司。法定代表人：胡建光。委托代理人：王国华。唐梦冰。第三人：嘉兴市科源节能技术有限公司。法定代表人：沈年峰。原告李玉富与被告嘉善百世威生物技术有限公司、第三人嘉兴市科源节能技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年12月2日向本院起诉，本院当日受理立案后,本案适用简易程序，于2015年1月9日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，分别于2015年4月16日、5月22日二次公开开庭进行了审理，诉讼期间本院追加了嘉兴市科源节能技术有限公司为本案第三人。第一次庭审中，原告及原、被告各自的委托代理人到庭参加诉讼。第二、三次庭审中，原告及原、被告各自的委托代理人到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉富起诉称：2002年11月26日，原告及妻子钱金凤开办嘉善县成利木业有限公司，在2010年4月7日变更为嘉善县银都木业有限公司，2010年7月8日在嘉善县工商局注销该公司。公司注销后，原本属于嘉善县成利木业有限公司的所有权利义务由李玉富承受。2012年4月12日，嘉善县魏塘街道三里桥村村民委员会及嘉善县国土资源局向原告李玉富出具一份《证明》，证明三里桥村姚家浜76号，厂房面积5028平方米的权属归原告所有。在李玉富个人管理厂房期间，发现被告未经原告同意，私自将其所有的厂房擅自转租，具体过程如下：2008年8月22日，嘉善县成利木业有限公司与被告签订一份《租赁合同》，约定：嘉善县成利木业有限公司将坐落在嘉善县魏塘镇三里桥村成利木业有限公司内主厂房东向的一半厂房、东北面简易附属房包括东北面河岸及东、南面（至大门通道）围墙内所有空地2.4亩出租给被告使用；租期10年，每年租金90000元，租金在每年的9月1日前支付；被告在空地上自建的所有建筑物以土地实际占用面积计算支付土地使用费，计算方法为自建日起至租赁期满按实际占用面积折算成每亩3000元/年；在租赁期内，经嘉善县成利木业有限公司同意，被告可将租赁物的部分面积转租。上述《租赁合同》签订后，嘉善县成利木业有限公司将上述厂房及空地交予被告使用。随后，被告在空地上自建了办公楼、辅助厂房、锅炉房等。2014年8月中旬，原告发现被告未经原告同意，擅自将上述厂房及空地全部转租给第三人。第三人向原告出具了其与被告签订的《工厂租赁合同》，后原告多次找被告协商擅自转租的违约行为，但被告总以种种理由拒绝。综上，原告认为：嘉善县成利木业有限公司注销后，原告是其权利义务承受人，被告如要转租，应当通知原告，经过原告书面同意后，被告方可合法转租，但被告在没有经过原告同意的情况下擅自转租给第三人的行为，严重侵害了原告的合法权益。原告现向法院提起诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告立即腾退嘉善县魏塘镇三里桥村原成利木业有限公司内主厂房东向的一半厂房、东北面简易附属房包括东北面河岸及东、南面（至大门通道）围墙内所有空地约2.4亩并恢复原状返还给原告；3、判令被告支付2013年拖欠的租金5000元及自建物租金43200元；4、判令被告支付违约赔偿金90000元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼中变更第2项诉请为：判令第三人立即腾退嘉善县魏塘镇三里桥村原嘉善县成利木业有限公司内主厂房东向的一半厂房、东北面简易附属房包括东北面河岸及东、南面（至大门通道）围墙内所有空地约2.4亩并恢复原状返还给原告。被告嘉善百世威生物技术有限公司答辩称：1、原告的主体不适格。因租赁合同是与嘉善县成利木业有限公司签订的，该公司在工商注销后，没有做出任何法律上的手续，也在没有告知被告的情况下，以内部股东会决议的名义将原告作为权利人进行主张是不适格的。2、本案涉及土地租赁，原告没有土地租赁收益的权利，其主张是不能成立的。3、被告将房屋转租给第三人使用，是原告口头同意的。且原告的亲戚（父亲）就是该厂区范围内的门卫，每天都看到企业的进出及企业的转租情况。且在转租后实际使用了水、电等，原告也是认可的，这些都是向原告缴纳的。4、2008年嘉善县成利木业有限公司向被告出租房屋后，至今未出具给被告收取租赁费的发票，该行为违反了国家的发票管理规定及出租人应纳税款的义务。5、在嘉善县成利木业有限公司的厂区内，被告自己也建有厂房。原告现主张解除合同，会造成被告重大的经济损失。在双方未达成一致的情况下，解除合同会侵犯被告的合法权益。要求法院在保护双方合法权益的情况下，依法做好原告的工作，维护被告的权益。在第一次庭审中，原告所举的证据有：1、原告户口簿、结婚证、被告公司企业法人营业执照复印件各1份，嘉善县成利木业有限公司变更注销登记信息1组，股东会决议3份。证明：原、被告主体资格；经质证，被告表示：对结婚证和户口薄因无原件可核对，故请法庭核对。对变更注销登记信息无异议。对股东会决议其中2010年7月6日的内容中关于厂房和机械设备归原告所有有异议。厂房和机械设备的归属应该结合资产清算的结果来确定，其股东会决议的内容也是股东之间的约定，不能直接作为权利人向被告主张权利。况且租赁合同中不但包括厂房，还有其他的围墙内的场地，所以不能概括厂区内的所有权利全部归属于原告。且该证据为复印件，未经工商确认，故不予认可。2、浙江省乡镇企业财产权属登记申报表、嘉善县土管部门出具的宗地图、具结书、证明及村证明各1份、土地租赁协议2份。证明：原告对诉争标的物拥有合法的所有权及使用权；经质证，被告表示：权属登记申报表最后是要求以领证为准，申报表是申请书的性质，原告最终的权利证书应向法庭提供，故对该申报表不予认可。无法看出宗地图、具结书与本案有何关联，故不予认可。2001年的土地租赁协议内容违反国家土地管理法，三里桥村擅自将土地出租给嘉善县成利木业有限公司，并收取相应的费用，不受法律保护；其中第5条，厂区的道路产权归甲方（三里桥村），该道路产权在嘉善县成利木业有限公司与被告签订的合同中，也主张其使用权和使用费是不合法的。从该份协议上可以看出，嘉善县成利木业有限公司与被告订立的合同，租期也远超他自身与三里桥村订立的合同期限。2012年10月30日的租赁协议与之前的协议也存在相同点，也是非法的土地出租协议，该协议的主体嘉善南森木业厂与本案无直接关联，故原告无权主张房屋租赁的权利。原告的权利最多也至2012年10月18日期满。三里桥村2010年4月19日出具的证明，只能说明嘉善南森木业厂的坐落情况及厂房产权归原告所有，无法印证与本案有何关联。2012年4月12日出具的证明，因是复印件，且该证明是供土管局查询之用，故不予质证，对其效力予以否认。3、租赁合同1份。证明：证明原告与被告签订租赁协议，且双方对租赁期限、租赁范围、租金等做了明确约定；经质证，被告认为：其中第四条租赁费用中要求被告支付土地使用费，缺乏法律依据，原告无权收取土地使用费。该合同系成利木业与被告签订，现本案原告作为其股东，不能直接向被告主张权利。再则嘉善县成利木业有限公司向工商部门确认债权债务已清理完毕并注销，如嘉善县成利木业有限公司尚有债权债务未清理的，应以清算组的名义作为主体，进行主张。不能直接以原告个人名义起诉被告。且租赁合同中有部分建筑由被告自行搭建，成利木业如需解除合同，还应对被告的损失进行赔偿。该租赁合同签订后，被告如期支付租金，已支付到2015年的8月31日，但成利木业至今尚欠被告七年的租赁发票，成利木业或其清算组应向被告出具租赁发票。4、工厂租赁合同复印件1份。证明：被告未经原告同意擅自转租的事实；经质证，被告表示：该租赁合同涉及到的内容，被告曾向原告征求过意见，原告也没有表示任何反对。原告的父亲在工厂门卫工作，也知晓由第三人使用的情况，被告的行为没有对原告构成损害，且被告已将相应的租金支付给原告。所以原告如要解除合同，应赔偿被告相应损失。5、嘉善县成利木业有限公司营业执照、嘉善县工商局2014年12月26日证明各1份。证明：嘉善南森木业厂原个人独资企业于2014年12月26日转型为嘉善县成利木业有限公司，为有限责任公司。经质证，被告对证据的真实性无异议，但对所要证明的内容有异议，认为：嘉善南森木业厂和嘉善县成利木业有限公司均是原告自己新注册的企业，与本案的诉讼主体缺乏关联性，与本案无关。在第一次庭审中，被告所举的证据有：被告支付房租的凭证以及银行回单及资金审批表复印件15份。证明：被告自合同签订后，如期向原告支付全部的租金，已支付到2015年8月31日止。其中有5000元因原告方的原因，原告方未向电力部门交纳相应的电费，被告为其代垫部分款项。该5000元需要与原告方进行结算后予以确认。经质证，原告对其真实性无异议。但认为：被告从开始承租厂房至今，被告缴纳房租的对象为原告，被告也完全知悉嘉善县成利木业注销后，所有权利义务由原告承继，所有的资金往来也是一直与原告衔接。截止今日，被告尚欠原告5000元租金。在第二次庭审中，原告所举的证据有：1、行政处罚决定书1份。证明：因为被告的违章建筑，导致我方需要缴纳行政罚款。经质证，被告认为：嘉善南森木业厂并非本案当事人，与本案没有关联性。里面涉及到的厂房等用地面积，也并非是被告一人使用，况且该法律文书，是否生效，也有待考证，故不予认可。第一次庭审后，本院对案外人钱金凤进行询问所作的陈述：其与原告系夫妻关系，嘉善县银都木业有限公司系其夫妻开办，股东就其夫妻两人，公司成立了清算小组，在2010年4月29日解散，所有厂房、机器设备均归原告所有，对本案以原告的名义起诉无异议。对此陈述，原告无异议。被告有异议，认为：在２０１２年１０月１８日由于嘉善县银都木业有限公司与村委员会的合同到期，该土地的使用权也因此而丧失。之后由嘉善南森木业厂作为一个新企业与村委员会订立土地使用协议。被告与嘉善县银都木业有限公司并不存在拖欠租金等事宜。原告的诉讼主体是不适格的。该调查笔录与本案缺乏关联性。第三人既未答辩也未举证。对原、被告所举的证据，结合原、被告各自发表的质证意见，本院认证如下：在第一次庭审中，原告所举的证据1，系相关的工商登记材料，结合案外人钱金凤的陈述，经本院审查后予以确认；原告所举的证据2中部分证据，被告虽对其不予认可，但无相应证据予以否认系列证据的真实性，经本院审查后予以确认；原告所举的证据3、4、5，被告对其真实性未持有异议，经本院审查后均予以确认；被告所举的证据，原告对其真实性无异议，经本院审查后予以确认。在第二次庭审中，原告所举的证据，经审查与本案缺乏关联性。本院对案外人钱金凤所作的询问笔录，结合前述确认的有效证据所证明的内容，其所作的证词经本院审查后予以确认。为此，结合原、被告在法庭上的各自陈述及本院确认的有效证据，依法予以确认的事实如下：嘉善县银都木业有限公司成立于2002年11月26日，原名为“嘉善县成利木业有限公司”，在2010年4月7日更名，系一家由“自然人控股或私营性质企业控股”性质的企业。后经多次变更登记，该公司在2010年7月8日注销，注销原因为“股东会决议解散”，该注销日核准登记显示自然投资人为“李玉富（即原告）、钱金凤（系原告之妻）”。而在2010年7月6日的股东会议决议内容为“嘉善县银都木业有限公司所有的厂房、机器设备等归李玉富所有”，对此案外人钱金凤所作的陈述中也予以确认。此后原告又成立了个人独资企业“嘉善南森木业厂”，该企业于2014年12月26日经嘉善县工商局核准转型为“有限责任公司”，名称为“嘉善县成利木业有限公司”，法定代表人为李玉富即原告。涉案厂房所占用的土地系归嘉善县魏塘街道三里桥村村民委员会集体所有，2001年11月30日该村委员会与李玉富签订有《土地租赁协议》一份，表明相关土地租赁给原名“嘉善县成利木业有限公司”开办企业使用，租赁期限自2002年10月18日起至2012年10月18日止。从原告所举的“浙江省乡镇企业财产权属登记申报表”显示，涉案厂房系原告开办的上述企业所有。2010年4月19日，嘉善县魏塘街道三里桥村村民委员会出具证明一份，证明“嘉善南森木业厂厂房坐落于嘉善县魏塘街道三里桥村姚家浜76号，厂房面积5028平方米，厂房产权属李玉富所有”。2012年4月12日，嘉善县魏塘街道三里桥村村民委员会又出具证明一份，证明“原三里桥村民委员会（预制场）现改为嘉善县南森木业厂使用土地。厂房坐落于嘉善县魏塘街道三里桥村姚家浜76号，土地属三里桥村集体土地，厂房面积5028平方米，厂房产权属李玉富所有”；2012年10月30日，嘉善县魏塘街道三里桥村经济合作社与原告签订了《土地租赁协议》，表明相关土地租赁给“南森木业厂”使用，租赁期限自2012年10月18日起至2015年10月17日止。2014年嘉善县工商行政管理局出具证明一份，证明“原个人独资企业嘉善南森木业厂于该日经核准转型为有限责任公司，公司名称‘嘉善县成利木业有限公司’”,嘉善县成利木业有限公司的营业执照显示法定代表人为李玉富。2008年8月22日，原“嘉善县成利木业有限公司”作为出租方（简称甲方）与作为承租方的被告（简称乙方）签订了一份《租赁合同》并附租赁物平面示意图，合同约定“第1.1条、甲方内现有彩钢结构主厂房东向的一半厂房、东北面简易附属房包括东北面河岸及东、南面（至大门通道）围墙内所有空地约2.4亩租赁于乙方使用，厂房面积经甲乙双方认可确定为1470平方米；第2.1条、租赁期限10年，即从2008年9月1日起至2018年8月31日止；第4.1条、租金每年9万元；第4.2条、乙方在空地上自建的所有建筑物以土地实际占用面积计算支付土地使用费，计算方法为自建成之日起至租赁期满按实际占用面积每亩3000元/年。租赁期内自建物产权为乙方所有，租赁期满后产权归甲方所有；第5.1条、乙方合同签订之日支付甲方定金3万元，首次支付二年租金共计18万元，余额15万元于2008年9月30日前一次性支付完毕；第5.2条、第三年开始乙方应于每年的9月1日以前向甲方支付当年租金；第11条、经甲方同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金”等。合同签订后，被告租赁使用了涉案厂房，并在空地上建造了简易房屋，双方在庭审中确认为简易房占地0.2亩左右。另经双方确认，除2013年尚余5000元租金未支付外，被告已支付租金至2015年8月31日。而就2013年尚未支付的租金5000元，被告认为“是因原告方未向电力部门交纳相应的电费而为其代垫款项，故暂扣5000元租金”被告在承租期间，于2014年8月13日，被告作为出租人与作为承租人的第三人签订了《工厂租赁合同》一份，合同约定的租赁期限为4年余即从2014年8月13日起至2018年8月31日止、租金每年15万元、保证金1万元、工厂占地3.5亩、双方确认厂房及附属建筑面积约2000平方米等。第三人从被告处转租使用了上述厂房等。为此，原告表示“被告的转租行为未经原告同意，原告知晓转租后曾向嘉善县公安局魏塘派出所报了警”。而被告却称“跟原告口头讲过”。原告现以被告擅自转租为由向本院提起诉讼，要求判如诉请。本院认为，原嘉善县成利木业有限公司系被注销登记的企业，其诉讼主体资格也随之不存在，按照相关的法律规定，该公司已不能再成为民事诉讼的当事人，而原告李玉富系该企业的股东又是清算主体之一，其作为相关资产的承受人，在企业后遗留的债权债务应由其负责，故其具有本案作为原告的诉讼主体资格，对被告就此提出的相关意见不予采纳。原嘉善县成利木业有限公司与被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，属合法有效，对当事人均具有法律约束力。被告作为承租人，理应按合同的约定租赁使用所约定的标的物，但被告在租赁期间未经出租方的同意擅自转租给第三人使用，至于被告提出的其转租行为已告知出租方且征得其同意之抗辩缺乏证据予以证实，本院无法予以采信。承租人未经出租人同意而进行的转租的行为，属非法转租行为，是违法行为。对此我国合同法规定有：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故对原告现提出要求与被告解除租赁合同之诉请，本院予以支持。因被告对本院邮寄送达的民事起诉状副本等诉讼材料签收时间不予以明确，故本院材料寄出时间的次日视为被告收到之日，也即合同解除的时间为2014年12月5日。出租人与次承租人也即第三人之间，作为次承租人其所获取的租赁权不能对抗出租人在终止租赁关系时要求直接向实际承租人即第三人请求返还租赁物的权利，故对原告就此提出的相关诉请予以支持。但据以合同相对性原理，原告基于侵权责任原则要求第三人恢复原状之诉请不予支持。原告出租租赁物按合同的约定向被告收取租金，其出租的除了厂房外还包含可使用的相关空地，现原告诉请要求被告另行支付空地上被告自建物土地使用费显然有失公允，故本院认为在合同中虽对此有约定仍不应予以支持。因本案系被告非法转租而致原告提出的提前解除合同，但在合同中并未约定被告据此需承担相应违约金，故对原告就此诉请不予支持。至于原告诉请要求被告支付2013年尚欠的5000元租金，对此被告抗辩系其垫付了电费而予以对抗支付，本院认为给付租金与垫付电费系二个不同法律关系的标的物，被告不能据此对抗其承担支付租金之义务，对原告就此提出的诉请予以支持。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，属放弃相应的诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款、第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、原嘉善县成利木业有限公司与被告嘉善百世威生物技术有限公司2008年8月22日签订的《租赁合同》于2014年12月5日解除；二、被告嘉善百世威生物技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李玉富2013年尚欠的租金5000元；三、第三人嘉兴市科源节能技术有限公司应于2015年8月31日前将其承租的位于嘉善县魏塘街道三里桥村“原嘉善县成利木业有限公司”厂房、简易附属房等返还给原告李玉富；四、驳回原告李玉富之其余诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案受理费2452元（原告预交），由原告李玉富负担2338元，由被告嘉善百世威生物技术有限公司负担114元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 吕学强代理审判员 张 峰人民陪审员 徐玉祥二〇一五年五月二十九日书 记 员 马 琼附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：