（2014）镇民终字第1792号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-06-15
案件名称
镇江市百联物业管理有限公司与刘刚物业服务合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘刚,镇江市百联物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）镇民终字第1792号上诉人（原审被告）刘刚。委托代理人刘林根。被上诉人（原审原告）镇江市百联物业管理有限公司，住所地镇江市丹徒区千禧路111-16号。法定代表人滕玉鑫，该公司经理。委托代理人刘开荣，镇江市润州区七里法律服务所法律工作者。上诉人刘刚因与被上诉人镇江市百联物业管理有限公司（以下简称百联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2014）徒民初字第789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：百联物业公司系镇江市丹徒区金谷小区的物业管理服务单位，该小区有部分拆迁安置房，刘刚被安置在该小区，对该小区1号楼105室享有权益，面积为109.1平方米。从2009年10月至2011年9月，刘刚均按照0.6元／平方米.月的标准缴纳了物业费。2011年10月起至2013年12月底止共计27个月，刘刚均未缴纳物业服务费。另查明，刘刚所在小区未成立业主委员会，百联物业公司于2008年4月27日与该小区签订“金谷小区前期物业管理服务合同”，约定服务期限为2008年12月30日至2011年12月30日止，服务标准为“三级”；该服务期满后，百联物业公司继续在该小区提供物业服务。根据2008年10月13日镇江市物价局颁发的镇江市普通住宅物业管理公共服务费指导价标准，多层三级的物业服务费收费标准为0.60元／平方米.月。还查明，百联物业公司在为该小区提供物业服务有不到位的现象，部分时间、部分地段卫生状况存在脏、乱、差的情况。上述事实，有当事人的庭审陈述、物业管理服务协议、物业费收费发票、镇江市物价局关于调整镇江市普通住宅物业管理公共服务费指导价标准的通知、小区卫生情况的照片等证据证实。2014年6月，百联物业公司诉至原审法院，请求法院判令刘刚缴纳自2011年9月至2013年12月拖欠的1767元物业费。刘刚辩称，其与百联物业公司之间没有物业服务协议，百联物业公司自愿在该小区提供物业服务，不应当向其收取物业费用；其所在的小区是拆迁安置小区，丹徒区的很多拆迁安置小区都不需要缴纳物业费用，故其也应当无需缴纳；即使需要缴纳物业费用，但由于百联物业公司在该小区没有按照国家规定的标准和要求提供相应等级的物业服务，也只能按最低等级的物业服务收费标准向其收取物业费。原审法院认为：业主或物业使用人在享受物业服务的同时应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。刘刚作为百联物业公司提供物业服务的业主或物业使用人，在享受百联物业公司提供的物业服务的同时，也负有向百联物业公司缴纳物业管理服务费用的义务。同时根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，百联物业公司提供的物业服务，存在部分地方卫生较差等等物业管理服务不到位的问题，故对于百联物业公司主张的1767元物业费（从2011年10月至2013年12月，共计27个月，计算方法：109.1平方米＊27个月＊0.6元／平方米.月=1767元），酌定减除刘刚20%的物业服务费，即由刘刚支付上述费用的80%即1767元＊80%=1413.6元。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：刘刚在判决生效之日起十日内，向百联物业公司支付镇江市丹徒区金谷小区1号楼105室房屋从2011年10月至2013年12月的物业费1413.6元。案件受理费50元，由刘刚负担。刘刚不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、百联物业公司和万源房地产公司签订的物业协议约定的服务价格不符合物价部门的收费标准，达不到三级标准，也未经物价部门备案，收费没有依据，且拆迁安置房的收费标准是“一级”收费。2、百联物业公司并未与业主签订服务协议，业主无需交费，百联物业公司属于强制收费。3、百联物业公司服务未到位。综上，请求撤销原审法院判决，依法改判为驳回百联物业公司的一审诉讼请求。被上诉人百联物业公司答辩称：百联物业公司依据前期物业合同约定的收费标准收取物业费具有合法依据，刘刚没有依据证明拆迁房屋不缴纳物业费，百联物业公司提供了物业服务，且已多次向刘刚进行了口头、书面催缴，刘刚均拒绝缴纳，根据法律规定，物业服务公司书面催缴后，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告期限内没有缴纳的，物业服务企业请求业主支付物业费，法院应当支持。请求驳回上诉，维持原判。二审审理中，刘刚提交以下三份材料：1、镇江市物价局、房产管理局2005年2月6日下发的《关于印发﹤镇江市物业服务收费管理暂行规定﹥的通知》（镇价服（2005）60号）文件，拟证明百联物业公司服务达不到三级、二级标准。百联物业公司认为该文件是2005年制定，而百联物业公司执行的是镇江市物价局2008年10月13日出台的《关于调整镇江市普通住宅物业管理公共服务费指导价标准的通知》（镇价房（2008）285号），不能据此认定百联物业公司的服务标准。2、2014年12月5日，镇江市丹徒区物价局出具的证明一份（该证明为复印件，有丹徒区物价局落款，但无物价局印章），拟证明百联物业公司未到物价部门对收费标准备案。百联物业公司认为该证明不符合证据的形式要件，没有法律效力，不予质证。3、丹徒区人民法院在审案件的庭审笔录部分内容一份，拟证明百联物业公司前期物业服务合同没有招标。百联物业公司认为该材料为复印件，不予质证。二审审理中，百联物业公司提交《镇江市丹徒区普通住宅物业管理公共服务报批（备）表》，拟证明其收费符合规定。刘刚质证认为该材料不能证明百联物业公司的证明目的。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，因金谷家园小区未成立业主委员会，且金谷家园小区的规模，属于可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业的小区，故建设单位万源房地产公司与百联物业公司协议签订前期物业服务合同，并无不当。故该前期物业服务合同，对刘刚具有约束力。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，百联物业公司与万源房地产公司签订的前期物业服务合同，约定的收费标准，并未超出法律、法规、部门规章和有关主管部门的收费标准，不存在扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的情况，故刘刚以违规收费为由提出抗辩，不予支持。综上所述，刘刚的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 柳建安审 判 员 陈开亮代理审判员 孙 毅二〇一五年五月二十九日书 记 员 王思倩 百度搜索“”