（2015）西中民二终字第00438号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-06-24
案件名称
张凤梅与西安佑利置业有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西安佑利置业有限公司,张凤梅
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民二终字第00438号上诉人（原审被告）西安佑利置业有限公司，住所地西安市翠华路甲子六号。法定代表人陈荣华，系该公司董事长。委托代理人武鹏飞，陕西法智律师事务所律师。委托代理人陈琳，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张凤梅。上诉人西安佑利置业有限公司（以下简称佑利公司）与被上诉人张凤梅买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2014）长安民初字第05436号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佑利公司的委托代理人武鹏飞、陈琳，被上诉人张凤梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：佑利公司拥有西安市长安区紫翰庭院住宅项目，2012��初，佑利公司向社会发出认购商品房广告，2013年1月11日，张凤梅（乙方）与佑利公司（甲方）签订了《紫翰庭院项目认购协议书》一份，约定：乙方购买由甲方建设开发的紫翰庭院5号楼5-1102号住宅一套，住宅面积暂定为114平方米，单价为5060元，房款总计576840元，乙方选择向甲方支付诚意认购金576840元。同时，该认购协议约定甲方在紫翰庭院开盘前保证五证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全，并承诺项目正式开盘时间不超过2013年6月30日，如超过此时间，乙方有权要求退房，若退房，则甲方须无条件退还乙方交纳的诚意认购金。协议签订当日，张凤梅向佑利公司交纳诚意认购金200000元，又于2013年1月11日交纳诚意认购金200000元，共交纳诚意认购金400000元。后佑利公司在合同约定的最后期限���未能开盘，张凤梅、佑利公司协商未果，张凤梅于2014年9月23日诉至本院，要求佑利公司返还认购金及赔偿损失。庭审中，张凤梅提交证据：1、项目认购协议书一份，证明双方之间的合同关系、佑利公司楼盘的最晚开盘时间、张凤梅交纳的定金的事实；2、收款收据及银行流水，证明张凤梅交纳款项情况。3、子午美居项目置业计划书，证明其所遭受的损失情况。佑利公司对张凤梅提供的证据1、证据2的真实性无异议，对张凤梅提供证据3认为与本案无关联性。佑利公司提交证据：1、西安市长安区发展和改革委员会关于西安佑利置业有限公司建设“紫翰庭院”项目备案的通知；2、西安市规划局规划设计提案件书（长2014-01）；3、西安市国有建设用地使用权出让合同变更协议；4、承诺书三份。以上证据证明佑利公司之所以未能如期开盘皆因无法预料、不可控制的政府原��所致，而非佑利公司自身之原因所造成，而且佑利公司方资金确实困难，现暂时无力解决业主的退款问题。上述证据经张凤梅质证认为：对证1、证2、证3的真实性没有异议，但认为证据内容同本案无关联性，且佑利公司未取得销售资格的情况下，对外出售房屋，完全是自身原因所为，对证4真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该承诺书系佑利公司单方行为，对张凤梅没有约束力。另在庭审查明，截止本院庭审之日，佑利公司开发的紫翰庭院项目尚未取得建设用地规划许可证等五证，项目亦未开盘。经法庭调解，佑利公司虽同意退还张凤梅所交认购金，但同时表示，目前尚无资金能力，对该案未能调解。张凤梅于2014年9月23日诉至西安市长安区人民法院称，其和佑利公司签订有《紫翰庭院项目认购协议书》，其向佑利公司支付诚意认购金400000元，但后佑利公司��取得商品房预售许可资格，未能与其签订正式的商品房买卖合同，现起诉要求佑利公司返还认购金400000元并赔偿损失48300元，本案诉讼费由佑利公司承担。佑利公司辩称，对于签订认购协议及张凤梅交纳认购金的数额均无异议。但认为公司现在经营上存在困难，无法给张凤梅返还全部认购金；对于损失要求按照约定从交款之日计到起诉之日以房款的日万分之一计算。原审法院认为，张凤梅、佑利公司于2012年12月15日签订《紫翰庭院项目认购协议书》，及张凤梅根据约定支付了400000元作为购房款，虽属事实，但截止庭审之日，佑利公司至今仍未取得商品房预售许可证等五证，项目未能开盘，故该认购协议书无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，给张凤梅造成的损失应当予以赔偿，故张凤梅要求佑利公司返还支付的购房款400000元的请求符合有关法律规定，���予支持。对张凤梅要求赔偿损失一节，佑利公司主张按照承诺书承诺的每日万分之一补偿业主损失，因该承诺书系佑利公司单方出具，张凤梅不予认可，故不具法律约束力，应自张凤梅交纳房款之日起，按照同期银行贷款利率支付利息至还款之日止。为维护公民合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：被告西安佑利置业有限公司于判决生效后十日内向原告张凤梅返还购房款400000元，并赔偿该款从2013年1月11日起计算至判决确定给付之日止的利息损失，损失按照同期中国人民银行贷款利率计算。被告若未在本判决书指定期限内履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8024元，原告已预交，由被告西安佑利置业有限公司承担，连同上述款项一并给付原告。宣判后，佑利公司不服，向本院提起上诉称，其公司与张凤梅签订《紫翰庭院项目认购协议书》中并未对赔偿金、违约金的支付进行约定，为安抚业主，其公司三次向业主发出《承诺书》均承诺依照万分之一向申请退房的业主支付赔偿金，因承诺书系单方法律行为，已经作出便发生法律效力。请求：一、撤销原审判决第一项，改判为损失按照每日万分之一计算。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。张凤梅辩称，其向佑利公司缴纳诚意认购金，佑利公司认为利息按照万分之一计算的上诉理由，是上诉人单方承诺的，不具有效力，一审认定按照银行同期贷款利率计算损失合理、合法的。即使其认可承诺书，但是一审认定合同无效，承诺书作为合同的补充，也应无效，佑利公司仅是对赔偿标准进行上诉，而不上诉合同效力不合理。承诺书其未见过，不认可。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，张凤梅与佑利公司签订的《紫翰庭院项目认购协议书》，但佑利公司至今未取得法律规定的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，该项目也未能开盘，故该认购协议书应认定为无效。因无效合同取的财产应当返还。张凤梅依据合同向佑利公司共支付了400000元，故佑利公司应当向张凤梅返还。佑利公司上诉主张按照承诺书承诺的每日万分之一补偿业主损失，因该承诺书系佑利公司单方出具，张凤梅不予认可，不具有法律约束力，故原审法院判决按照同期银行贷款利率支付利息至还款之日止并无不妥。据此，原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费361元（西安佑利置业有限公司已预交），由西安佑利置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 高俊岗代理审判员 窦 敏代理审判员 王学堂二〇一五年五月二十九日书 记 员 陈 歆 更多数据：