（2015）宝民三（民）初字第635号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-09-10

案件名称

上海莱蒙置业有限公司与王森林、叶美凤商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2015）宝民三(民)初字第635号原告上海莱蒙置业有限公司。法定代表人费军。委托代理人许伟，上海镇霆律师事务所律师。被告王森林。被告叶美凤。委托代理人王森林。原告上海莱蒙置业有限公司(以下简称莱蒙公司)与被告王森林、叶美凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告莱蒙公司的委托代理人许伟，被告王森林(同时作为被告叶美凤的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莱蒙��司诉称，2010年5月22日，莱蒙公司与王森林、叶美凤签订《上海市商品房预售合同》，由王森林、叶美凤共同购买莱蒙公司开发的上海市宝山区沪太路4889弄绿地北郊商业广场1号120室房屋(以下简称系争房屋)。合同附件一第八条约定，如买受人未按照与银行的贷款合同约定偿还贷款，致使贷款银行向出卖人要求承担连带保证责任的，则买受人应在接到出卖人书面通知后10天内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价10%的违约金。因买受人原因导致合同解除的，出卖人有权在扣除为实现债权所发生的一切费用以及被扣划保证金、买受人违约金等款项后，返还买受人已付房款的剩余款项，如买受人已付房款不足弥补出卖人损失的，买受人仍需向出卖人承担赔偿责任。2010年8月9日，莱蒙公司��王森林、叶美凤与上海浦东发展银行长宁支行(以下简称浦发长宁支行)签订《个人购房担保借款合同》，由莱蒙公司作为王森林、叶美凤的保证人承担连带责任。嗣后，浦发长宁支行按约发放了贷款，但王森林、叶美凤多期贷款未还。2012年，浦发长宁支行向上海市长宁区人民法院提起诉讼。经判决，莱蒙公司向浦发长宁支行承担连带保证责任。2014年10月23日，莱蒙公司向浦发长宁支行一次性付清了代王森林、叶美凤偿还的款项共计人民币1,331,082.38元。综上，莱蒙公司起诉要求解除莱蒙公司与王森林、叶美凤间的《上海市商品房预售合同》，王森林、叶美凤协助莱蒙公司办理备案合同撤销手续并将系争房屋返还给莱蒙公司，王森林、叶美凤向莱蒙公司支付违约金255,249.20元及律师费99,500元。被告王森林、叶美凤辩称，预售合同附件一第八条的相关约定是格式条款��王森林、叶美凤签订预售合同时，没有看过合同，合同中没有特别提示违约的后果。王森林、叶美凤已全额付清了购房款，其没有按期偿还贷款是对浦发长宁支行违约，并未对莱蒙公司违约。莱蒙公司收回系争房屋，并不合理。莱蒙公司主张的违约金标准过高，要求调低。综上，不同意莱蒙公司的所有诉讼请求。经审理查明，2010年5月22日，莱蒙公司(甲方、卖方)与王森林、叶美凤(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款2,552,495元。合同第十一条约定，甲方定于2011年3月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。附件一付款方式和付款期限约定，第一条，乙方应于2010年5月22日前支付首期房价款1,282,495元(如乙方之前已支付定金的，于本合同签订之日，该定金已转为购房款，且包含在本条所列房价款之内)。第二条，乙方应于2010年6月21日前支付剩余房价款1,270,000元。备注：办理商业性贷款时的有关约定：第一条，剩余房款办理贷款手续，贷款总额1,270,000元。第八条，若乙方的贷款合同中须由甲方作为乙方的保证人提供担保的，乙方承诺，在甲方担保期内，如乙方未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向甲方要求承担担保责任的(包括但不限于因乙方连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致甲方银行存款被扣划等)，则乙方应于收到甲方书面通知后10日内向甲方偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，甲方有权单方面解除合同，乙方并需承担合同总价10%的违约金。因前款原因导致合同解除的，甲方有权在扣除以下费用后，将乙方已付房款的剩余款项无息返还乙方，如乙方已付房款不足弥补甲方损失的，则乙方仍需向甲方��担赔偿责任：1、因乙方原因，甲方承担保证责任的金额；2、甲方为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等；3、乙方应承担的违约金；4、其他因乙方原因给甲方造成的损失。审理中，双方当事人一致确认，预售合同签订后，王森林、叶美凤已按约付清了购房款，其中包括首期房价款1,282,495元，及通过贷款方式支付的剩余房款1,270,000元。此后，莱蒙公司向王森林、叶美凤交付了系争房屋。王森林、叶美凤尚未就系争房屋办理产权登记手续。另查明，2010年8月9日，为购买系争房屋，王森林作为借款人及抵押人，叶美凤作为第三方抵押人，莱蒙公司作为保证人与浦发长宁支行作为贷款人及抵押权人，共同签订《个人购房借款(综合)合同》及《个人借款合同之补充合同》。合同约定，王森林向浦发长宁支行借款1,270,000元；借款用途为购房；期限为10年，预计自2010年8月16日起至2020年8月16日止，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准；借款利率为中国人民银行公布的同档期贷款基准利率上浮10%，合同签订时的同档期基准利率为5.94%；贷款期间内遇中国人民银行规定的贷款基准利率调整，合同利率应按年调整，分段计息；还款方式为等额本息还款法；对逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行；对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由借款人以其有处分权的财产，即系争房屋向原告提供抵押担保；抵押担保的范围为原告在合同项下全部到期应付未付的贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用)；借款合同项下的债务履行期届满(包括提前到期的)抵押权人未受清偿时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产；为保障贷款人债权的实现，保证人同意为合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保，保证范围为借款人在合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现质权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知出质人费用以及其他的合理费用)；保证人确认，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保权利(包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式)，贷款人均有权先要求保证人在合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任，保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩；合同约定的保证为阶段性连带责任保证，保证期间为合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自新约定的债务履行期届满之日起二年，如借款人已办妥合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除，但对于该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的合同项下责任，保证人��应承担保证责任和相应的违约责任，借款人没有依照借款合同规定履行债务的，在上述约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。2010年8月17日，浦发长宁支行与王森林、叶美凤就系争房屋办理了预购商品房预告抵押登记，浦发长宁支行为预购商品房预告抵押权人，王森林、叶美凤为预购商品房预告抵押人，债权数额为1,270,000元，债务履行期限自2010年8月16日起至2020年8月16日止。2010年8月19日，浦发长宁支行依约向王森林指定的账户发放了贷款1,270,000元。截至2012年8月19日，被告王森林已累计违约3期，未还贷款本金总金额1,107,465.70元、到期未还本金24,211.65元、逾期利息20,233.59元及逾期罚息572.54元。2012年9月，上海市长宁区人民法院受理了浦发长宁支行诉王森林、叶美凤、莱蒙公司金融借款合同纠纷一案。2013年3月14日，上海市长宁区人民法院作��判决：一、被告王森林、被告叶美凤应于本判决生效之日起十日内归还原告上海浦东发展银行长宁支行借款本金人民币1,107,465.70元；二、被告王森林、被告叶美凤应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海浦东发展银行长宁支行截至2012年8月19日的利息人民币20,233.59元、逾期利息人民币572.54元及自2012年8月20日起至本判决生效之日止的逾期利息(以未按合同约定日期还款的借款为基数，按照合同约定的执行利率上浮50%的罚息利率计收)；三、被告上海莱蒙置业有限公司对被告王森林、叶美凤上述第一、二项的付款义务承担连带保证责任；被告上海莱蒙置业有限公司在承担保证责任后，有权就已承担部分向被告王森林、叶美凤进行追偿；四、驳回原告上海浦东发展银行长宁支行的其余诉讼请求。一审宣判后，浦发长宁支行提起上诉。2013年10月18日，上海市第一中级人民法院作出判决：一、维持上海市长宁区人民法院(2012)长民二(商)初字第902号民事判决第一、三、四项；二、变更上海市长宁区人民法院(2012)长民二(商)初字第902号民事判决第二项为被上诉人王森、叶美凤应于本判决生效之日起十日内偿付上诉人上海浦东发展银行长宁支行截至2012年9月6日的利息人民币24,527.78元、逾期利息人民币572.54元及自2012年9月7日起至本判决生效之日止的逾期利息(以未按合同约定日期还款的借款为基数，按照合同约定的执行利率上浮50%的罚息利率计收)。2014年10月23日，浦发长宁支行作出确认函，主要内容为，莱蒙公司已履行保证人的责任：代为清偿借款人王森林购买系争房屋的房款本金1,107,465.70元、利息168,238.29元、罚息38,780.59元、诉讼费16,597.80元，总计1,331,082.38元。据此，莱蒙公司已履行完毕个人购房借款合同中约定的保证人的责任。审理中��为证明己方主张，莱蒙公司向本院提供下列证据：1、小业主断供之还款通知函，证明莱蒙公司于2014年10月24日通知王森林、叶美凤还清代偿钱款。2、合同解除通知函，证明莱蒙公司于2014年11月7日通知王森林、叶美凤解除双方间的预售合同等事宜。3、聘请律师合同、发票，证明莱蒙公司支付律师费99,500元。王森林、叶美凤对上述证据不予认可。莱蒙公司表示，王森林、叶美凤已付房款2,552,495元，扣除莱蒙公司已垫付的1,331,082.38元，再行扣除莱蒙公司主张的违约金及律师费，剩余款项愿意返还给王森林、叶美凤。因王森林、叶美凤违约，对莱蒙公司造成的损失包括：浦发长宁支行起诉导致的莱蒙公司信誉损失；系争房屋另行出售需要支付的中介费、电商费及销售期间的利息损失等。以上事实，有原告莱蒙公司提供的上海市商品房预售合同、(2012)长民二(商)初字第902号民事判决书、(2013)沪一中民六(商)终字第190号民事判决书、确认函、小业主断供之还款通知函、合同解除通知函、聘请律师合同、发票等，及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，莱蒙公司与王森林、叶美凤就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《上海市商品房预售合同》约定，若王森林、叶美凤的贷款合同中须由莱蒙公司作为王森林、叶美凤的保证人提供担保的，王森林、叶美凤承诺，在莱蒙公司担保期内，如王森林、叶美凤未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向莱蒙公司要求承担担保责任的(包括但不限于因王森林、叶美凤连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致甲方银行存款被扣划等)，则王森林、叶美凤应于收到莱蒙公司书面通知后10日内向莱蒙公司偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，莱蒙公司有权单方面解除合同，王森林、叶美凤并需承担合同总价10%的违约金。因王森林、叶美凤未按约偿还贷款，致使浦发长宁支行起诉要求莱蒙公司承担担保责任。根据生效判决，莱蒙公司承担了担保责任，并已代王森林、叶美凤向莱蒙公司支付了相应款项。故莱蒙公司主张解除《上海市房地产预售合同》，王森林、叶美凤支付违约金，符合合同约定，本院予以准许。鉴于莱蒙公司主张的违约金较高，本院结合莱蒙公司的律师费损失等相关损失，酌情调整为15万元；在此情况下，莱蒙公司再行主张律师费，缺乏依据，不予支持。《上海市房地产预售合同》解除后，王森林、叶美凤应撤销系争房屋上的预购登记，将该房屋返还给莱蒙公司，莱蒙公司应将王森林、叶美凤已付房款2,552,495元扣除莱蒙公司向浦发长宁支行垫付的相关款项1,331,082.38元后返还给王森林、叶美凤。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告上海莱蒙置业有限公司与被告王森林、叶美凤就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告王森林、叶美凤于本判决生效之日起十日内，撤销上述房屋上的预购登记，并将该房屋返还给原告上海莱蒙置业有限公司；三、原告上海莱蒙置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告王森林、叶美凤房款1,221,412.62元；四、被告王森林、叶美凤于本判决生效之日起十日内，支付原告上海莱蒙置业有限公司违约金150,000元；五、原告上海莱蒙置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为3,310.50元，由被告王森林、叶美凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　蒋梦娴二〇一五年五月二十九日书记员　　袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法��立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 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