（2015）厦民终字第993号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-07-01
案件名称
厦门市友丰盛置业有限公司与厦门滨北汽车城有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
厦门市友丰盛置业有限公司,厦门滨北汽车城有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第993号上诉人（原审被告）厦门市友丰盛置业有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路101号国际文创馆306。法定代表人黄晓斌，执行董事。委托代理人甘文伟，福建明嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）厦门滨北汽车城有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路101号西郭库区16-18仓库。法定代表人黄俊锋，董事长。委托代理人刘鑫、江纯静，公司职员。上诉人厦门市友丰盛置业有限公司（以下简称友丰盛公司）因与被上诉人厦门滨北汽车城有限公司（以下简称滨北汽车城公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滨北汽车城公司向原审法院提起诉讼，请求判令：友丰盛公司向滨北汽车城公司支付《租赁合同》项下租金，从2013年5月计至2014年8月12日租金共计2040062.98元及逾期付款违约金（按应付未付款金额每日万分之五，自逾期之日起计至2014年8月12日为228536.26元），以上暂合计2268599.24元。原审判决查明，2013年3月1日，滨北汽车城公司与友丰盛公司签订编号为ITG2013030118的《租赁合同》，约定滨北汽车城公司为甲方，友丰盛公司为乙方，乙方经对厦门市湖滨北路101号滨北汽车城内所属的综合楼及周边附属相关场地作实际考察，对上述房地产状况有充分的了解，并愿意承租该房产；甲方出租给乙方的房产位于厦门市湖滨北路101号滨北汽车城内所属的综合楼及周边附属相关场地、西侧西3、4、8、9、16房屋；租赁房产于2012年7月1日前实际交付乙方，租赁期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止，共计叁年；自2012年7月1日起至2013年6月30日止，每月租金115781.1元，自2013年7月1日起至2014年6月30日止，每月租金127359.21元，自2014年7月1日起至2015年6月30日，每月租金140095.13元；付款方式为：每一个月为一付款期，乙方应于当月10日前一次性付清当期租金；乙方在租赁期间应依约交付租金及其它费用，乙方如有拖欠租金及其他费用，每拖欠一天按拖欠款项费用的0.05%加收违约金。合同签订后，友丰盛公司已按照《租赁合同》约定的租金标准向滨北汽车城公司付清2013年5月之前的租金。2013年5月起，友丰盛公司未再向滨北汽车城公司支付《租赁合同》项下租金。原审审理中，友丰盛公司当庭确认滨北汽车城公司已向其交付厦门市湖滨北路101号滨北汽车城内所属的综合楼及周边附属相关场地、西侧3号房屋。至今，上述场地及房屋仍由友丰盛公司控制使用。另查明，2013年8月7日，厦门市土地开发总公司在《厦门日报》刊登《公告》，《公告》载明内容包括：福建厦门经贸集团有限公司所属湖滨北路101号储用地由厦门市土地开发总公司代表厦门市人民政府收储作为政府备用地。同时我公司敬告：我公司没有授权任何单位或个人出租、转让湖滨北路101号仓储用地（土地、房屋），任何转租行为均属无效约定，请不要转租转让湖滨北路101号仓储用地（土地、房屋），避免造成不必要的损失。友丰盛公司主张讼争场地及房屋权利人在其承租场地上张贴公告，友丰盛公司停止支付租金，并将中止履行的相关事项告知滨北汽车城公司，且就《厦门日报》刊登的上述公告向滨北汽车城公司询问相关情况，但均未提供相应证据。原审判决查明的上述事实，有《租赁合同》（编号：ITG2013030118）、《厦门日报》以及双方当事人的庭审陈述为证。原审判决认为，滨北汽车城公司与友丰盛公司签订的《租赁合同》（编号：ITG2013030118）系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，应当认定为有效合同。滨北汽车城公司虽不能证明其转租已经获得产权人的授权，也未能证明讼争场地及房屋的产权人，但友丰盛公司以此为由主张双方签订的《租赁合同》无效，不符合法律规定。友丰盛公司自2013年5月起未支付租金，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。首先，双方订立的《租赁合同》已明确载明“租赁房产于2012年7月1日前实际交付乙方”，且友丰盛公司亦确认2013年5月之前的租金已全部按照合同约定的租金标准付清，在整个租赁过程中，友丰盛公司也未就滨北汽车城公司提供符合约定场地及房屋提出异议。其次，讼争场地及房屋由友丰盛公司实际控制使用，并无证据证明讼争场地及房屋的所有权人向友丰盛公司主张权利致其无法对租赁场地及房屋进行使用、收益。第三，在2013年8月7日《厦门日报》公告刊登之前，友丰盛公司即已出现未依约支付租金的情形。此外友丰盛公司未就其中止履行的情况通知滨北汽车城公司。综上，友丰盛公司应当按照合同约定的租金标准向滨北汽车城公司支付租金。现滨北汽车城公司要求友丰盛公司支付2013年5月至2014年8月的租金2040062.98元，符合法律规定，法院予以支持。滨北汽车城公司要求友丰盛公司支付逾期付款违约金，违约金总额以不超过未支付租金2040062.98元的30%为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第六十七、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告厦门市友丰盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门滨北汽车城有限公司支付2013年5月至2014年8年的租金2040062.98元及逾期付款违约金（其中115781.1元自2013年5月11日起计算，115781.1元自2013年6月11日起计算，127359.21元自2013年7月11日起计算、127359.21元自2013年8月11日起计算、127359.21元自2013年9月11日起计算、127359.21元自2013年10月11日起计算、127359.21元自2013年11月11日起计算、127359.21元自2013年12月11日起计算，127359.21元自2014年1月11日起计算、127359.21元自2014年2月11日起计算、127359.21元自2014年3月11日起计算、127359.21元自2014年4月11日起计算、127359.21元自2014年5月11日起计算，127359.21元自2014年6月11日起计算，140095.13元自2014年7月11日起计算、140095.13元自2014年8月11日起计算，均按照日0.05%计至实际付款之日止，违约金总额以不超过2040062.98元的30%为限）；二、驳回原告厦门滨北汽车城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12475元，由友丰盛公司负担。宣判后，友丰盛公司不服，向本院提起上诉。上诉人友丰盛公司上诉称，请求撤销原审判决第一项，改判驳回滨北汽车城公司的全部诉讼请求或者将案件发回重审。主要理由：一、滨北汽车城公司无权出租涉案房产。《厦门日报》有公告称业主从未委托第三方出租。双方签署的《场地过渡使用合同》无效。因此，滨北汽车城公司不仅无权收取租金，更无权追究违约责任。滨北汽车城公司在出租权利的障碍也构成了友丰盛公司履行的抗辩权。在滨北汽车城公司的权利未得到确认之前，友丰盛公司也有抗辩的权利。二、滨北汽车城公司也并未全部履行合同。原审遗漏实际承租人。滨北汽车城公司也未将合同约定的4号、8号、9号、16号房屋交付给友丰盛公司使用，构成违约。双方应当重新评估实际租金，滨北汽车城公司应当返还友丰盛公司多缴的租金。这也构成友丰盛公司拒绝支付租金的抗辩理由。三、友丰盛公司已经采取法律允许的方式主张、保护自己的权利。没有法律规定友丰盛公司必须采用什么方式主张或者保护自己的权利。友丰盛公司采取拒绝继续交付租金的方式也是对自己权益的保护。被上诉人滨北汽车城公司答辩称，一、滨北汽车城公司已经将租赁标的物实际交付给友丰盛公司，友丰盛公司占用至今。故友丰盛公司有义务向滨北汽车城公司按照合同约定缴纳租金。二、友丰盛公司上诉请求没有事实依据，友丰盛公司所依据的公告和本案无关联，公告所载内容和讼争场地不是同一地块。友丰盛公司上诉理由不能成立。经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除滨北汽车城公司认为《厦门日报》所刊登的公告确实存在，但与本案讼争地块无关联性外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。另查明，二审诉讼中，滨北汽车城公司表示不再主张要求友丰盛公司支付租金的逾期付款违约金的诉讼请求。本院认为，友丰盛公司与滨北汽车城公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，二审诉讼中，滨北汽车城公司未就合同中涉及的房屋取得合法建造手续提供证据加以证明，据此，涉及房屋部分的合同应认定无效，根据合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原审判决认定合同全部有效，是不当的，应予纠正。友丰盛公司实际占有使用合同项下标的物，根据公平合理，等价有偿原则，友丰盛公司应支付相应费用。鉴于租金、使用费系双方当事人在合同中约定的标准，是双方协商一致的结果，因此，可以作为合同项下标的物使用费计算的参照标准。二审诉讼中，滨北汽车城公司表示不再主张要求友丰盛公司支付租金的逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以照准。综上，友丰盛公司的上诉理由不能成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11278号民事判决第二项；二、变更厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11278号民事判决第一项为：厦门市友丰盛置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门滨北汽车城有限公司支付2013年5月至2014年8年的租金、使用费2040062.98元；三、驳回厦门市友丰盛置业有限公司的其他上诉请求。本案二审案件受理费23120元，由厦门市友丰盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 胡林蓉代理审判员 许 莹二〇一五年五月二十九日代书 记员 潘婉燕附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。