（2015）沪一中民二（民）终字第1265号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-06-15
案件名称
王晓波等诉华伟房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王晓波,张驾宇,华伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1265号上诉人（原审被告）王晓波。上诉人（原审被告）张驾宇。被上诉人（原审原告）华伟。上诉人王晓波、张驾宇因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月7日受理后，依法组成合议庭于2015年5月19日公开开庭审理了本案，上诉人王晓波及其委托代理人张剑波、刘逊、上诉人张驾宇之委托代理人任文风、被上诉人华伟及其委托代理人叶府荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，王晓波系上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室房屋（以下简称涉案房屋）权利人，房屋建筑面积148.18平方米。2013年6月19日，王晓波出具一份委托书，委托案外人黄某以不低于250万元（人民币，下同）价格代为办理涉案房屋的抵押、出售等一切相关事宜，包括代为签订涉案房屋的买卖合同、领取房地产转让价款、协助买受方办理贷款手续、代为办理向房地产交易部门办理产权过户、登记等手续。上海市某某公证处对此进行了公证，并于同月21日出具了公证书。2013年8月19日，经上海某某房地产经纪事务所居间介绍，华伟作为买受人（合同乙方），与王晓波的代理人黄某（合同甲方）就上述房屋买卖的交易条件达成一致，上海某某房地产经纪事务所根据双方达成的交易条件打印了编号为＊＊＊＊＊＊的《上海市房地产买卖合同》，合同约定，上述房地产转让价为250万元，双方确认于2013年9月30日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续；如乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款（一）约定，甲乙双方协商同意，该房产在交易过程中产生的所有税费由乙方承担；甲方承诺在乙方支付完所有税费后一周之内，甲方撤销该房产的抵押登记；甲方收到乙方全部房价款后的90天内将该房产交付给乙方。合同附件三“付款协议”约定：乙方于2013年8月19日前支付100万元；于2013年9月30日前支付150万元。合同对其他事项亦作了约定。2013年8月23日，华伟、王晓波代理人黄某在该合同落款处签名。同日，华伟与王晓波代理人黄某签订一份《补充协议》，约定，甲方负责房屋过户手续，乙方不参与过户，甲方在过户过程中正常税费通知乙方付费；乙方于房屋过户完毕（房屋产权登记至乙方名下）付余款150万元；甲方在房屋产权登记在乙方名下后90日内将房屋交付给乙方。该协议签订后，华伟通过银行转账方式将90万元房款转入黄某的中国某某银行账户（账号：＊＊＊＊），黄某出具了收款收据。2013年11月21日，华伟缴纳了相应的交易税费，并向某某区房地产交易中心申请办理过户手续。2013年11月27日，由于王晓波涉及债务纠纷，上述房屋被法院司法查封。2013年12月1日，上海市某某区房地产登记处向华伟发出《不予登记告知书》。2014年8月28日，华伟委托上海市某某律师事务所向王晓波发出《律师函》，通知解除合同，并要求退还房款。王晓波于次日签收此函件。2014年9月，华伟诉至原审法院，要求判令：1、确认双方的合同于2014年8月29日解除；2、王晓波退还华伟购房款67万元；3、王晓波偿付违约金50万元；4、张驾宇对于上述债务负连带责任。原审另查，张驾宇曾出具一份担保书，内容为：本人张驾宇（身份证号＊＊＊）担保黄某所卖给华伟的房屋（某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室），该房屋所产生的一切事宜由本人承担解决。落款日期为2013年8月26日。华伟表示，在申请产权过户受阻后，张驾宇提供了该担保书。2014年春节后，张驾宇陆续以现金和银行转账方式退还华伟23万元。原审再查，2013年9月28日，王晓波的代理人黄某因涉嫌妨害公务而被逮捕。2013年10月11日，王晓波又出具一份委托书，委托案外人阎某代为办理涉案房屋出售的相关手续。上海市某某公证处对此进行了公证，并于同月13日出具了公证书。王晓波向法院申请证人刘某某出庭作证，证人陈述，2013年6月，张驾宇称需要以证人名义向王晓波出借30万元。6月19日，证人与王晓波至房地产交易中心办理了涉案房屋的抵押登记手续，于同日至宝山公证处办理了借款公证，王晓波与黄某办理了委托公证。30万元的借款先由张驾宇转给证人，再由证人付给王晓波。之后，张驾宇通知证人办理撤销抵押登记手续，故证人撤销了抵押。2013年10月，由于黄某被公安机关逮捕，张驾宇电话联系证人，要求证人联系王晓波重新办理公证委托手续。证人共向王晓波收取了75，000元的借款利息。原审庭审中，华伟表示，在签订合同前，中介公司、黄某曾带华伟去看房。黄某表示由于房屋权利人急需资金需要卖房，但人在日本，故带看了同一幢楼同房型的房屋。在无法办理过户手续后，才知道王晓波与张驾宇之间存在经济纠纷。王晓波表示买卖合同中仅约定了赔偿金，而赔偿金应当按华伟的实际损失确定，华伟应当举证证明其存在相应的损失。如果该赔偿金系违约金性质，则违约金金额过高，要求调整。原审认为，王晓波系涉案房屋产权人，对自有的财产享有处分权，其签署的委托书经过公证机关公证，而公证文书具有法律效力，故其委托的代理人黄某具有代理出售涉案房屋的权限。黄某持该公证委托书以王晓波代理人的身份与华伟签订涉案房屋的买卖合同，华伟作为普通的社会成员，必然相信公证书的效力及黄某的代理人身份和权限。因此，双方签订的房屋买卖合同及补充协议应当合法有效。王晓波表示该合同并非其真实意思表示，黄某系擅自处分，合同无效的抗辩意见，法院不予采纳。关于房屋的转让价款，在上述公证委托书中明确载明，黄某有权在不低于250万元转让价的情况下代理出售房屋，该授权的内容应视为王晓波的真实意思，即使不是王晓波本人的真实意思，也不妨碍公证文书所产生的公信力，华伟以该价格受让涉案房屋，亦属合理，不能以此认定华伟存在主观恶意。因此，王晓波以该价格过低为由而认定华伟与黄某、张驾宇恶意串通的抗辩意见，法院不予采纳。华伟在签订合同前后未能实地进入涉案房屋查看，但黄某向华伟解释不能进入房屋实地查看的理由，亦有一定可信度，虽然华伟对此确实存在一定的过失，但不具有主观恶意。因此，买卖合同中关于出售方的相关责任应当由王晓波承担。案外人黄某向华伟收取房款的行为，系行使代理之行为，视为王晓波收取房款。合同签订后，由于涉案房屋被司法查封，导致无法办理过户，华伟无法实现合同目的，其依法享有合同解除权。华伟向王晓波发出了解除合同的书面通知，王晓波亦于2014年8月29日收到了此通知，故合同于王晓波收到通知之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。华伟、王晓波的合同解除后，王晓波应当退还华伟房款。华伟表示张驾宇已退还23万元房款，故王晓波应向华伟退还剩余67万元房款。由于涉案房屋被司法查封而导致无法过户，应由出售方即王晓波承担相应的后果，即承担履行不能的违约责任。买卖合同约定出售方违约导致合同解除的情况下，按总房款的20%计算“赔偿金”，该“赔偿金”实为违约金性质。违约金具有补偿性和惩罚性的功能，鉴于华伟未能举证证明其因合同目的无法实现而产生损失的具体金额，故王晓波要求对违约金进行调整的意见，法院予以采纳，法院酌情调整为10万元。张驾宇在合同履行过程中，以担保人身份向华伟出具的担保书，承诺在履行合同过程产生的相关事宜由其承担并解决。该担保书应视为张驾宇为王晓波向华伟提供保证。由于保证方式和范围不明确，则按担保法规定，视为其对主债务、违约金、实现债权的费用等承担连带责任保证。原审法院于二○一五年三月二十四日依法作出判决：一、华伟与王晓波签订的《上海市房地产买卖合同》（编号为＊＊＊＊＊＊）以及《补充协议》于2014年8月29日解除；二、王晓波于判决生效之日起十日内退还华伟购房款人民币67万元；三、王晓波于判决生效之日起十日内偿付华伟违约金人民币10万元；四、张驾宇对王晓波的上述第二条、第三条之债务承担连带保证责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币15，330元，财产保全费人民币5，000元，合计人民币20，330元，由华伟负担人民币6，912.20元，王晓波、张驾宇负担人民币13，417.80元。判决后，王晓波及张驾宇均不服，分别向本院提起上诉。王晓波上诉称：华伟与张驾宇或黄某恶意串通，损害了王晓波的权益，该买卖合同应为无效；王晓波签署的《委托书》是在特殊背景下所签，并非其真实意思表示，华伟对此亦明知；系争房屋的出售价格与市场价格存在巨大差额；合同的签订及履行均违反交易习惯，极不正常；因合同是无效的，则应由行为人承担返还购房款的义务。故请求二审法院撤销原审判决第一、二、三项，改判王晓波委托人黄某与华伟所签的买卖合同无效，由张驾宇归还华伟购房款67万元。其同时对张驾宇的上诉请求不发表意见。张驾宇上诉称：原审法院未合法传唤张驾宇到庭参加诉讼而违反法定程序；原审判决对事实认定不清，上诉人在担保书中仅对该房屋所发生的一切事宜承担解决，而非对其主债务及违约金等承担连带责任保证。故请求二审法院撤销原审判决第四项，改判上诉人张驾宇不承担保证责任。其同时发表意见称不同意王晓波的上诉请求。被上诉人华伟则表示，不同意王晓波及张驾宇的上诉请求，希望二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人王晓波系涉讼房屋的产权人，亦具有完全民事行为能力，其出具公证委托书给案外人黄某，授权黄某以不低于250万元的转让价代理出售系争房屋的相关事宜，其应明知该授权行为所带来的法律后果。现无证据证明王晓波是在受胁迫或重大误解下出具该授权委托书，亦无证据证明被上诉人华伟与案外人黄某存在恶意串通之事实，故本案系争房屋买卖合同及相关的补充协议应为合法有效，王晓波作为委托人应受上述协议之约束并承担相应的民事责任，王晓波主张上述合同无效的上诉理由不成立，本院不予采信。现案外人黄某依据前述授权委托书收取了华伟支付的部分购房款，该行为应视为王晓波的收款行为，在系争房屋被司法查封而不能过户的情况下，王晓波理应将上述购房款退还给华伟，原审判决对此认定正确；王晓波要求由张驾宇归还购房款的上诉理由与事实不符，本院亦不予采信。此外，上诉人张驾宇就系争房屋的买卖向华伟出具担保书，对系争房屋买卖所发生的一切事宜向华伟担保由其承担解决，这一担保行为是张驾宇的真实意思表示，亦不违反法律规定，应为合法有效，在张驾宇未明示具体担保方式、担保范围的情况下，根据担保法的相关规定，张驾宇应对因系争房屋而发生的主债务、违约金及实现债权的方式承担连带担保责任，原审判决对此认定正确，张驾宇就此提出的上诉理由不成立，本院不予采信；张驾宇同时认为原审判决存在违反法定程序之事实，经本院审查，原审判决程序合法，并无不当之处，对于张驾宇的该上诉理由，本院不予采信。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人王晓波、张驾宇的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15，330元，由上诉人王晓波负担人民币7，665元、上诉人张驾宇负担人民币7，665元。本判决为终审判决。审 判 长 周 峰审 判 员 叶 兰代理审判员 李 兴二〇一五年五月二十九日书 记 员 聂妍铧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……