（2015）广民终字第258号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-26
案件名称
周朝明与薛承裕、李丰地房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广元市中级人民法院
所属地区
四川省广元市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周朝明,薛承裕,李丰地
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广民终字第258号上诉人（原审被告）：周朝明，男。委托代理人（特别授权）：童荣周，四川利州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛承裕，男。被上诉人（原审原告）：李丰地，男。二被上诉人委托代理人（特别授权）：朱明哲，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。上诉人周朝明因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第1919号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原审查明，2013年3月30日，原告薛承裕（以下简称原告）与被告周朝明（以下简称被告）订立《房屋租赁合同》，主要内容有：1、原告将位于广元市利州区南街巴蜀商场房屋租赁与被告商用。2、租用期限三年，从2013年4月10日起至2016年4月9日止，租金按月计算，每年计收租金1500000元。租赁税费及其它一切费用由被告负责。第二年租金额递增5%即1575000元，第三年递增10%即1732500元。3、原告收取被告租房押金100000元，租赁期满后退回押金（原已交60000元，再补交40000元）。4、先交租金后再用房，即被告按季度向原告先交纳租金，然后按协议用房。交纳时间不得超过上季度末，否则原告有权终止协议要求被告承担损失。5、被告承租房屋期间所用水电费（含差额分摊）由被告按实际负担……。原、被告订立租房合同后，原告向被告交付房屋，被告向原告交纳了房屋押金100000元。其后，被告承租使用中未依约交纳2014年4－6月房屋租金，仅陆续交纳此季度房租105000元。原告向被告催收未果，于2014年6月16日停止向被告租用房屋供电。2014年6月23日，原告向被告邮寄了《催租金（款）通知》，内容有：“你租用的巴蜀商场，按合同约定每季度应交纳房租费393750元，2014年4-6月已支付105000元（4月28日支付10000元、5月20日支付65000元、6月10日支付10000元、6月12日支付20000元）下欠288750元，请接到本通知后三天之内必须付清下欠租金，否则后果自负”。2014年6月24日，被告方收到此邮件。2014年6月28日，原告又向被告送达了《解除合同的通知》，内容有：“我与你于2013年3月30日签订的巴蜀商场一、二楼房屋的租赁合同，你理应按合同的约定按时交纳租金，但至今未全面履行租金的支付义务，经多次口头催收你仍未按合同约定的时间和金额交纳，无奈之下我于2014年6月23日再次向你送达了催收交纳租金的通知，并限你在三日内交将所欠租金288750元支付完毕，在三日内你仍未支付，根据合同法关于解除合同的规定和双方合同第三条约定，现通知如下：一、解除双方于2013年3月30日签订的巴蜀商场一、二楼房屋租赁合同。二、请你按催收通知的内容支付所欠的租金288750元，并按合同约定承担违约金5000元。三、请你在接到本解除通知后三日内将租赁的房屋返还给我并交清其他税费，否则将按合同约定的租金金额交纳至返还完毕为止”。2014年6月29日，被告向原告作出回复，内容有：“我方于2014年6月28日接到解除合同通知，现我方回复如下：1、我方已经在外寻找合适的房屋，在找到合适房屋后我方将搬离。2、关于所欠房屋租金事宜，我方将在产品搬迁完毕后给予清算”。2014年7月7日，原告诉至法院，诉讼中，被告于2014年10月23日向原告返还租用房屋，同时被告向原告交付了168平方米的户外广告牌、两套LED广告屏、天燃气户头和气表一套。原审还查明，1、被告租用的位于广元市利州区嘉陵办事处南街169号原巴蜀商场一、二楼1000余平方米房屋系原告李丰地、薛承裕共有，被告承租后经营卫浴洁具。2、2014年4月13日，原告收取被告3月电费3669.42元，用电2659度，单价1.38元；2014年5月14日，原告收取被告4月电费3295.44元，用电2388度，单价1.38元；2014年6月13日，原告收取被告5月电费3403.08元，用电2466度，单价1.38元；2014年7月13日，原告收取被告6月电费375.36元，用电272度，单价1.38元。3、2014年4月10日至2014年6月15日，被告租用房屋租金：年租金1575000元÷12个月÷30天×66天＝288750元；2014年6月29日至2014年10月23日，被告租用房屋租金：年租金1575000元÷12个月÷30天×115天＝503125元。以上两项租金合计791875元，扣减被告已支付的105000元，再抵扣被告交纳的租房押金100000元，被告还应给付原告租金586875元。原判认为，原告与被告订立《房屋租赁合同》后，原告依约向被告交付租用房屋，被告未依约履行给付房屋租金，酿成本案纠纷，故原告诉请被告给付返还房屋前的欠付租金，应予以支持，但对原告主张2014年6月16日至2014年6月28日期间的租金不予支持，因为原告在此期间依约有供给被告经营用电的合同义务。被告已给付租房押金可直接扣减应付租金。原告诉称于2014年6月29日停止向被告供电，但被告所举2014年4月至7月交纳电费的证据中反映其6月用电量约为平时月用电量的十分之一，故对被告2014年6月16日停止供电的抗辩意见予以支持。被告辩称因原告停电不能正常经营、且造成经营损失，从而拒付租金的意见，本院不予支持。因原告向被告发出《解除合同的通知》后，被告没有对解除合同提出异议，据此应认定双方已解除《房屋租赁合同》，被告应向原告返还租用房屋，故原告停止向被告供电没有过错。同时，被告应支付搬离前的租金。被告还辩称原告收取的2014年4月份租金仍然是125000元，没有依合同约定上涨，所以应按此金额计算欠付租金，原告作出否认答辩，由于被告没有相应证据予以证实，故不能以此对抗《房屋租赁合同》中关于房租递增的约定。原告还诉请被告搬离租用房屋，因在本案诉讼中，被告已向原告返还租用房屋，双方之间订立的《房屋租赁合同》已解除，故不再支持此诉请。原告还诉请被告承担未依约给付租金的违约金，符合双方约定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，判决：一、被告周朝明给付原告薛承裕、李丰地租金586875元，于本判决生效后十日内履行。二、被告周朝明给付原告薛承裕、李丰地违约金5000元。案件受理费2853元，诉讼保全费2020元，由被告周朝明负担。上诉人周朝明（以下简称上诉人）上诉称：1、一审判决诉讼主体不当。本案租赁房屋属于被上诉人薛承裕（以下简称被上诉人）所有，且李丰地不是《房屋租赁合同》的相对人，故李丰地作为原告提起诉讼，其诉讼主体不当。2、一审判决超出原告诉请范围，违反不诉不审的中立原则。被上诉人诉请判决上诉人支付房屋租金288750元，诉讼中没有增加变更诉讼请求，一审判决上诉人承担2014年6月29日至2014年10月23日房屋租金503125元，判决金额超出诉讼请求。3、一审判决认定事实错误。上诉人租赁房屋用于经营，虽然暂欠房屋租金，但被上诉人没有采用合法程序收取，而是在2014年6月16日非法停电，因停电给上诉人造成经济损失950000元，造成搬迁损失400000元。被上诉人非法停电是一种侵权行为，应当承担责任。请求二审依法改判上诉人不承担2014年6月29日至2014年10月23日的房屋租金（503125元）；判决被上诉人赔偿上诉人经济损失1350000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人答辩称：答辩人在上诉人同意解除合同后停止供电无过错，故一审判决上诉人支付2014年6月29日至2014年10月23日期间的房屋租金是正确地。答辩人在一审诉讼中根据租赁截止日期的延长，变更租赁费用诉讼请求金额并无不当，本案租赁房屋属于薛承裕、李丰地共有，故一审程序符合法律规定。请求二审驳回上诉，维持原判。争议焦点：被上诉人李丰地诉讼主体是否适格；一审判决是否超原告诉讼请求；一审判决认定的房屋租金及上诉人主张的损失二审应否支持。经审理查明，二审中，双方当事人没有向本院提交新的证据，二审查明的案件基本事实与一审判决认定的案件事实一致。另查明，1、关于被上诉人李丰地诉讼主体问题。本案租赁房屋所有权证记载的房屋所有权人为李丰地，薛承裕系该房屋共有人，并持有共有权证。2、关于被上诉人诉讼请求问题。被上诉人起诉书载明：请求判决上诉人支付拖欠的房屋租金288750元及其利息；上诉人搬出该房屋，支付违约金5000元。诉讼中，于2014年8月5日庭审中被上诉人变更租金为420000元，其计算时间为2014年4月10日至2014年8月9日，同时要求上诉人承担保全费。被上诉人在2014年10月31日第二次开庭时提出：从2014年4月10日至2014年10月23日，上诉人欠付租金745750元，同时要求按信用社贷款利率计算利息。3、关于上诉人提出的损失问题。上诉人在一审中提出：我有一份损失明细表需向法庭提交，被上诉人应按此数额赔偿我经济损失。法庭已告知其应提出反诉，并预交反诉费，上诉人在一审没有提起反诉。本院认为，二审针对双方争议焦点：（一）、关于被上诉人李丰地诉讼主体问题《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案租赁房屋所有权证记载的房屋所有权人为李丰地，薛承裕系该房屋共有人，故被上诉人李丰地、薛承裕在一审作为共同原告提起本案房屋租赁合同纠纷诉讼并无不当。（二）、关于二被上诉人诉讼请求问题虽然二被上诉人在起诉书中主张的房屋租金为288750元及其利息；支付违约金5000元。但在诉讼中，因租赁时间截止日期发生变化，而先后两次变更房屋租金为745750元，上诉人在一审中没有对被上诉人李丰地、薛承裕因时间的延长而变更租赁费用的请求提出异议，故上诉人认为，一审判决的租赁费用超过被上诉人诉讼请求，其理由不成立。（三）、关于一审判决认定的房屋租金问题根据本案事实，一审判决对2014年6月28日前的租赁费用及违约责任的认定，双方没有提出异议，应予确认。对于2014年6月29日至2014年7月7日，上诉人没有补交所欠房屋租金，也没有及时搬离租赁房屋，故应当承担租赁房屋费用。此时间段的租金为1575000元÷12个月÷30天×9天＝39375元。2014年7月8日至2014年10月23日，上诉人没有及时补交所欠房屋租金，也没有及时搬离租赁房屋，其行为有重大过错，应承担70%的主要责任，但被上诉人既选择了司法救济途径，又采取了断电的方式，因断电给上诉人的经营活动造成了一定的影响，对此时间段的租金损失，被上诉人的行为有一定过错，应承担30%的次要责任。此时间段的租金为1575000元÷12个月÷30天×106天＝463750元，上诉人承担324625元，被上诉人承担139125元。上诉人应支付被上诉人房屋租金447750元（288750元（2014年4月10日至6月15日租金）＋39375元＋324625元－105000元（已支付）－100000（房屋押金）］。（四）、关于上诉人提出的损失问题上诉人在一审庭审中提出：我有一份损失明细表需向法庭提交，被上诉人应按此表所列数额赔偿我的经济损失，法庭已告知其应提出反诉，并预交反诉费。上诉人在一审中没有提出反诉，也没有向二审提交其损失的相关证据，故对该上诉理由不予支持。综上所述，上诉人欠付房屋租金，应承担租金给付及违约责任，被上诉人提出解除租赁合同，但在提起诉讼的同时又采取了断电措施，其行为有一定过错，亦应承担相应责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第1919号民事判决；二、上诉人周朝明在本判决生效后十日内支付被上诉人薛承裕、李丰地房屋租金447750元；三、上诉人周朝明支付被上诉人薛承裕、李丰地违约金5000元；四、驳回被上诉人薛承裕、李丰地的其他诉讼请求。一审诉讼费2853元，保全费2020元，计4873元，由上诉人周朝明承担4300元，被上诉人薛承裕、李丰地承担573元；二审案件受理费8813元，由上诉人周朝明承担8300元，被上诉人薛承裕、李丰地承担513元。本判决为终审判决。审 判 长 袁开信代理审判员 李建林代理审判员 袁 峻二〇一五年五月二十八日书 记 员 王麒霁 更多数据：