（2015）宁民终字第1384号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-30
案件名称
上诉人南京服装四厂红星分厂与被上诉人南京大力节能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京服装四厂红星分厂,南京大力节能科技有限公司,陈传荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第1384号上诉人（原审被告）南京服装四厂红星分厂，住所地南京市六合区玉带镇小摆渡。法定代表人陈传荣，该公司经理。委托代理人李会玲，江苏泓图律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京大力节能科技有限公司，住所地南京市六合区玉带镇明珠路。法定代表人吴守春，该公司总经理。委托代理人胡宗标，男，1964年7月7日生，汉族，该公司股东。原审被告陈传荣，男，1967年8月21日生，汉族，私营业主。上诉人南京服装四厂红星分厂（以下简称红星分厂）因与被上诉人南京大力节能科技有限公司（以下简称节能公司）、原审被告陈传荣房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六东民初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。节能公司原审诉称：陈传荣在2011年12月9日以未正常年检的企业红星分厂的名义，与节能公司签订房屋租赁合同，合同约定：“租赁期限为3年，租期自2012年3月1日至2015年2月底止”，“年租金为壹拾五万元”，“甲方提供一份完整的房产、物清单作为本合同的附件；水电照明设施必须安装齐全到位；平整好厂区内的其他场地”等，合同签订后，节能公司于2011年12月及2012年2月、3月份分三次将15万元房租汇至陈传荣个人账户，节能公司一直为新公司的成立积极进行组织，但红星分厂的电力设施始终未能按照合同的约定安装齐全到位，导致节能公司不能进行正常的开工和生产，2012年6月节能公司将终止房屋租赁合同通知送至陈传荣，后多次找红星分厂解决未果，现诉至法院，请求法院判令：1、解除双方于2011年12月9日签订的房屋租赁合同；2、返还租金人民币15万元整；3、红星分厂支付节能公司违约金2万元、各项损失3万元；4、诉讼费由红星分厂承担。红星分厂、陈传荣原审辩称：签订合同时节能公司承诺自行解决工业用电问题，后其无法自行解决，就让红星分厂来解决。玉带供电所称电可以弄好，但节能公司仍以电不好用为由要求退房租，退租真实原因是节能公司行情不好，因此节能公司的诉讼主张没有事实依据。现红星分厂同意解除租赁合同，但租赁的厂房一直由节能公司使用，租金不能返还；节能公司存在违约，节能公司所诉的违约金和损失并无依据。原审法院经审理查明：2011年12月9日，红星分厂将位于六合区玉带镇工业集中区的一处厂房（该厂房未取得建设工程规划许可证）出租给节能公司，并签订了房屋租赁合同，该合同约定：“甲方（红星分厂）将六合区玉带镇工业集中区的一处独门独院的厂房整体出租给乙方（节能公司）使用…。”、“租赁期限为3年，租期自2012年3月1日至2015年2月31日止”、租赁物用途为新型节能防火保温材料等相关产品的生产、办公及经营使用，年租金为15万元，“甲方提供一份完整的房产、物清单作为本合同的附件；水电照明设施必须安装齐全到位；平整好厂区内的其他场地”、“租金采用先支付后使用的方式，签订合同自合同租赁期生效之日起一次性支付首年的，以后每年到期支付，先付后租”、“如一方违约导致合同解除的，应向另外一方再支付违约金5万元，如果违约行为造成另一方损失，损失超过违约金数额的，另一方有权要求赔偿超出部分的损失”。合同签订后，陈传荣收到节能公司给付的租金15万元。2012年4、5月份期间，节能公司与红星分厂因厂房工业用电问题发生纠纷，节能公司提出不想再租了，红星分厂提出租赁期可以让些时间。2013年1月31日，红星分厂以南京市六合区玉新制衣厂的名义向南京供电公司申请非居民用电，2013年2月6日，双方签订低压供用电合同。上述事实，有节能公司、红星分厂的陈述，节能公司提交的房屋租赁合同、南京供电公司非居民用电申请表、低压供用电合同等证据予以证实，原审法院予以确认。原审法院认为，无效合同不受法律保护，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因该合同造成的损失，合同双方有过错的，应当各自承担相应的责任。红星分厂出租的该涉案房屋未取得建设工程规划许可证或其他相关房产证明，其签订的房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，为无效合同，自始不发生法律效力，节能公司主张解除合同、支付违约金于法无据，原审法院不予支持。红星分厂因该份租赁合同取得的租金150000元应当予以返还，节能公司应将承租的厂房返还给红星分厂。关于节能公司、红星分厂的损失问题。节能公司主张损失50000元，但节能公司提供的收款收据均非正式发票，红星分厂亦不予认可，对其真实性原审法院无法进行确认，故对节能公司的损失节能公司应承担举证不能的法律后果，对其主张的损失原审法院不予支持。关于红星分厂厂房被占用期间的损失，原审法院认为，厂房被占用期间的损失应当根据双方签订的租赁合同约定的租金标准进行计算。关于占用时间，节能公司举证不足以证明其何时从承租厂房内搬出并将承租厂房返还给红星分厂，原审法院结合双方租赁合同约定的租金支付方式即“每年到期支付，先付后租”的约定及节能公司未实际支付第二年租金的事实确定以第一年租赁期届满即至2013年3月1日作为节能公司实际占用厂房的时间。关于红星分厂厂房被占用期间的损失如何分担的问题。红星分厂在明知租赁厂房未取得建设规划许可证的情况下仍对外出租，对厂房被占用期间的损失具有重大过错，原审法院酌定红星分厂对其损失自负60%的责任，节能公司在签订租赁合同时没有对租赁物状况进行必要的审查，对造成租赁合同无效也具有一定过错，原审法院酌定节能公司对红星分厂的损失负担40%的责任，即节能公司赔偿红星分厂的损失60000元。关于陈传荣是否承担责任的问题。本案涉及的租赁合同当事人为节能公司与红星分厂，陈传荣并非合同相对方，节能公司要求陈传荣承担法律责任没有法律依据，原审法院不予支持。综上，扣除节能公司应当赔偿红星分厂的60000元，红星分厂应当返还节能公司租金90000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决如下：一、红星分厂于判决生效后十日内返还节能公司人民币90000元；二、驳回节能公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4380元，由节能公司负担2409元，由红星分厂负担1971元。上诉人红星分厂不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人无需返还人民币9万元。2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。其上诉理由为：1、原审法院认定事实程序违法，认定事实错误。原审法院并未就上诉人原审诉请展开法庭调查，在庭审过程中亦未将双方签订的租赁合同是否有效作为庭审焦点进行举证和质证。原审法院超出原审庭审调查范围，认定双方签订的房屋租赁合同无效，存在错误；该认定未经法定程序审理，剥夺上诉人提交证据证明其对房屋的合法权益。上诉人的房屋系原厂房拆迁后，由六合区玉带镇政府另行规划批准上诉人建设，获得了主管部门的同意，有政府相关文件为证。2、原审法院适用法律错误。双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，被上诉人应当依法履行合同而非解除合同，上诉人无需返还租金，被上诉人还应支付未付的租金。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人节能公司二审辩称：1、上诉人的上诉理由不能成立。上诉人在签订合同时并没有取得涉案房屋的合格产权证书，其电力设备至今没有达到合同目的。2、一审适用法律正确，不存在适用法律错误的问题。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人红星分厂为证明涉案房屋系经过主管部门同意后建设、房屋租赁合同并非无效合同，在二审中提交了以下证据：1、南京市六合区玉带镇人民政府文件［玉政发（2009）第39号］一份；2、南京市六合区发展和改革局《企业投资项目备案通知书》（六发改备（2009）49号）一份；3、南京市国土资源局化学工业园区分局《证明》一份；4、南京市六合区玉带镇人民政府《住所证明》一份；5、南京化学工业园区管理委员会与南京服装四厂红星分厂签订的城镇房屋拆迁补偿协议一份。被上诉人节能公司认为上述证据难以核实，对其真实性无法确认。本院认为，因上述证据系原件，故对其真实性予以认可，对其关联性结合案件情况综合予以认定。除上诉人红星分厂认为原审法院未查明涉案房屋取得了经主管部门批准的合法手续之外，上诉人、被上诉人对原审查明的事实均无异议，本院对此予以确认。另查明：南京市六合区发展和改革局《企业投资项目备案通知书》（六发改备（2009）49号）载明，南京服装四厂红星分厂申请备案的项目符合《南京市企业投资项目备案暂行办法》的有关要求，准予备案；项目名称为南京服装四厂红星分厂搬迁项目，建设地点为六合区玉带镇，建设内容为“用地6亩，新建厂房及附属设施2000平方米，购置生产设备28台套”。南京市六合区玉带镇人民政府于2012年3月1日出具的《住所证明》载明：“现有位于南京市六合区玉带镇工业集中区明珠路的1282平方米的厂房，产权系南京服装四厂红星分厂所有，该房屋系经营性用房，非住宅，因该房屋是集体土地，无法办理房屋产权证。”南京市国土资源局化学工业园区分局于2012年4月26日出具的《证明》载明：“兹有南京服装四厂红星分厂拟选址……用地面积约408亩，用途为工业用地。该宗地系沿江高等级公路搬迁企业所用，国有土地，供地手续正在完善之中”。上述证据均未载明涉案企业取得建设工程规划许可证或房产证。上诉人红星分厂陈述，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得房产证。以上事实有南京市六合区发展和改革局《企业投资项目备案通知书》（六发改备（2009）49号）、南京市国土资源局化学工业园区分局《证明》、南京市六合区玉带镇人民政府《住所证明》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，上诉人出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证及产权证，其与被上诉人签订的房屋租赁合同应为无效合同。但在合同无效的情况下，被上诉人仍应参照合同约定的租金标准，根据其实际占用的时间支付房屋占有使用费。在现有证据无法证明被上诉人实际占用时间的情况下，原审法院结合双方租赁合同约定的租金支付方式及被上诉人未实际支付第二年租金的事实，确定以第一年租赁期届满即至2013年3月1日作为被上诉人实际占用厂房的时间，并无不当。但在上述房屋占用期内，因上诉人长期未能订立正式供电合同，对被上诉人的正常经营必然产生一定影响，故本院对上诉人应支付的房屋占有使用费酌减为60000元，上诉人仍应返还被上诉人租金90000元整。对于上诉人认为涉案房屋建设已经过主管部门批准、取得合法手续，从而租赁合同应为有效的上诉理由，本院认为，根据现有证据及上诉人陈述，已可查明涉案房屋未取得建设工程规划许可证或房产证。上诉人提供的证据仅可证明其土地使用及投资项目备案情况，但不能证明涉案房屋的建设取得建设工程规划许可证或经相关部门批准，故本院对其上诉理由不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，但适用法律存在瑕疵，本院予以纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4380元，由上诉人南京服装四厂红星分厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 许云苏代理审判员 张卓慧二〇一五年五月二十八日书 记 员 郭婷婷 微信公众号“”