（2015）浦民一（民）初字第9492号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-10-26
案件名称
王戈与上海创意嘟嘟教育管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王戈,上海创意嘟嘟教育管理咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第9492号原告王戈。被告上海创意嘟嘟教育管理咨询有限公司。法定代表人盛天成。原告王戈与被告上海创意嘟嘟教育管理咨询有限公司（以下简称创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2015年4月7日、2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告王戈到庭参加诉讼。被告创意公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王戈诉称：原告是涉案场所的产权所有人。原、被告于2012年3月21日签订了《仁恒河滨城邻里之家租赁合同》。合同约定原告将位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号第4层（部分）出租给被告使用，面积共计755.83平方米，自2012年1月1日起至2017年2月28日止。房屋租赁期间，该房屋每日每平方米租赁面积租金为人民币（以下币种相同）3.7元，自2012年3月1日至2015年2月28日期间，该房屋每日每平方米租赁面积租金为4元。被告应于每月1日前交纳当月租金。另外合同还约定，如被告迟延交付上述费用的，每迟延一日，应按拖欠金额每日千分之三向原告支付滞纳金，超过10日未支付的，视为被告严重违约，原告有权单方面提前终止合同，被告作为违约方应向守约方按月租金和月管理费之和的3倍支付违约金，物业管理费为29.8元每月每平方米，总计22，522元每月。原告认为，被告自2014年4月起即未按合同约定按时支付租金，长期推迟支付时间，自2015年1月起至今，被告未能按约支付租金。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告支付2015年1月1日起至2015年4月30日止期间的房屋租金共计382，550元，要求被告支付原告按照2015年4月份租金标准计算的自《租赁合同》终止之日起至实际搬离系争房屋之日止的房屋使用费；二、判令被告向原告偿付拖欠的2015年1月-4月租金的滞纳金（包括：1、本金91，959元，自2015年1月2日起至2015年4月7日止，按日千分之三计算的滞纳金；2、本金91，959元，自2015年2月2日起至2015年4月7日止，按日千分之三计算的滞纳金；3、本金99，316元，自2015年3月2日起至2015年4月7日止，按日千分之三计算的滞纳金；4、本金99，316元，自2015年4月2日起至2015年4月7日止，按日千分之三计算的滞纳金）；三、判令终止原、被告签订的房屋租赁合同，被告即日起搬出承租房屋；四、判令被告支付原告因被告违约导致合同终止产生的违约金342，351元（计算方式为月租金91，959元与月物业管理费22，522元之和的三倍）。本案审理过程中，原告将第二项诉讼请求中计算滞纳金的标准由日千分之三调整为日万分之五。被告创意公司未作答辩。经审理查明：原告系位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号4层房屋的所有权人。原、被告于2012年3月21日签订《仁恒河滨城邻里之家租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定：原告将上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号4层的面积为755.83平方米的部分房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，系争房屋的用途为商业，房屋类型为商场，结构为钢混；被告向原告承诺，租赁系争房屋作为教育使用；原告于2012年1月1日前向被告交付系争房屋，房屋租赁期自2012年1月1日起至2017年2月28日止；租赁期届满或本合同提前终止之日，原告有权收回系争房屋，被告应如期按照交付时的原状返还系争房屋，并办结本合同项下的退房清租手续；2012年1月1日起至2012年2月29日止，系争房屋每日每平方米租赁面积租金为3.7元，2012年3月1日起至2015年2月28日止，系争房屋每日每平方米租赁面积租金为4元，2015年3月1日起至2017年2月28日止，系争房屋每日每平方米租赁面积租金为4.32元；系争房屋每月每平方米租赁面积物业管理费为29.80元，月物业管理费总计为22，522元；被告一次性向原告支付合同保证金401，868元，其中涉及本合同中的房屋租赁保证金为255，168元，剩余的146，700元为原告与上海浦东新区思汇教育培训中心（以下简称思汇教育）所签订的房屋租赁合同中保证金的代付款向原告支付，上述两笔保证金作为被告履行其在本合同及思汇教育履行与原告所签订合同项下的所有义务、责任和支付的履约保证，租赁关系终止或提前解除后，在被告全部履行本合同各项条款的情况下，以及在被告按本合同的约定办结所有退房清租手续的情况下，在退房清租手续完成后的15个工作日内，原告将本合同所涉及的租赁保证金余额无息返还被告，被告所代为支付的关于原告与思汇教育房屋租赁合同中的保证金，于原告与思汇教育合同终止或解除并结清所有债权债务及往返款项后无息退还给被告，保证金用于被告履行本合同及原告与思汇教育合同项下义务之担保，在合同期内，原告无权主张用该保证金冲抵租金、物业管理费或其他任何应付费用，当被告或思汇教育违反与原告合同项下任何义务时，被告应在收到原告补款通知后5日内补足该保证金，因被告迟交或少交保证金造成本合同及思汇教育履行与原告合同项下的违约责任应由被告或被告和思汇教育共同连带承担；被告应于每月的1日前向原告和物业管理公司支付当月租金、物业管理费及其他根据合同应付的费用，以实际到账日为准，每逾期一日，则被告需按应付金额的0.3%向原告或物业管理公司支付滞纳金，如该日适逢休息日或法定节假日，则顺延至第一个工作日；被告逾期支付租金、物业管理费、经通知要求补足的房屋租赁保证金及其他根据合同应付的费用，经原告催告后10日内仍未支付的，视为被告严重违约，原告有权单方面提前终止本合同，被告应在原告通知或公示的租赁终止日或之前腾空房屋，自原告通知或公示的租赁终止日起，原告和物业管理公司即没有对被告供应水、电、中央空调或电话线或与出租物业有关的管理服务的任何义务；当租赁期届满或本合同提前终止时，被告应立即按规定办理退房清租手续，并按本合同约定的内容，将系争房屋恢复到初始状态，经原告或物业管理公司最终检查和确认后，以良好、整洁、可出租的状态将系争房屋返还给原告，双方亦可经一致同意后保留系争房屋的一切装修、装置及设施、设备，由原告代为恢复原状，被告非但不得向原告提出任何补偿要求，还应向原告多支付一个月的租金作为施工费；如果被告未能在租赁期届满或本合同提前终止之日起3日内，根据本合同的约定向原告返还系争房屋的，原告有权以任何方式或手段立即进入系争房屋，更换系争房屋钥匙或采取其他措施以收回系争房屋，并且，被告还应按双倍的租金及物业管理费向原告及物业管理公司支付逾期返还期间系争房屋的占用费（期间按自租赁期届满或本合同提前终止之日起至系争房屋恢复原状之日止计算）；……。之后，被告向原告支付系争房屋租赁保证金255，168元。2015年2月1日，原告向被告送达了2015年2月份租金的付款通知书、2015年1-2月份的房租发票及关于催讨2015年1月份租金、滞纳金的催款函。2015年2月12日，原告出具《催款函》给被告，向被告催讨系争房屋2015年1-2月份的租赁费及滞纳金，要求被告于2015年2月15日前将上述费用转账至原告的账户，逾期支付的，由被告承担法律后果；被告于2015年2月15日签收了该《催款函》。以上事实，有沪房地浦字（2012）第004048号《上海市房地产权证》，《仁恒河滨城邻里之家租赁合同》，《签收表》，《催款函》及快递送达凭证，原告的陈述等佐证，予以认定。本院认为：原、被告所签的《租赁合同》系双方租赁房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于原告要求判令终止《租赁合同》，要求被告即日搬出系争房屋的诉讼请求之处理意见。原、被告在《租赁合同》中约定，被告逾期不支付租金，经原告催告后10日内仍未支付的，视为被告严重违约，原告有权单方面提前终止本合同，被告应在原告通知或公示的租赁终止日或之前腾空房屋。双方的上述约定，实际就是约定了原告单方行使解除合同权利的条件。被告逾期支付原告2015年1月-2月的租金，在被告先后于2015年2月1日、2015年2月15日收到原告的书面催告函后至今未予支付，早已超过10日，被告的行为构成违约，原告依约有权单方面提前解除租赁合同。原告诉至本院，要求终止原、被告所签的《租赁合同》，实际就是要求解除《租赁合同》，被告也于2015年3月16日收到了原告的要求解除《租赁合同》的起诉状副本，故本院确认原、被告所签的《租赁合同》于2015年3月16日解除，《租赁合同》解除后，被告应腾空并搬出系争房屋。故原告要求判令解除《租赁合同》，并要求被告搬出系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、关于原告要求被告支付2015年1月1日起至2015年4月30日止的租金，及要求被告支付原告按照2015年4月份租金标准计算的自《租赁合同》终止之日起至实际搬离系争房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求之处理意见。被告自2015年1月1日起至今租赁使用系争房屋，应按约向原告支付自2015年1月1日起至2015年3月16日止的房屋租金及自2015年3月17日起至本判决生效之日止按2015年4月份租金标准计算的房屋使用费。因被告实际搬出系争房屋的日期目前无法确定，故本院暂定计算房屋使用费的截止日期为本判决生效之日。三、关于原告要求判令被告支付拖欠的2015年1月-4月租金（或使用费）的滞纳金的诉讼请求之处理意见。被告逾期支付原告2015年1月1日起至2015年3月16日止的租金及2015年3月17日起至2015年4月30日的使用费，构成违约，被告按约应向原告支付逾期欠付租金及使用费总额的滞纳金。原告自愿将约定的计算逾期付款的滞纳金的日千分之三的标准调整为日万分之五，故原告要求判令被告支付拖欠的2015年1月-2015年3月16日的租金及2015年3月17日起至2015年4月30日的使用费按日万分之五标准计算的滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。四、关于原告要求判令被告支付原告因被告违约导致合同终止产生的违约金342，351元（计算方式为月租金91，959元与月物业管理费22，522元之和的三倍）的诉讼请求之处理意见。被告逾期支付租金，致使《租赁合同》解除，被告应按约向原告按月租金91，959元和月管理费22，522元之和的三倍向原告支付违约金343，443元，现原告仅要求被告支付违约金342，351元，符合法律规定，予以支持。因被告尚有未结清的相关费用，且未理清未结清费用的总计金额，故本案中保证金不予处理，可由双方结清所有费用后另行处理。被告经本院依法传票传唤未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王戈与被告上海创意嘟嘟教育管理咨询有限公司于2012年3月21日所签的关于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号4层（部分）房屋的《仁恒河滨城邻里之家租赁合同》于2015年3月16日解除；二、被告上海创意嘟嘟教育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号4层（部分）房屋；三、被告上海创意嘟嘟教育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王戈自2015年1月1日起至2015年3月16日止的租金236，886元，及支付原告王戈自2015年3月17日起至本判决生效之日止按照2015年4月份的月租金99，316元标准计算的房屋使用费；四、被告上海创意嘟嘟教育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王戈拖欠的2015年1月-4月租金及使用费的滞纳金（滞纳金的计算方式为：本金91，959元，自2015年1月2日起至2015年4月7日止，按日万分之五标准计算的滞纳金；本金91，959元，自2015年2月2日起至2015年4月7日止，按日万分之五标准计算的滞纳金；本金99，316元，自2015年3月2日起至2015年4月7日止，按日万分之五标准计算的滞纳金；本金99，316元，自2015年4月2日起至2015年4月7日止，按日万分之五标准计算的滞纳金）；五、被告上海创意嘟嘟教育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王戈违约金342，351元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，214元，减半收取计4，607元，由被告上海创意嘟嘟教育管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 秦冬红二〇一五年五月二十八日书记员 杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”