（2015）瑶民一初字第00990号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-10-29
案件名称
崔及聪与合肥华中物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔及聪,合肥华中物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十八条第一款
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第00990号原告：崔及聪，男，1971年9月1日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区，个体经营。委托代理人：陆铭，安徽信拓律师事务所律师。委托代理人：鞠翔，安徽信拓律师事务所律师。被告：合肥华中物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：李钟波，总经理。委托代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。本院于2015年1月6日立案受理原告崔及聪诉被告合肥华中物业管理有限公司（以下简称“华中物业”）租赁合同纠纷一案，依法由审判员孙睿适用简易程序，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告崔及聪的委托代理人鞠翔、被告华中物业的委托代理人王士美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔及聪诉称：崔及聪与华中物业于2012年3月18日签订《商铺租赁协议》及补充协议。约定崔及聪承租华中物业管理的位于合肥世茂商城二楼30、31、32、56、57、58号商铺，租期至2018年8月10日。然而，2014年3月14日，一伙人以是崔及聪所租商铺的所有人为借口，用“打、砸、抢”的方式强行将商铺霸占，并毁坏、抢走崔及聪的全部物品。崔及聪一方面向公安机关报案，一方面要求华中物业依租赁协议约定，帮助崔及聪要回铺面经营。但是自2014年4月份起，崔及聪租赁的铺面已被他人占用并经营。造成这种结果的原因系得到华中物业的允许，华中物业允许他人在崔及聪承租的商铺内经营，明显违反合同约定，故崔及聪只有依法提起诉讼，要求判令：1、华中物业继续履行“商铺租赁协议”及补充协议，并将商铺交付给崔及聪；2、华中物业支付因商铺未实际使用的经济损失，按商铺面积计算每月损失额，共计114115元，至商铺被归还时止。被告华中物业辩称：我方与崔及聪之间的商铺租赁合同法律关系已经于2014年6月底终止，崔及聪是否能与商铺实际产权人再签订新的租赁合同，与华中物业无关。崔及聪第二项诉请没有事实与法律依据。经审理查明：2011年12月10日，华中物业（甲方，出租人）与崔及聪（乙方，出租方）签订《商铺租赁协议》一份，约定：甲方出租的商铺位于光大国际广场C区二楼30、31、32、56、57、58号，合计建筑面积137.02平方米；租赁期限为自2012年3月18日至2017年3月17日止，自2012年3月18日至2013年3月17日，应支付人民币52616元，其中商铺租赁费为15元／平方／月，商业管理费为10元／平方／月；综合物业管理费为7元／平米／月，自第二年起，每年的租赁费及商业管理费在原有（上一年）的基础上上浮10%；2012年3月18日之前，甲方确保合肥世茂商城（光大国际广场C区）二楼至少有20家商铺交房给眼镜商户使用，若乙方需提前入驻上述商铺，须缴清租金及各项费用后方可使用；经营范围为眼镜及眼镜配套产品；若甲方与商铺业主签订的返租合同到期，乙方须与业主签订补充协议，但本协议约定的租金不变，若业主对本协议约定的租金有提出异议的，以二楼眼镜经营户联名签订的补充协议来执行；因履行本协议而发生争议的，双方应协商解决，协商不成的，双方均可向产权所在地人民法院提起诉讼等。2012年9月7日，华中物业（甲方）又与崔及聪签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方同意将原租赁期限调整为2012年8月11日至2017年8月10日，租金及各项管理费乙方应按《商铺租赁协议》中约定缴纳，租金及各项管理费一年一付，以后每年的租金及各项管理费乙方须在到期前一个月付清；租赁期限以本补充协议为准，甲乙双方均须遵守《商铺租赁协议》中的各项条款；本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本补充协议与原协议具有同等法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。上述合同履行中，崔及聪实际向华中物业支付房租至2014年8月，支付水电费至2014年5月。2015年1月6日，崔及聪诉讼来院，称其承租房屋于2014年4月被实际产权人强行占有，并转租给他人经营，遂提出诉称之请求。另查：案涉房屋的产权人为储平、邹为民、陈向东等人，2009年起，上述产权人陆续与合肥世茂商城商业管理有限公司（以下简称“世茂商城”）签订《商铺委托租赁协议》，约定由世茂商城对上述房屋进行转租，转租期限分别至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年3月31日不等。此后，世茂商城又委托华中物业对外转租上述房屋并收取相应租金及费用，华中物业遂与崔及聪等眼镜经营商户签订案涉租赁合同。2011年12月20日，崔及聪等光大国际广场C区二楼眼镜商户联名（乙方）又与华中物业（甲方）签订了《光大国际广场C区二楼眼镜商铺租赁补充协议》，约定：商铺位于光大国际广场C区（世茂商城）二楼，共分为25户，建筑面积约2170平米；租赁期限自2012年3月18日至2017年3月17日，共五年；房屋于2012年3月18日陆续交付；商铺租金均价为25元／平米／月，第二年开始，每年的租金在原有（前一年）的基础上上浮10%，若甲方与商铺业主签订的返租合同到期，乙方须与业主另签协议；若业主对租赁协议约定的租金提出异议的，第四年或第五年的租金乙方承担上浮不超过20%，上浮超过20%的部分由甲方承担；本协议一式四份，甲乙双方各执二份，与原租赁协议具同等法律效力。以上事实有《商铺租赁协议》、《补充协议》、《商铺委托租赁协议》、《光大国际广场C区二楼眼镜商铺租赁补充协议》、照片、影像光盘、水电费收据、房屋产权证书复印件、证明等证据及到庭当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：华中物业受世茂商城委托与崔及聪签订《商铺租赁协议》及《补充协议》，将案涉房屋出租给崔及聪，上述协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点问题为：1、双方约定的租赁期限到何时？2、本案中崔及聪实际使用案涉房屋至何时？关于租赁期限，双方在《商铺租赁协议》中约定为自2012年3月18日至2017年3月17日，但同时又约定若甲方与商铺业主签订的返租合同到期的，则乙方须与业主另行签订补充协议，但本协议约定的租金不变，若业主对本协议约定的租金有提出异议的，以二楼眼镜经营户联名签订的补充协议来执行。从该内容来看，该合同实际为附解除条件的合同，即当世茂商城与商铺业主签订的返租合同到期的条件成就后，则华中物业与崔及聪之间的租赁合同即行解除，崔及聪需另外与案涉房屋的产权人重新订立租赁合同，确定租赁关系及租金等。因签订《商铺租赁协议》时，崔及聪对华中物业为非产权人身份出租房屋的事实是知情的，双方作出此种约定，亦符合交易常理。双方当事人此后又签订《补充协议》，将租赁期限调整为2012年8月11日至2017年8月10日，并同时约定双方仍须遵守《商铺租赁协议》中的各项条款，故上述内容仅是对原约定租赁期限的部分修订，并未否定《商铺租赁协议》中关于解除条件的约定。结合华中物业提供的《商铺委托租赁协议》来看，其与案涉房屋产权人的委托租赁期限至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年3月31日不等，故至迟于2014年3月31日后，崔及聪应另行与产权人签订租赁合同。因崔及聪未能与产权人再行签订租赁合同，故其与华中物业的租赁关系至迟于2014年3月31日已解除。崔及聪要求与华中物业继续履行租赁协议的请求，本院不予支持。关于崔及聪实际使用案涉房屋的时间，崔及聪主张至2014年6月，华中物业辩称至2014年4月，结合崔及聪所举的水电费收据来看，其实际支付案涉房屋的水电费至2014年5月，本院认定其实际使用案涉房屋至2014年5月。因崔及聪已向华中物业支付房租至2014年8月，故华中物业应向崔及聪返还2014年14469元{［6、7、8月的房租（52616元／年×10%＋52616元／年）÷12个月］×3个月}。关于崔及聪主张的损失，本案中，虽然双方约定，世茂商城与商铺业主签订的返租合同到期的，则承租人崔及聪须与商铺业主另行签订补充协议，但华中物业应提前将返租合同即将到期的事实向承租人崔及聪告知，以便崔及聪与商铺业主协商不成的情况下，能有合理的退场及寻租期限。本案中，因华中物业未举证证明其向崔及聪妥善履行了上述告知义务，故结合本案事实，本院酌定给予崔及聪一个月的退场及寻租期限，华中物业应承担该期限内崔及聪的租金损失4823元［（52616元／年×10%＋52616元／年）÷12个月］。对于崔及聪主张的其余损失，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、被告合肥华中物业管理有限公司返还原告崔及聪租金14469元；二、被告合肥华中物业管理有限公司支付原告崔及聪寻租期间的租金损失4823元；以上一、二项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告崔及聪的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2690元，减半收取1345元，由原告崔及聪承担1045元，被告合肥华中物业管理有限公司承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 孙 睿二〇一五年五月二十八日书记员 程艳艳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。