（2014）岳民初字第04546号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-10-17
案件名称
王健与湖南省长沙市望城公证处房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王健,湖南省长沙市望城公证处,任志伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民初字第04546号原告王健。委托代理人唐成豹。被告湖南省长沙市望城公证处。法定代表人程仲春。委托代理人周小同。委托代理人阮文。第三人任志伟。原告王健诉被告湖南省长沙市望城公证处、第三人任志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月23日受理后，依法由审判员陈志胜适用简易程序于2014年8月27日公开开庭进行了审理，书记员李贵涛担任法庭记录。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成由审判员陈志胜为审判长，人民陪审员张永玲、刘润雅参加的合议庭，于2015年4月23日、2015年5月27日公开开庭进行了审理，书记员李贵涛担任记录。原告王健及其委托代理人唐成豹和被告委托代理人周小同、阮文均、第三人任志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王健诉称：原告于1995年向被告购买位于长沙市望城坡天顶乡商贸城D3栋第3、5、6层共计339.9平米房屋（以下简称“该房屋”），并约定，按原告所购面积比例办理该栋房屋国有土地使用权证至原告名下。原告付清全部款项后，于1999年6月9日办理了该房屋的房屋所有权证。然而，该房屋的国有土地使用权证虽经原告多次催办，但被告一直拖着未帮原告办理。我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》都规定，房地产权利由房屋所有权和土地使用权构成，两者不可分割，房屋所有权与土地使用权的权利主体必须一致，房地产权利人必须同时具有房屋所有权证和土地使用权证。被告作为该房屋的出卖方，根据法律的规定及双方的约定，均有为原告办理该房屋的国有土地使用权证的义务。然而，从被告售房至今长达十九年的时间里，虽经原告多次催办土地证，但被告一直敷衍未予办理，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，被告除应立即为原告办理国有土地使用权证外，还应承担违约责任。当时房屋卖给我方的时候国土证还没有办理，当时还是公证处与他人合作建房，卖给我方之后承诺了土地给我方，在1995年12月28日买第5层的时候承诺了我方五分之一的土地权。但是在1996年12月份又把土地公正给别人，收取我方的产权证费用是1997年3月24日，但是办理产权证是1999年6月9日。现在整体土地都办理在任志伟的名下，时间是在我方办理房产证之后，所以责任在公证处。所以任志伟凭借公证区办理的土地证，如果没有公证国土部门也不会办理。现在国土局重新进行了测绘，4个当事人分成了四块，我方是第3、5、6层，现在任志伟不愿意去签字，任志伟想拿点钱。任志伟购买房屋是在我之后，当时说是随便我们要几楼，当时我5楼已经在装修了，任志伟还没有买房屋。当时是要3楼或者4楼都随便我挑。对于邓国祥、任志伟等人我并不认识他，我们并没有接触。当时我们都有去反映相应的问题，当时找国土局的时候才发现证件已经办理在任志伟的名下，国土局说要重新分割重新办理，现在是由于任志伟不签字，所以我方认为要公证处去解决。我们是从公证处买的房子，房子是公证处建设的，我们提供给法院的收据，都是公证处开具的收据，所以我们交了20多万元，那时候算比较高的费用了，我们是购房方，他们应该给我们办理土地证，当时任志伟买了这个土地我们也不清楚，责任应该在公证处，后又给邓国祥一个公证书，公证了邓国祥和任志伟的土地买卖。我不知道任志伟是怎么办理公证的，我们认为国土局应该是看到公证处的证才办理的。主要责任应当由公证处承担，任志伟所产生的购买土地费用也是公证处承担。公证处存在欺诈，应当承担全部责任。现原告为维护自身合法权益，请求判令：1、被告立即为原告协助办理长沙市望城坡天顶乡商贸城D3栋第三、五、六层的国有土地使用权证；2、判令被告赔偿原告违约金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告湖南省长沙市望城公证处辩称：一、被答辩人所诉望城坡商贸城D-3栋第5、6缝土地（以下称宗地）使用权证权利人为任志伟，土地权证号为岳国用（1999）字第4289161号。答辩人不可能为被答辩人办理土地使用权证，如果被答辩人请求得到支持，本案判决将不可执行。1、宗地为案外人邓国祥于1995年最初从有关部门购得（未取得土地使用权证）。答辩人拟出资与邓国祥合伙建房以取得第3、5层房：所有权（宗地规划为5层区，最高只许建5层）。2、1995年底，答辩人将与邓国祥合伙建房的权利义务转让给被答辩人；邓国祥将其购得的土地使用权及与答辩人合伙建房的权利义务转让给案外人任志伟。被答辩人对此是非常清楚的，因为其第3、5层房屋是且必须是其与任志伟共同委托施工队伍承建的（只不过各自承担费用而已）。答辩人向法院提交的部分付款凭据是其直接向施工队伍支付的。3、被答辩人在合伙建房完成后，又私自加建第6层违章建筑，并将房屋第4层至第5层楼梯间封闭使第1、2、3、4层不能通向顶层致其与任志伟产生矛盾。任志伟遂将其第3层出入楼梯间的房门堵塞。随后各方进行协调达成如下一致：（1）、因紧邻宗地的D-3栋第4缝土地系被答辩人自己的且与第5、6缝同时施工建房（共墙），第5、6缝上被答辩人的第3、5层房屋改成从被答辩人自己的第4缝出入；（2）、楼梯间改建的费用由答辩人承担是2000元。4、被答辩人在没有取得办理土地使用权证的情况下，于1999年6月9日利用自己的“关系”违规办得第3、5、6层房屋产权证，使包括第6层违章建筑在内的房屋“合法化”并引以为傲，认为自己无须再办理土地使用权证。随后任志伟也不甘示弱以同样的方式1999年7月8日取得第1、2、4层的产权证。5、无论是从合伙建房的约定角度来说，还是从地上房屋产权既已“合法化”即共同拥有宗地使用权的法定角度来说，被答辩人均应与任志伟共同办理宗地土地使用权证，并将其按5层两户进行分割办证。但因被答辩人加建第6层使土地使用权面积可能按6层分割且被答辩人不愿承担办证费用，使其与任志伟矛盾升级。6、长沙市国土局岳麓区分局应任志伟申请，在明知房屋已经建成6层且涉及到被答辩人权利的情况下，违规于1999年9月14日按3层房屋单独为任志伟办理了岳国用（1999）字第4289161号土地使用权证。7、任志伟已将其第2、4层分别转让给两个人（姓名不详），并正在国土部门为两位受让人办理土地使用权证分割（转让）手续。国土部门称自己不能再次犯错，必须将土地使用权证一分为四（四户，含被答辩人），且相应测量、制图等手续均已办理完毕，只等任志伟和被答辩人签字。国土部门的要求是正确的，合理合法的。被答辩人已合法取得房屋所有权证，其依法享有宗地相应面积的土地使用权，国土部门必须为其办理相应权证。但被答辩人仍一意孤行，不愿承担相应费用，且没有与任志伟协商一致。故其土地使用权证无法办理，其责任完全在自己。8、宗地土地使用权证不在答辩人名下，答辩人无法为被答辩人办理土地使用权证。本案判决即便支持被答辩人的请求，也将成为一纸空文，最终无法执行。二、答辩人没有义务为被答辩人办理土地使用权证。答辩人不仅不能为被答辩人办证，且没有义务为其办证。1、答辩人与被答辩人之间不是房屋买卖合同关系。如前所述，答辩人不过是将其拟与邓国祥合伙建房的权利义务转让给了被答辩人。被答辩人的房屋是自己出资交施工队伍承建的。2、虽然答辩人与被答辩人之间没有签订房屋买卖（即便是买卖关系）或者合伙建房权利转让的协议，但是答辩人第一次收取被答辩人定金时出具的收条上已经注明，被答辩人“拥有第5、6缝五分之一的地产权”。显然该权利与相应的办证义务，是随同建房权一并转移的。而任志伟没有反对、阻挠被答辩人建房，也是接受了相应权利义务转移的事实的。3、任志伟受让了邓国祥的土地及与答辩人合伙建房的权利义务。其与被答辩人便互负共同办理土地使用权证的义务。即双方共同负有办证及承担费用的义务。4、被答辩人的房屋既已取得合法的产权证，自然依法享有地下土地的相应面积的使用权，其依法应与共有使用权人共同办理相应权证并承担费用。所以，无论从那一角度考虑，办证义务人都不是答辩人。三、被答辩人应当承担办理国有土地使用权证的相关费用。可见，被答辩人诉求的土地使用权证不是不能办，完全可以办。谁能办，谁该办，也很清楚。被答辩人应当理清相应法律关系，找准当事人。答辩人没有义务承担。答辩人从未承诺承担办证费用，即便是第一次收取定金的收条中，也仅提到了被答辩人“拥有第5、6缝五分之一的地产权”，这也算不上承诺。只要合伙建房已成事实，只要被答辩人已经取得房屋产权证，就自然拥有相应土地使用权。即便双方是房屋买卖关系，在无特别约定的情况下，按照我国现行法律规定，办理房屋产权和土地使用权证的相应税、费都是由买受人承担的。四，被答辩人至今未能办证的责任完全在自己。答辩人没有任何违约情形，不应承担被答辩人任何损失。被答辩人至今未能办理土地使用权证，完全是自己拒绝承担办证费用，将第4层至第5层楼梯间封闭，违章建设第6层（致土地权证应按6层分割，使任志伟等分得的权证面积减少），且任志伟认为其独享第4层以上空间并改变第3、5层出入楼梯间是其放弃了宗地相应土地使用权等原因所致，其一切责任和过错均在自己。五、本案遗漏了必须参加诉讼的当事人综上，答辩人不能为被答辩人办证，也没有义务为其办证；只有任志伟才能为被答辩人办证，且其有义务办证。被答辩人自己应当履行承担办证费用的义务。可见答辩人的诉求能否得到支持，本案判决将来能否执行，都与任志伟有关。建议法院依职权追加任志伟为本案当事人，或向被答辩人释明后要求其追加任志伟为当事人。当时买地的是邓国祥，邓国祥把土地卖给了任志伟，当时有相应的票据，所以在邓国祥的手上其实是有土地证的，这个发生在1996年。在1995年收取原告的钱的时候房屋并没有建成，其实是和邓国祥合伙建房的权利转让给原告方了，当时把6层的房屋产权证办理下来了，当时并没有土地证，但是违规办理了房产证，当时原始的国土证是邓国祥的，所以只能办理在任志伟的名下。房屋建第六层是不准许的，现在是由于原告把5楼堵住了，所以任志伟也把3楼堵住了，当时的矛盾由来已久。现在我方并不能办理证件，我方并不是这个机关，所以原告的诉求不能得到支持。就算是协助办理也不知道是协助哪方。第三人任志伟述称：建房是一起建设的，土地由我出的钱买下来，并办理了证，国土证一直在我个人名下。那时候房子还没有建好，我出了国土费用和建房的费用，2、4楼我已卖给了别人，国土局说要重新分户。为支持其诉讼请求，原告王健在本院指定的举证期限内，向本院提交了如下证据：证据一，长房权证岳麓字第××号房产证，拟证明原告购买天顶乡商贸城D-3栋第3、5、6层房屋，并于99年6月9日取得了房屋产权证书。证据二，收条、银行送票回执，进账单、购房票据存根，拟证明1995原告向湖南省长沙市公证处先后购买了天顶乡商贸城D-3栋第3、5、6层房屋，并依约付清了购房款，被告至今未为原告办理土地分户证书。证据三，公证书。拟证明1995年2月将房屋卖给原告的时候承诺了原告拥有房屋的地产权。而公证书却在1996年12月21日将土地公证给了任志伟，说明被告在我们购房，承诺我们的地产之后公正给了本案的案外人任志伟。证据四，1997年3月24日收条。拟证明我们于1997年向被告交付了办理产权证的办证费用。被告于1999年6月9日给我们办理了房屋所有权证，但是至今没有办理国土使用权证。证据五，郭少仪、王健、郭海峰的身份证明。拟证明王健跟郭少仪是夫妻关系，郭海峰是王健和郭少仪的儿子。被告对原告提交的证据质证如下：证据一，三性无异议，但是房屋的规划是五层，第六层是违章建筑。所以这是原告和任志伟矛盾的根源，所以任志伟不愿意办理。证据二，有一部分是工资和材料费。所以房屋是王健自己出资给工程队承建的。元月4日的银行回执是发生在支付第一笔定金之前，与本案没关联性。96年6月15日的发票，上面没有写明付款人是谁，也没有公处的确认，与本案没有关联性。97月6月6日没有公证处的盖章确认，不予认可。97年12月3日的收条上面写的是收王大姐1万元，不能确认是原告，不予认可。其他的也没有公证处的盖章，不予认可。证据三，这是我方提供的，三性无异议。原告说公证处存在欺诈行为，公证处也是一个主体，当时只是跟邓国强有建房的权利，不是拥有这个土地，所以公证处不存在原告说的欺诈行为。证据四，收条上写明的公证处为其办理房屋产权证，并没有说为其办理国有土地证。所以被告不存在任何的违约行为。公证处收了一笔办理房屋产权证的费用，也是协助原告去办理。证据五，无异议。用公证处盖章的公证处主任签名的我方认可，其他的不认可。原告所说公证处把土地公正给任志伟，但是公证处没有任何的能力，我们公证处只是公证证明转让人和受让人的真实合法性，不存在公证给谁。对于产权证，我方只是协助原告办理，产权证的取得完全是原告自己的行为。虽然只有1995年12月28日的定金收条上注明了我方卖的是第五层，但是我们承认有卖第三层和第五层。我们从来没有卖第六层给原告，这个房屋也没有也不准许建设第六层，我方也不知道第六层是谁建设的。第二，程国其是公证处的工作人员，所以我们也认可。对于王虹是谁，我方不清楚，所以王虹不能代表公证处。第三人对原告提交的证据质证如下：不发表意见。为支持其答辩理由，被告向本院提交了如下证据：证据一，公证书。拟证明当时的土地是属于邓国强的，土地使用权证是望国用96字第0374号，公证书的内容是转让协议，这个土地的土地使用权证在任志伟的名下，与公证处没有关系。证据二，土地使用权证和房屋产权证。拟证明涉案土地已经登记在任志伟的名下，任志伟拥有该土地的使用权，所以能够协助原告办理转让的职能是任志伟，其次，任志伟的房屋所有权证也记明了是第一层，第二层、第四层。所以，只有任志伟才能为原告办理土地使用权证。对被告提交的证据，原告质证认为：证据一，没有提供原件，不能确定证据的真实性。对于关联性，该证据进一步证明被告公证处违约违法欺诈的事实，因为我方提供的证据95年12月证明我方有交钱而且被告方有给我们承诺。当时建房的是邓国强，有承诺把土地给我们，当时之后又把合作方的土地公证给任志伟。证据二，真实性不能确定。该证据不能达到被告的证明目的，即使证据本身是真实的，也不能证明办证的义务在任志伟，被告是出卖方，我方是买受方，我方不认识任志伟，当时造成这个土地流失到任志伟的名下，公证处有极大的责任。第三人对被告提交的证据质证如下：不发表意见。第三人向本院提交如下证据：证据一，国土证。拟证明国土证在我的名下。证据二，收条。拟证明钱交给了程振元。原告对第三人提交的证据质证如下：对证据一，国土证的真实性有异议。这个国土证不能作为证据提供。对证据二，我不认可。因为没有原件，无法证明证据的真实性，所以对证据二，三性均有异议。被告对第三人提交的证据质证如下：无。对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：证据一、本院对其三性予以认定；证据二，本院对其部分票据及数额予以认定。证据三，对其真实性予以认定，但不能达到原告的证明目的；证据四，对其三性予以认定；证据五，本院对其三性予以认定。对被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院作如下认定：证据一、本院对其三性予以认定；证据二、结合原、被告的当庭陈述，本院对其三性予以认定；对第三人提交的证据，结合原告、被告的质证意见，本院作如下认定：证据一、本院对其三性予以认定；证据二、未提供原件核对，本院对其三性不予以认定；根据上述确认的证据并结合各方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：被告湖南省长沙市望城公证处与他人合作建设望城坡天顶乡商贸城D-3栋房屋，后被告将合作建房的相关权利义务转让给了原告王健，双方未签订书面合同，原告王健向被告湖南省长沙市望城公证处支付了相应的款项。房屋建好后，原告于1999年6月9日取得了天顶乡商贸城D-3栋第3、5、6层房屋的所有权证（权证号为长房权证岳麓字第××号，建筑面积为339.9平方米）。1996年6月10日，案外人邓国祥与第三人任志伟签订了《地皮转让协议》，约定转让位于长沙望城坡商贸城D区第三栋西头第五、六缝地皮，并于1996年12月21日到被告湖南省长沙市望城公证处对《地皮转让协议》的签订予以公证。后第三人任志伟于1998年7月8日取得了天顶乡商贸城D-3栋第1、2、4层房屋的所有权证（权证号为长房权证岳麓字第××号，建筑面积为360平方米），长沙市国土管理局岳麓区分局于1999年9月14日为第三人任志伟办理了土地使用权证（权证号为岳国用（1999）字第4289161号，土地座落于望城坡商贸城D-3栋）。原告未取得与其房屋对应的土地使用权证，遂诉至本院。本院认为，一、关于被告是否应当协助原告办理国有土地使用权证。被告将合作建房的相关权利义务转让给了原告，双方未签订书面合同，亦未明确约定由被告为原告办理或协助办理房屋土地使用权证，现原告取得了天顶乡商贸城D-3栋第3、5、6层房屋的所有权证，但未取得与之对应的土地使用权证，长沙市国土管理局岳麓区分局已将天顶乡商贸城D-3栋房屋范围内的土地使用权证办在了第三人任志伟一人名下。被告辩称原告已合法取得房屋所有权证，国土部门必须为其办理宗地对应面积的土地使用权证，现国土部门将土地使用权证办在了第三人任志伟一人名下，故被告实际上不能为原告办理或协助办理国有土地使用权证，亦没有义务为其办理。本案中，原、被告双方未签订书面合同，亦未明确约定由被告为原告办理或协助办理房屋土地使用权证，虽然原告向被告支付了办理房产权证费2260.58元，现原告已取得了房屋产权证，原告亦未提交充分证据证实该费用含办理国土证的费用，不能以此证明被告负有协助办理国土证的义务，另国土部门已将土地使用权证办在了第三人任志伟名下，被告不具有协助原告办理国土使用权证的主体资格，故本院对被告的辩称予以采纳。原告要求被告协助其办理国有土地使用权证的请求，无事实及法律依据，本院不予以支持。二、关于被告是否应当向原告支付违约金。原告诉称：“被告除应立即为原告办理国有土地使用权证外，还应承担违约责任支付违约金10万元，被告对第三人任志伟签订的《地皮转让协议》予以公证，国土部门依据该公证书将国有土地使用权证办理在第三人任志伟名下，被告应当承担相应的责任”。本案中，被告出具公证书与国土部门将土地使用权证办在了第三人任志伟一人名下不具有直接因果关系，被告亦不存在违约行为，故本院对原告要求被告支付违约金10万的诉讼请求不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告王健的诉讼请求。本案案件受理费2300元，由原告王健自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 陈志胜人民陪审员 刘润雅人民陪审员 张永玲二〇一五年五月二十八日书 记 员 李贵涛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 百度搜索“”