（2014）珠斗法民三初字第709号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-11-20
案件名称
周东挺与李君栋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠斗法民三初字第709号原告周东挺，男，汉族，公民身份号码×××1716，住珠海市斗门区。被告李君栋，男，土家族，公民身份号码×××5534，住珠海市斗门区。原告周东挺诉被告李君栋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告李君栋下落不明，本院于2015年1月11日以公告的方式向被告李君栋送达诉讼材料。同年1月13日本院裁定本案转入普通程序审理，同年4月15日本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告周东挺到庭参加诉讼，被告李君栋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周东挺诉称：2014年2月25日，原告与被告签订商铺租赁合同，合同约定：原告将位于斗门区白蕉镇联兴路东凤山公园北的一座自建商铺出租给被告使用，租赁期限从2014年3月11日至2019年2月28日止。月租金每平方米25元，从每月5日前支付。合同签订至今，被告没有支付租金，严重违反了合同约定，造成原告经济损失。因此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的商铺租赁合同，被告并返还租赁场地；2、被告清还所欠的租金共148200元；3、被告承担本案的诉讼费用。开庭审理时，原告当庭提出变更请求如下：申请撤回第1项请求中的“返还租赁场地”；变更第2项请求为被告清还从2014年6月至2015年3月11日的租金199447元；增加请求被告支付欠付的水费68.22元和电费531.25元。原告周东挺为证明其主张提供证据材料如下：1.商铺租赁合同，拟证明原被告的租赁关系；2.土地租赁合同，拟证明涉案铺位的土地是原告向第三方承租的；3.请示文件及批复，拟证明涉案铺位的土地是经区府同意使用的。4.国有土地使用权划拨合同，拟证明涉案铺位的土地是由国家划拨给斗门县公安局城东派出所使用；5.建设用地批准书，拟证明斗门县规划部门同意将涉案铺位的土地作为城东派出所的办公用地；6.国有土地使用权转移审批表，拟证明涉案铺位土地的审批情况；7.红线图，拟证明涉案铺位土地的位置；8.发票两张，拟证明原告代被告支付铺位的水、电费；9.交接函，拟证明被告于2015年3月11日将铺位交还原告。被告李君栋缺席，没有提交答辩状及证据。原告提交的证据均在法庭上出示，现经本院审查认为，原告提交的证据1、2和证据8其中的水费发票以及证据9，来源合法、内容真实且与本案有关联，本院予以确认，但证明的内容以本院确定的为准；原告提交的其他证据，因与本院无直接关联，起不到证明案件事实的作用，本院不予采信。经审理查明：2014年2月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于广东省珠海市斗门区白蕉镇联兴路东凤山公园北的一座商铺出租给被告作体育运动场馆使用，商铺（建筑）总面积为864平方米（含1号商铺648平方米和2号商铺216平方米，附红线图），占地总面积为1368平方米，租赁期限从2014年3月1日至2019年2月28日止；商铺月租金每平方米25元，乙方每月5日前将租金汇入甲方指定账号；第一年月租金为21600元，第二年月租金在上一年的基础上每年递增5%，即第二年月租金为22680元，第三年月租金为23814元……租赁期间的水电费按当地主管部门规定的价格计量计算，由乙方负担；合同签订后3日内，乙方向甲方交纳商铺保证金40000元，乙方按合同约定履行义务的，甲方应在租赁合同期满时将保证金无息退还乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还保证金给乙方，同时甲方有权要求乙方支付违约金；甲方免除乙方第一年首月的租金作为乙方装修商铺的补贴，首次租金（第二个月）须与保证金一起缴交，甲方收款后即将商铺交付乙方使用；乙方逾期交付租金及有关费用的，每逾期1日，甲方按逾期总金额的千分之三收取违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回按合同约定的属于甲方的全部财产，甲方同时停止向乙方提供水电等。合同签订后，原告于2014年3月1日将商铺交给被告使用，并收取被告保证金4万元。之后，被告向原告支付了2014年4月、5月的租金和6月租金中的3000元后就再没有支付租金，因此原告向本院提起诉讼。另查明，涉案商铺的土地是原告于2012年4月11日向广东广安信息发展公司斗门分公司租赁，双方并签订《土地租赁合同》，约定租赁期限6年。原告承租后自费在该土地上建筑一层房屋，然后出租给被告作羽毛球馆使用，但建筑的房屋未取得建设工程规划许可证。原告代被告向供水部门支付了涉案商铺2014年11月5日至同年12月17日期间的水费68.22元。2015年3月11日，原告与被告父亲办理了涉案商铺的移交手续，原告收回了涉案的商铺。本院认为：涉案的房屋因没有取得建设工程规划许可证，违反了相关法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院确认原告与被告于2014年2月25日签订的《商铺租赁合同》无效。在开庭审理时，原告以被告于2015年3月11日已经撤离租赁的场地为由，申请撤回第1项主张中的“返还租赁场地”。本院认为，原告该申请符合法律规定，本院予以准许。关于原告主张解除合同的问题。由于原告与被告于2014年2月25日签订的《商铺租赁合同》无效，因此原告该主张没有依据。关于原告主张被告清还欠付租金的问题。由于原告与被告于签订的《商铺租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律苦于问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此原告主张被告支付的租金实际为房屋占有使用费。合同约定第一年月租金为21600元，第二年月租金为22680元，租赁期间的水电费由被告负担。但合同签订后，被告仅向原告支付了2014年4、5月的租金和6月租金中的3000元后就再没有支付租金，另被告还欠付原告代其支付的水费68.22元。综上，原告主张被告支付租金（实际为房屋占有使用费）和水费，有事实和法律依据，本院予以支持。经本院核算，被告欠付原告的房屋占有使用费计算方法如下：1、从2014年6月（扣除3000元）起计至同年12月止为148200元（21600元／月×7个月-3000元）；2、从2015年1月计至同年3月11日止为53407.74元［（22680元／月×2个月）＋（22680元÷31天×11天）］，二项合计为201607.71元。因原告仅主张199447元，不足本院核算部分视为原告放弃。此外，被告还欠付原告水费68.22元，上述合计为199515.22元。对原告请求被告支付拖欠电费531.25元的问题，因原告提供收取电费的证据发票上载明的客户名称并不是原告，该证据不能证明该电费是由原告支付的，对此原告应当承担不利的后果。故本院对原告该请求不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视其放弃对原告的主张及提供的证据进行抗辩和质证的权利。在本案开庭审理中，本院已向原告释明原告与被告签订的《商铺租赁合同》因违反法律的强制性规定无效，询问原告是否变更诉讼请求，原告表示不变更诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律苦于问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李君栋于本判决生效之日起七日内向原告周东挺支付拖欠的房屋占有使用费199447元及水费68.22元，合计为199515.22元；二、驳回原告周东挺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元（原告已预交），由原告周东挺负担100元，被告李君栋负担4200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长 董 凯审 判 员 吴坤年人民陪审员 梁国裕二〇一五年五月二十八日书 记 员 梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律苦于问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度“”