（2014）历商初字第1761号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-11-11
案件名称
济南发展物业管理顾问有限公司与张拓物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南发展物业管理顾问有限公司,张拓
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历商初字第1761号原告济南发展物业管理顾问有限公司，住所地济南市。法定代表人张可可，执行董事。委托代理人王诗海，山东高信律师事务所律师。委托代理人陈红，山东高信律师事务所律师。被告张拓，男，汉族，住济南市。委托代理人徐梅，女，汉族，系被告张拓之妻，住址同上。原告济南发展物业管理顾问有限公司（以下简称发展物业公司）与被告张拓物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告发展物业公司的委托代理人陈红，被告张拓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告发展物业公司诉称，被告2008年5月24日与山东三威置业有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买山东三威置业有限公司开发的大地锐城住宅楼0号楼0单元0室的住宅一套（其住宅面积为93.59㎡），并于2011年5月2日与原告签订了《大地锐城﹒前期物业服务合同》、《大地锐城﹒临时管理公约》，双方约定前期物业服务标准，收费依据，计算方式及起始时间，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取滞纳金。被告身为大地锐城住宅楼3号楼1单元702室业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业费，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2012年1月1日至2014年9月30日，累计欠物业服务费5559.4元及滞纳金7709.8元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告立即支付2012年1月1日至2014年9月30日的物业管理费5559.4元，违约金7709.8元（按日千分之三计算），合计13269.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告发展物业公司为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1、《大地锐城﹒临时管理公约》1份，证明原、被告之间约定了业主的权利、义务、责任；证据2、《大地锐城﹒前期物业服务合同》1份，证明原、被告之间对服务费用及相关费用的约定；证据3、《商品房买卖合同》1份，证明被告与开发商山东三威置业有限公司之间签订的购房合同；证据4、房管局备案的《前期物业管理委托合同》1份，证明收取每平方米／每月1.8元物业费的合法依据。被告张拓辩称，签署物业合同时是被迫签的，物业费、违约金也是被迫的；房屋存在质量问题，交房一年也无法入住；物业公司收费标准过高，原告是三级资质，却按一级资质收费；物业费和暖气费牵扯在一起，不交物业费不收暖气费；开发商违章建设，房产证至今未办理。被告张拓为证明其主张向本院提交证据如下：证据、照片12张，证明0号楼房屋质量有问题，无法入住；证据2、2012年5月维修方案确认单1份，证明至我们搬家时6号楼房屋存在质量问题；证据3、网上查询资料1份，证明开发商违约交付，偷暖被查的新闻报道。经审理查明，被告张拓是大地锐城住宅楼0号楼0单元00室业主。2008年9月16日，原告发展物业公司与与山东三威置业有限公司就前期物业管理服务事宜签订《大地锐城一期工程（B地块）前期物业管理委托合同》一份，该合同对服务内容与质量、服务费用及相关费用、违约责任等作出了明确约定。其中第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：1.8元／月.平方米。第十七条约定：委托管理期限自2008年9月16日至业主委员会成立，并与其选聘的物业公司签订委托管理合同生效止。2011年5月2日，原告发展物业公司与被告张拓分别签订《大地锐城﹒临时管理公约》、《大地锐城﹒前期物业服务合同》一份。《大地锐城﹒前期物业服务合同》主要约定：（一）、物业费用：物业服务费用由甲方（业主）按其拥有物业的建筑面积交纳：1.8元／月.平方米。物业服务费用按半年期限预缴，每年的1月和7月的5日为缴付截止日。如果甲方或其物业使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日缴付违约金。（二）、服务内容：物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施设备的运行、日常维护和管理；房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、养护维修、巡视检查；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放的管理。（三）服务标准：房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象；房屋小修、急修及时率98%以上，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录；物业区域内存在危险隐患部位设置提示性安全防范警示标示，在主要通道设置安全疏散指示，保证标志清晰；共用设备良好，运行正常，有设备运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患；小区内公共配套服务设施完好，危险部位标志明显，有防范措施；公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当，绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象；道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁；开发企业委托前期物业服务企业经营管理的地下停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善；消防系统标志明显，设备完好，可随时启用，消防通道畅通无阻。（四）、本合同期限自本小区交付之日起至本小区业主委员会成立，并与其选聘的物业公司签订委托管理合同生效止。原告发展物业公司本次诉讼主张2012年1月1日至2014年9月30日的物业费5559.4元，计算标准为按建筑面积93.59平方米，1.8元／月.平方米计算。原告主张按每日3‰要求被告张拓承担违约金7709.8元。另查明，涉案小区尚未成立业主委员会，相关业主与原告发展物业公司按照《大地锐城﹒前期物业服务合同》履行相关权利义务。另查明，在本院受理的原告发展物业公司诉相关业主的物业服务合同纠纷案件中，相关业主均主张原告提供的物业服务存在垃圾清理不及时，消防安全通道不畅通，停车场车辆停放混乱等状况，物业服务存在瑕疵，并提供了相应证据予以证实，本院予以认定。本案诉讼过程中，2015年3月4日，被告张拓将物业费5559.40元交纳至本院。本院认为，原告发展物业公司与被告张拓签订的《大地锐城﹒前期物业服务合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。该合同约定本合同期限自本小区交付之日起至本小区业主委员会成立，并与其选聘的物业公司签订委托管理合同生效止，因涉案小区尚未成立业主委员会，也未签订正式的物业服务合同，因此该合同应当继续履行。原告发展物业公司履行了物业服务合同义务，被告张拓作为业主应当及时交纳物业费。原告发展物业公司要求被告张拓交纳物业服务费5559.4元，其计算方式符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以采信。鉴于本案审理中被告张拓已于2015年3月4日通过本院支付物业费5559.4元，原告发展物业公司要求其支付物业管理费的诉讼请求，本院不再支持。对于原告主张的违约金，本院认为，从本院查明的相关案件事实来看，原告在涉案小区内提供的物业服务存有瑕疵，原告应当进一步提供服务质量，以最大化的满足业主的物业服务要求，因此本院对原告发展物业公司主张的违约金不予支持。另被告张拓长达两年之久未交纳物业费，依法构成违约，该行为不仅损害了原告的合法权益，同时也极大地损害了小区内其他业主的利益，同时交纳物业费用是《物业管理条例》规定的一项法定义务，故本院对于被告拒不交纳物业费的抗辩理由不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告济南发展物业管理顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费130元，由原告济南发展物业管理顾问有限公司负担70元，被告张拓负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 钟红梅人民陪审员 顾建金人民陪审员 刘 丽二〇一五年五月二十八日书 记 员 娄本燕 搜索“”