（2015）中民二初字第599号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-13
案件名称
宋丽娜与郑州恒天兴华房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋丽娜,郑州恒天兴华房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2015）中民二初字第599号原告宋丽娜，女，1976年11月23日出生，汉族，住郑州市中原区。被告郑州恒天兴华房地产有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人江波，该公司总经理。委托代理人ＸＸ，河南陆达律师事务所律师。委托代理人李秋霞，河南陆达律师事务所律师。原告宋丽娜与被告郑州恒天兴华房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员申阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋丽娜，被告郑州恒天兴华房地产有限公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋丽娜诉称：原告于2012年8月28日与被告签订了商品房买卖合同，合同第八条约定的交房日期为2014年3月30日。合同签订后，被告于2014年6月3日通知交房。由于不符合合同约定的交房条件，且不符合《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第四条规定的交付条件，原告拒绝收房并向被告发出拒收房屋告知函。2014年9月12日郑州市住宅与房地产业协会出具调解具结书，但被告拒不执行调解具结书的相关内容，故原告诉至法院，请求判令被告恒天兴华公司按照约定的标准支付从2014年6月3日至2014年9月27日逾期交付房屋的违约金7895元。被告郑州恒天兴华房地产有限公司辩称：被告不应当向原告支付违约金，原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。1、被告向原告交付的房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件；2、原告诉称的《调解具结书》不具备法律效力，不能作为原告主张诉讼请求的依据；3、原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2014年3月30日，被告向原告发出交房通知，通知其在6月3日办理交房手续，但原告2014年8月7日才办理交房手续，被告不应当承担“通知后至原告实际收房期间”的违约金。被告应当支付的2014年3月31日至2014年6月3日的违约金，原告已领取完毕。经审理查明：2012年8月28日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同约定：原告购买被告开发的位于中原区天山路东，牛庄路南3幢2单元10层1001号房屋一套，户型为三室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积87.95平方米（套内建筑面积69.07平方米，公共部位和公用房屋分摊面积18.88平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6546.31元，总金额为575748元，付款方式为其他方式，其中175748元以现金方式于2012年8月28日支付，400000元以商业贷款方式于2012年11月28日支付。合同第八条约定：被告应当在2014年3月30日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，第5种条件为“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，原、被告对此未作约定。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告不承担逾期交房责任。自被告书面通知送达之日起15日内，原告未按规定办理房屋交接的，视同被告与原告按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给原告，原告应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：被告承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统，应于2014年3月30日达到使用条件，其中燃气供应设施应在2014年3月30日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由被告提供替代设施，由原告承担费用，收费标准按正常市政标准。合同签订当日，原告与保利物业管理有限公司郑州分公司签订了前期物业服务协议并于2012年8月29日向被告支付购房款175748元，于2012年11月29日向被告支付购房款400000元。2014年5月12日，被告向郑州市城乡建设委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区3号楼，2014年5月13日，郑州市城乡建设委员会在备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件于2014年5月13日收讫，经验收文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章。2014年6月1日，被告向原告发出入伙通知书，告知其购买的保利百合3栋2单元1001号房，现已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月3日。原告以交房条件不具备为由拒收房屋并向被告发出拒收房屋告知函。2014年9月9日，保利百合小区业主冉小平、田丽丽等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市住宅与房地产业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房，原告不在52人之中。2014年9月12日，郑州市住宅与房地产业协会组织交付使用调解会议，被告方工程部负责人王瑞琮代表被告，冉小平、徐九洋、于建辉作为购房人代表参与调解。同日，郑州市住宅与房地产业协会出具编号为2014003号的调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒天兴华房地产有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州恒天兴华有限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章并有侯苏、岳野、周静三人签名。2015年3月23日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付自2014年6月3日至9月27日的逾期交房违约金7895元。2014年8月7日，原告接收了所购房屋并于2014年8月16日领取了被告支付的延期交房违约金3742.36元。庭审过程中，原告提出被告通知交房时不符合《商品房买卖合同》第十四条中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，且房屋存在百叶窗下外墙砖不合格、外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致等质量问题，并对被告提交的工程竣工验收备案表中盖章的真实性有异议。被告恒天兴华公司提出2014年9月12日郑州市住宅与房地产业协会出具的调解具结书的内容不属实，被告没有对冉小平提出的观点做出认可，参与调解的双方没有达成共识；参与调解的双方均没有在调解具结书上签字盖章，该调解具结书依法不具备法律效力。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、竣工验收备案表、收楼档案、抵扣物业费签字表、郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书以及原、被告的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为：原、被告所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年3月30日前，被告迟至2014年6月1日才向原告发出交房通知，通知的交房时间为6月3日，被告未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。虽然原告实际接收房屋的时间是2014年8月7日，但原告认可其在6月3日已收到被告通知6月3日交房的入伙通知书。交房需要双方的配合，原告应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然原告提出被告通知交房时不符合《商品房买卖合同》中被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺且房屋存在质量问题，并对被告提交的工程竣工验收备案表中盖章的真实性有异议，但其在庭审中未向法庭提供相应证据。关于原告提出的公共设施建设方面的共性问题，本院认为，原、被告双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于被告应承担的法定义务，原告以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，原告应自行承担6月3日以后未收房的法律后果。原告在庭审中提交了郑州市住宅与房地产业协会出具的调解具结书一份，以此证明被告交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付6月3日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从被告向本院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明被告逾期交房的有效证据。被告按合同约定应向原告支付2014年3月31日至通知交房的6月3日期间的交房违约金，虽然原、被告签订的商品房买卖合同中未对被告逾期交房的违约责任进行约定，因原告已经在违约金领款单上签字，说明原、被告均同意该种处理方式，被告已经承担了其应承担的违约责任。原告宋丽娜要求被告恒天兴华公司支付自2014年6月3日至9月27日的逾期交房违约金7895元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋丽娜的诉讼请求。案件受理费25元，由原告宋丽娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。代理审判员 申 阳二〇一五年五月二十八日书 记 员 柳丽丽 百度搜索“”